L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) : il devrait intégrer les revenus des SCPI et OPCI

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(Crédits : Rafael Marchante)
L'impôt Sur la Fortune (ISF) a été remplacé au premier janvier 2018 par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette nouvelle taxe concerne la totalité de votre patrimoine immobilier et ne s'applique que lorsque ce dernier dépasse les 1,3 million d'euros.

L'IFI concerne aussi les biens détenus en OCPI et en SCPI

Bien que les méthodes de calcul soient relativement similaires à celles utilisées pour l'ISF, le doute quant au fait de savoir si l'on devait aussi intégrer les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OCPI (Organismes Collectifs de Placement Immobilier, comprenant à la fois une part de mobilier et d'immobilier) a longtemps persisté.

Ce doute a fini par être levé en début d'année et les modes de déclaration, eux, explicités au début du mois de juin 2018 seulement. En résulte une joyeuse cacophonie autour des déclarations à effectuer, les sociétés de gestion de ces produits n'ayant pris aucune mesure d'harmonisation des publications des valeurs vénales et imposables.

La date limite de dépôt pour cette déclaration était fixée au 15 juin 2018, et 150 000 foyers devraient être impactés par l'IFI. Voici un récapitulatif des principaux éléments qui pourront vous aider à effectuer votre déclaration si ce n'est pas déjà chose faite.

Quels sont les biens imposés dans le cadre de l'IFI ?

Selon la définition légale, l'assiette imposable est composée de tous les biens physiques et droits immobiliers (y compris les biens dits « pierre papier ») détenus par le contribuable.

Cette définition inclut par défaut les biens non construits (terrains constructibles ou agricoles), les biens en cours de construction et les bâtis classés au patrimoine de l'Unesco. Les immeubles en crédit-bail et en location-accession doivent aussi être déclarés, tout comme les maisons et les immeubles touchés par un droit d'usufruit (qui sont considérés en pleine propriété pour l'usufruitier).

Vis-à-vis des placements immobiliers, les parts en SCI (Société Civile Immobilière), SCPI et OCPI sont à indiquer, tout comme les investissements dans les parties multisupports d'assurance-vie.

Les résidents fiscaux français et étrangers détenant tout ou partie d'un bien immobilier en France sont imposables. Les résidents français doivent déclarer la totalité du patrimoine, même s'il n'est pas localisé à 100% en France. Les non-résidents ne sont taxés que sur la part effectivement située sur le territoire français.

Quelles sont les exonérations prévues par la loi ?

Les résidences principales bénéficient d'un abattement de 30% et les locaux destinés à votre activité professionnelle (commerciale, industrielle, artisanale ou libérale) ne sont pas imposés. Par ailleurs, les parts et actions détenues dans une entreprise immobilière ne sont pas relevées si vous ne possédez pas au minimum 10% de cette dernière.

Enfin, toutes vos dépenses relatives à vos propriétés et biens immobiliers imposables peuvent être déduites de vos déclarations. Cela comprend : les prêts immobiliers pour l'acquisition ou la rénovation de biens, le paiement des frais d'entretien, l'investissement dans des parts ou des actions (n'est pris en compte que le montant réellement imposable) et le règlement des impôts liés à la propriété (impôts fonciers). La taxe d'habitation n'est donc pas déductible et reste à charge de l'occupant de la demeure. Ces dépenses doivent bien entendu pouvoir être justifiées auprès des services publics et être en cours au 1er janvier de l'année d'imposition.

Quelle valeur de chaque bien doit être déclarée pour l'IFI ?

Pour toutes les propriétés physiques, la valeur vénale est utilisée. Pour tous les biens en « pierre papier », ce n'est pas aussi simple.

En ce qui concerne les SCPI à valeur variable, la valeur à indiquer est la valeur de retrait communiquée par la société de gestion au premier janvier de l'année en cours. Ce montant peut également être calculé en soustrayant les frais de souscription au montant de rachat des parts. Pour les SCPI à valeur fixe, il faut se baser sur les dernières transactions similaires réalisées, car la valeur dépend du cours du marché (et donc du dernier prix d'exécution connu). Pour les OCPI, la valeur faisant foi est celle de la dernière valeur liquidative connue (sans prétraitement des emprunts).

Comment obtenir ces données ?

La valeur de votre patrimoine physique a pu être estimée par un expert, comme un agent immobilier, un notaire ou un expert indépendant. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez directement effectuer une simulation à titre indicatif sur l'outil Patrim disponible sur votre espace personnel de télédéclaration.

Concernant les actifs et parts de sociétés, ce sont les gestionnaires qui détiennent ces informations (la valeur vénale et la fraction taxable) et les communiquent aux propriétaires. Malheureusement, les professionnels du secteur ne se sont pas coordonnés pour réaliser cette communication : elle peut donc être effectuée vers le gestionnaire de patrimoine ou le propriétaire. Si vous n'avez pas reçu ces informations directement à votre domicile, il faudra vous tourner vers le prestataire ayant fourni le placement.

Vous pouvez également retrouver ces montants sur votre relevé fiscal, envoyé au début de l'année en cours. La société de gestion indique communément sur celui-ci la valeur de chaque part au 31 décembre de l'année précédente. Il vous suffit ensuite de multiplier cette valeur par le nombre de parts qui composent votre foyer.

Ce qu'il faut indiquer, au final, sur votre télédéclaration

Outre la valeur de vos biens et actifs immobiliers, il vous faudra déclarer :

- Les actifs exonérés (liés à une utilisation professionnelle ou à une propriété nue obtenue à la suite d'un démembrement),

- Les sommes déductibles de l'impôt : notamment les dépenses déductibles de l'assiette au 1er janvier,

- Le plafonnement de l'impôt,

- Les valeurs de rachat de vos parts d'assurance-vie,

- La valeur des impôts similaires à l'IFI, payés en dehors de la France.

Les modalités de calcul de l'IFI ?

Le pourcentage d'imposition est calculé en fonction du montant de votre assiette : 0.7% pour une assiette comprise entre 1.3 et 2.57 millions, 1 % entre 2 ,57 et 5 millions, 1.25 entre 5 et 10 millions et 1.5% au-delà. Une décote de 1.25% du montant déclaré est appliquée avant le calcul de ce pourcentage, permettant un lissage des répartitions de l'impôt.

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