Altarea Entreprise Studio est la nouvelle entité d’Altarea Cogedim, qui réalise un travail de prospective basé sur la compréhension des nouveaux usages en décrivant le bureau de demain. Elle opérera en amont des opérations tertiaires dans la définition des besoins de ses utilisateurs. Le point avec Jean-Frédéric Heinry, son Président.
La nouvelle entité Altarea Entreprise Studio peut-elle s'apparenter à un think tank de l'architecture de bureau ?
Notre rôle n'est pas de nous substituer aux architectes, mais de rendre un service, véritable appui pour nos équipes de promotion afin de nous adapter à un marché qui a changé. Nous sommes passés de la tertiarisation de l'économie française avec la reconstruction et les Trente Glorieuses à un marché qui offre désormais beaucoup de m2 disponibles. Afin de maintenir un marché solide et actif, nous devons pouvoir répondre aux nouveaux besoins des utilisateurs qui ne sont plus satisfaits par le parc actuel.
Pour ne pas proposer ce qui sera démodé dans six mois, il est nécessaire de prendre le temps d'analyser ce qui a été construit, et de faire le tri entre les tendances lourdes et sociétales qui vont impacter les besoins et le seul effet de mode qui reste éphémère. Altarea Entreprise Studio est dédié à mieux accompagner les architectes que nous faisons travailler. C'est en quelque sorte, comme vous le présentiez, un think tank mêlé à un bureau de tendances. Il faut savoir qu'avant même que cette nouvelle entité soit créée, nous avions initié une réflexion sur le bureau de demain, en confrontant notre vision de promoteur, aux spécialistes de la prospective et des évolutions de tendance qui ne travaillent pas dans l'immobilier. Le bureau de la charismatique Lidewij Edelkoort a ainsi aimé nous apporter son analyse, illustrée dans le recueil « le futur du bureau », qui a conforté notre démarche.
Avec Altarea Entreprise Studio, est-ce la fin du promoteur immobilier classique ?
Nous souhaitons rendre les immeubles de bureaux plus attractifs, plus humains et plus évolutifs. Depuis une dizaine d'années, notre activité en immobilier d'entreprise est devenue majoritairement de la restructuration. Quand nous avons la conviction que le site est bon, le groupe a une réflexion globale, à la fois sur l'ingénierie financière, sur l'approche urbaine et sur le produit que nous proposerons. Construire du neuf est plus facile, car il permet presque de dupliquer des programmes. Pour la restructuration, nous réinventons en permanence avec des contraintes existantes.
Cependant, une réflexion de promoteur, en amont, peut aussi susciter l'envie des utilisateurs. Notre métier couvre donc les deux secteurs. Par exemple le futur siège d'Orange, de 57 000 m2 à Issy les Moulineaux, est un pur projet de promoteur, ex nihilo, qui intègre la connectique et les normes environnementales de demain. Ce produit « en blanc » a séduit la direction d'Orange.
Quand tout se dématérialise, la recherche de confort dans les espaces de travail est encore plus recherchée, les promoteurs doivent penser des espaces flexibles et réversibles, répondre à de nouvelles normes environnementales, de connectivité, alors comment anticipez-vous ce bureau de demain ?
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Un immeuble de bureau dure 30 ans, un bail couvre environ une période de 12 ans et les modes d'usages varient au minimum tous les 5 ans. Notre responsabilité sociétale et environnementale de promoteur impose de livrer des nouveaux produits qui devront impérativement être transformables et agiles. Les fondamentaux des immeubles de bureau ont évolués : ce ne sont plus des lieux de production individuelle, mais des lieux de communication et d'échange qui créent de la valeur ajoutée pour les entreprises. Ainsi la surface des salles de réunion est passée de 5 à 10% à 20 à 30%, et cela impacte les plans. Elles ne sont plus au centre des plateaux ou en sous-sol, mais dans des espaces où la lumière du jour concoure à la productivité. Le confort de l'utilisateur est en train de révolutionner la façon de construire un immeuble de bureaux.
Quelles tendances ont eu un impact direct sur vos nouveaux programmes ?
« Être au bureau mieux que chez soi » voilà ce qui résume notre travail. Concrètement, nous reprenons les codes du résidentiel avec des terrasses, des balcons, des espaces sur l'extérieur, comme par exemple avec le siège des Parfums Christian Dior et l'immeuble Kosmo, qui a une terrasse tous les deux étages, ou Austerlitz occupé par Natixis, présentant 6 terrasses différentes. Cela passe aussi par des raccordements haut débit avec la fibre optique partout, en offrant la même rapidité et qualité de connexion que chez soi, avec le haut débit et la sécurisation en plus. Nous avons également installé des escaliers ouverts qui permettent une circulation conviviale et qui favorisent les échanges entre individus plutôt qu'un ascenseur froid et cloisonné.
Dans nos nouvelles générations d'immeuble, les verres miroirs deviennent des fenêtres claires pour ouvrir le bureau sur la ville, décuplant ainsi le facteur de lumière du jour très important. Ainsi, l'immeuble Landscape à La Défense présente 2500 fenêtres ouvrantes, ce qui est primordial pour ceux qui aiment sentir un filet d'air plutôt que de mettre en permanence une climatisation. Nous sommes « user centric », cela veut dire donner le confort global à l'utilisateur en prenant en compte le périmètre de l'immeuble, pour venir compléter et palier ce qu'il manquerait avec une réponse de services contextuelle. Dernier exemple avec notre futur siège dans le 2e à Paris. C'est un quartier vivant et dense dans lequel il y a le moins d'espace vert. Avec le travail de Jean-Michel Wilmotte, on végétalise plus de 2000 m2, ce qui fera de notre siège le plus grand espace vert de l'arrondissement.
