Le cas :

Un couple de quadragénaires, a souscrit sur 25 ans un emprunt de 510.000 euros en avril 2009 - période où les taux d'intérêt étaient encore élevés - à 4,66%, ce qui leur génère des mensualités de 2.881 euros.

Un an plus tard, leur capital restant dû s'élève à 498.000 euros. Et, ils peuvent prétendre à un taux de crédit beaucoup plus avantageux, de l'ordre de 3,65 %. Ont-ils intérêt à rembourser leur prêt par anticipation, et à en souscrire un nouveau, pour seulement un petit point de moins ?

L'analyse de l'expert:

Le marché du rachat de crédit bat son plein pour les emprunteurs ayant souscrit un crédit immobilier entre 2008 et 2009, au moment où les taux d'intérêt avaient atteint des sommets. Souvenez-vous ! La crise financière était passée par là, faisant flamber les indices : l'OAT dix ans, qui sert de référence aux taux fixes, a ainsi atteint 4,72% en juin 2008, pour s'établir à 3,40% en avril 2010. Si l'on rajoute la marge de la banque, les crédits accordés à l'époque ne pouvaient se monnayer en dessous de 5 % au minimum. Quant aux taux révisables, l'écart est encore plus significatif. L'Euribor 1 an est ainsi passé de 4,7% à 1,21% d'avril 2008 à avril 2010. Et, l'Euribor 3 mois, lui, de 4,7% à 0,63%.

On comprend alors aisément pourquoi les taux des crédits immobiliers ont tellement baissé en 24 mois. Résultat, les emprunteurs ayant souscrit un prêt à taux fixe au plus haut, s'interrogent aujourd'hui. Ont-ils ou non intérêt à rembourser leur prêt par anticipation pour en souscrire un nouveau, moins cher ?

En pratique, pour que l'opération soit gagnante, plusieurs conditions doivent être réunies. La première a trait au taux du prêt initial. Celui-ci doit afficher un différentiel de taux minimum avec le nouveau prêt, d'au moins un point. Le second élément à prendre en compte : l'âge du crédit. En règle générale, mieux vaut se situer en tout début de remboursement et ne pas dépasser la cinquième ou septième année pour un prêt amortissable sur vingt ans. Pourquoi ? Tout simplement parce que, c'est en tout début de vie d'un crédit que les intérêts pèsent le plus lourd.

Ensuite, il suffit d'effectuer un simple calcul pour savoir si l'opération en vaut la chandelle ou non, en ajoutant les frais de pénalités de remboursement et de nouvelle garantie (hypothèque, caution mutuelle...). À ce titre, rappelons que les pénalités ne sont dues que si elles figurent en toutes lettres au contrat.

En outre, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par : la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Le conseil de l'expert:

Dans le cas étudié ici, le calcul intègre des pénalités de remboursement anticipé. En effet, comme la loi les y autorise, les banques en appliquent systématiquement aux crédits à taux fixe. Leur montant égale un semestre d'intérêts, sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû (article L312-2 et R312-21 code de la consommation). En l'occurrence, le couple devra s'acquitter de : 498 000 x 6 x 4,66% /12 = 11.603 ?, soit moins de 3 % du capital restant dû (498.000 x 3% = 14.940 ?).

Pour solder leur prêt en cours, ils doivent donc emprunter 498.000 + 11.603 = 509.603 ?, sur 288 mois (24 ans), au taux de 3,65 %, assorti d'une mensualité de 2.658 euros. Résultat, chaque mois, leur remboursement s'allège de 2.881 - 2.658 = 223 ?, ce qui, multiplié par 288 mois, leur permet d'économiser 64.224 euros !

Bon à savoir : En ce qui concerne la garantie, l'opération est quasiment blanche pour le couple. En effet, comme ils ont souscrit une caution mutuelle auprès de Crédit Logement, d'un côté l'organisme leur reverse 3.204 euros au titre de leur ancien prêt et de l'autre, il leur réclame 4.572 euros dans le cadre de leur nouvelle caution, soit 1 000 euros d'écart. Une goutte d'eau comparée au gain de 64.224 euros !

Le bilan :

Le couple a tout intérêt à entreprendre une opération de rachat de crédit. Ils réduisent ainsi le coût de leur crédit de plus de 64.000 euros et, chaque mois, récupèrent un peu plus de 200 euros de pouvoir d'achat... ou d'épargne.