La vente de biens immobiliers en viager a longtemps constitué un secteur confidentiel du marché. Non seulement les biens étaient rares, mais les ventes étaient en grande majorité réservées à un type bien particulier d'investisseurs. Il semble bien que la crise sanitaire change la donne.
La vente en viager : de plus en plus prisée
Le marché du viager est clairement en expansion, même s'il demeure un micro marché à l'heure actuelle. Néanmoins, de nombreux séniors cherchent aujourd'hui à se constituer une entrée d'argent supplémentaire, de manière à compléter leur retraite. L'avantage de la solution est qu'elle leur permet de rester à domicile et, si besoin est, de financer le service à la personne. Du côté des acquéreurs, il y a aussi des avantages. Acheter un bien en viager constitue une transaction immobilière accessible financièrement.
Comme le prix de l'immobilier est en hausse, c'est l'occasion de se constituer un patrimoine avec une mise initiale relativement faible, complétée par des versements mensuels qui ne sont pas sans ressembler au remboursement d'un prêt. Ce système évite le plus souvent la souscription d'un crédit et constitue une méthode alternative d'épargne. Vous aimeriez en savoir plus ? Vous pouvez consulter le guide français pour acheter ou vendre en viager.
Les chiffres du viager en France
Avec 4000 à 5000 ventes en viager par an en France, on constate qu'il s'agit encore d'un marché confidentiel. Il ne correspond d'ailleurs qu'à un peu plus de 1 % des transactions immobilières. Néanmoins, comme nous l'avons vu, la crise sanitaire tend à changer la donne et à stimuler le marché du viager. Pourquoi ? D'une part parce que les séniors privilégient leur maintien à domicile, ce qui suppose souvent des travaux d'aménagement du logement ou des services quotidiens, d'autre part parce que les biens immobiliers abordables sont rares et que les investisseurs se tournent donc vers ce marché alternatif.
Sans surprise, ce sont les maisons qui caracolent en tête de la liste des biens les plus vendus. 77 % des logements ont plus de 4 pièces. Les appartements, quant à eux, recouvrent 43 % du marché du viager. Il faut savoir qu'on peut aussi acheter en viager un terrain, un garage, une place de parking. Dans la pratique, tous les biens immobiliers peuvent être vendus en viager. 95 % des biens sont vendus en viager dit occupé, c'est-à-dire que le vendeur continue à avoir la jouissance de sa maison ou de son appartement.
Certaines zones géographiques sont plus prisées que d'autres et se prêtent mieux à ce type de transaction. Il s'agit par exemple de la Côte d'Azur, qui dépasse les 25 % de parts de marché. Vient ensuite l'Ile-de-France.
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Comment fonctionne un viager ?
Lors d'une transaction en viager, le propriétaire d'un bien immobilier vend sa maison, son appartement ou son terrain en échange d'une somme mensuelle, appelée rente. C'est pourquoi le viager constitue une excellente solution pour les séniors qui souhaitent disposer d'une somme additionnelle chaque mois, afin de compléter leur retraite. Aujourd'hui, il est d'usage, même si ce n'est pas une obligation, qu'une somme forfaire soit par ailleurs versée au moment de la vente. Il peut s'agir du cinquième ou du quart du prix total du bien.
Le viager peut être libre, c'est-à-dire que le vendeur n'occupe pas le bien et que l'acquéreur peut en disposer avant le décès. Cette situation est rare, et le plus souvent, sur le marché de la vente en viager de 2021, vous trouverez des biens en viager occupé. En d'autres termes, le vendeur continue à occuper son logement jusqu'à son décès et ce n'est qu'à ce moment que l'acheteur en récupère la pleine propriété.
La vente en viager : un marché spécifique
Le viager constitue en tout état de cause un marché spécifique. C'est une solution qui n'est pas réellement adaptée aux personnes qui cherchent un logement pour l'occuper, dans la mesure où, comme nous l'avons vu, la plupart des viagers sont des viagers occupés. Ce type de transaction s'adresse donc principalement à des personnes qui souhaitent une stratégie d'épargne alternative à celle des livrets ou placements bancaires, ou encore à des investisseurs souhaitant placer une certaine somme d'argent chaque mois, ou à titre de placement initial, dans le cas d'une somme versée comptant au moment de la vente, ce qu'on appelle aussi le bouquet.
Toujours est-il que si vous êtes intéressé par la solution, en tant que vendeur ou acquéreur d'un bien en viager, vous avez tout intérêt à vous adresser à des professionnels de l'immobilier spécialisés dans ce type de transaction. Le bien doit être estimé de manière précise, pour déterminer le montant du bouquet et évaluer celui des rentes mensuelles. Ce n'est qu'en étant bien accompagné que la transaction sera réellement intéressante pour l'acquéreur et le vendeur.
Comment fonctionne un viager ?