Nouveau prêt à taux zéro : les gagnants et les perdants

"Les polytechniciens ont fait du bon travail !" a ironisé un actuaire à la lecture du nouveau dispositif d'aide immobilière centré autour du « PTZ+ » (prêt à taux zéro amélioré), au détriment du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. De fait, les paramètres sont nombreux : taille du ménage, zone géographique, type d'habitat (ancien ou neuf), performances énergétiques... Au total, plus de 160 cas de figure sont possibles. Autant dire que, pour ceux qui sont en recherche d'un logement, il n'est pas aisé de savoir s'ils doivent se dépêcher ou, au contraire, retarder pour signer l'acte de vente après le 1er janvier. Les simulations réalisées par Empruntis.com pour « La Tribune » seront une aide utile.

1) Les perdants

Pour les acheteurs déjà propriétaires, la question ne se pose pas : dès le 1er janvier, ils ne bénéficieront plus du crédit d'impôt. Et ne seront pas éligibles au nouveau PTZ+, réservé aux primo-accédants. « Mais il faut faire vite, précise Maël Bernier, porte-parole du courtier en crédits Empruntis.com. Pour signer l'acte de vente avant le 31 décembre, la promesse doit être réalisée au pire fin octobre ».

Les acquéreurs de logements anciens qui ne présentent pas de solides garanties énergétiques (logements classés E, F ou G) doivent aussi se méfier. Le montant du PTZ qu'on leur accordera sera souvent inférieur ou à peine équivalent au PTZ actuel. Et l'opération deviendra donc moins intéressante sans la ristourne sur les intérêts d'emprunt. « A moins que les vendeurs rénovent leurs bien, on peut s'attendre à d'âpres négociations » estime Maël Bernier. Reste la solution d'effectuer soi-même les travaux (lire encadré).

Enfin, les achats dans le neuf en BBC (bâtiment basse consommation) risquent d'être paradoxalement moins intéressants (voir illustration). Bien que le futur PTZ soit largement plus favorable que l'actuel, la déduction des intérêts d'emprunt est tellement avantageuse (40 % pendant 7 ans) que les gros emprunteurs n'ont pas intérêt à attendre pour acheter.

2) Les gagnants

Les primo-accédants qui ne respectaient pas les plafonds de revenus de l'actuel PTZ (43.750 euros de revenus pour un couple habitant à Paris par exemple) ont plus à gagner que les autres. Ils bénéficieront désormais du nouveau PTZ puisque les conditions de ressources ont été supprimées. Ce qui compensera, dans la plupart des cas, la disparition du crédit d'impôt, voire s'avérera beaucoup plus intéressant.

Autre catégorie favorisée par le nouveau dispositif : les familles nombreuses. Par exemple, un ménage de cinq personnes achetant dans le neuf non BBC en Ile-de-France pourra emprunter gratuitement plus de 100.000 euros, contre 30.000 euros auparavant.

3) Les autres acheteurs

Les simulations réalisées par Empruntis.com montrent que les Franciliens bénéficieront plus du nouveau PTZ que les autres. Les villes de moins de 50.000 habitants seront proportionnellement moins avantagées. Car les nouveaux taux employés pour le PTZ font une distinction entre les zones géographiques, contrairement à la déduction des intérêts d'emprunt, plus égalitaire.

Reste que le croisement de ces multiples critères rend difficile une généralisation des résultats. Pour obtenir une réponse précise, le mieux est de se rendre sur Internet pour accéder à des calculettes déterminant le montant de PTZ accordé avant et après la réforme (cliquez sur les liens ci-dessous pour accéder aux différentes calculettes).

Reste le problème des acheteurs souhaitant rénover. Les majorations "écolos" sur le nouveau PTZ leur sont a priori destinées mais il semble impossible, dans les faits, de leur accorder (cliquez sur le lien ci-dessous pour en savoir plus).