Bonjour et bienvenue sur le tchat. Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir Thomas Laurentin, PDG de Drimki et Claude-Olivier Bonnet, directeur commercial, qui répondront à toutes vos questions.

Bonjour à tous, septembre / octobre sont des mois d'actualité immobilière. On est ravi de répondre à toutes vos questions.

franck : possesseur d'un appartement de 90 m2 a St gilles les bains REUNION, acheté en 2000 , j'aurai voulu connaître la valeur aujourd'hui de mon bien. Il est situé sur les hauteurs, au Mont Roquefeuil, avenue de la grande Ourse. Expo plein ouest vue sur la mer imprenable, 3 chambres, 3 salles d'eau, mezzanine. Merci.

Il va être difficile de répondre à une question aussi précise sans avoir vu le bien ni même de photos. Toutefois, on peut dire que le marché de La Réunion est très spécifique: il exige une expertise plus approfondie méritant l'intervention d'un professionnel local.

mamynadou : Comment calculer le prix d'une maison située à Rebais (77510), année 1992, charpente en chêne, classée B taxe carbone, donc bien isolée sur 2300m2 ?

Votre maison semble présenter plusieurs atouts: la qualité de la construction, sa construction récente et son isolement. Dans le cadre d'une estimation immobilière, la situation géographique compte toutefois pour plus de 70% dans le calcul du prix. Aussi, il conviendra de garder à l'esprit que Rebais est assez excentré dans l'Ile-de-France. Et a probablement moins bien résisté à la correction du marché. Enfin, la surface habitable est la seconde clé d'entrée pour l'estimation d'un bien immobilier, ce que vous n'indiquez pas ici.

fantafix : Situés dans une même résidence ( Nantes), deux appartements Duplex de même surface, l'un étant en rez-de-jardin avec belle terrasse, l'autre étant situé en étage avec un tout petit balcon. L'appartement en rez-de-jardin peut-il être vendu plus cher ?

Le rez-de-chaussée n'est pas forcément un élément de dépréciation d'un bien, mais il correspond à une demande plus ciblée. Cependant, dans le cadre que vous évoquez, la terrasse peut être un facteur majorant le prix pour le bien en rez-de-chaussée. Pour résumer, il pourra se vendre plus cher mais il sera plus difficile de trouver un acheteur.

KB : Nous souhaitons acheter un F4 à Bourg la Reine, Antony centre ou Sceaux et nous souhaitons connaître les prix pour ces 3 villes. Depuis 6 mois nous n'arrivons pas à retrouver un bien. Merci pour votre réponse

Ce n'est guère étonnant: ces trois villes sont très demandées, de part leur situation. Nous avons justement un client qui recherche un 4 pièces dans Sceaux depuis plus d'un an sans avoir la moindre piste. Toutefois, les pénuries de bien peuvent se contourner en menant une action très locale qui s'avère souvent efficace : renseignez-vous auprès des commerçants de quartier, des gardiens de parkings, et frappez à la porte des concierges.
Concernant les prix au mètre carré, citons pour des appartements à Bourg-la-Reine et Antony une fourchette entre 4200 et 4500 euros. Sur Sceaux, les prix oscillent entre 4800 et 5100 euros le mètre carré. Si, ramené au mètre carré, votre budget est au-dessus de ces fourchettes, vous avez tout espoir de trouver votre bonheur.

Boun : Bonjour, les caves aménagées en surfaces habitables de plus de 1.80 m de hauteur peuvent-elles être considérées comme Carrez ? Est-ce un critère de négociations ?

Vous évoquez là la notion de "souplex" qui ne correspond à aucune norme. C'est-à-dire qu'en l'absence de toute fenêtre (vers l'extérieur!) d'une dimension raisonnable (une lucarne de 20 cm2 ne peut être acceptée), la pièce concernée ne peut rentrer dans le calcul de la surface dite "Loi Carrez". Toutefois, la surface en elle-même être un critère d'appréciation du bien dès lors qu'elle offre la possibilité d'installer par exemple un home cinéma ou une salle de jeux.

efibugs : Pourriez vous me donner le prix du mètre carré moyen a Bordeaux et a La Rochelle aujourd'hui ( 2 appartements en plein centre). Quel est le pourcentage de baisse des prix cette année ?

Commençons par Bordeaux. Les prix, dans le triangle d'or de Bordeaux (délimité par le cours de l'Intendance, le cours Georges Clémenceau, les allées de Tourny), se situent entre 2400 et 3200 euros le mètre carré. Comme toujours les prix en euros au mètre carré pour des grandes surfaces sont toujours plus faibles. La baisse, sur un an, est estimée à environ 9%.
Sur La Rochelle, à présent, les écarts sont très importants entre les petites surfaces (de 2600 à 3800 euros le mètre carré) et les grands appartements qui peuvent aller de 2000 à 2800 euros. La baisse des prix, en revanche, est plus faible: autour de 7%.

boun : Quelles sont les marges de négociations dans Paris et 1e couronne?

Tout dépend de l'état du bien. Dès lors qu'il présente de réelles qualités, les négociations peuvent varier de 2 à 5%. Pour tout bien excentré (loin du métro et commerces pour Paris) dans un état moyen, la négociation peut aller jusqu'à 15%, voire 20% dans certains cas. Comme toujours, si le prix fixé a été surévalué au départ, la négociation sera toujours plus importante que s'il correspondait au prix du marché.
En revanche, toutes les petites surfaces mises en vente à un prix raisonnable partent avec peu ou pas de négociation. Concernant la première couronne, la logique est à peu près identique. Cette situation traduit encore un climat d'incertitude dans lequel acheteurs et vendeurs ont du mal à dégager clairement une tendance: chacun campe donc sur ses positions, quitte à bloquer le marché.

galinette083 : Bonjour, à combien peut-on estimer un appartement à Cannes qui dispose d'une surface de 38 m² dans un immeuble qui date de 1960 ?

Trois critères changeront du tout au tout l'évaluation: la proximité de la mer, la vue et le quartier. En outre, l'année de construction (1960), peut engendrer des charges de copropriété importantes en fonction des prestations délivrées dans l'immeuble. Par conséquent, il est difficile de donner un prix global en l'absence d'informations sur l'ensemble de ces critères. Ainsi, sur le secteur de la Bocca, nous avons identifié deux appartements de la même superficie que le vôtre, l'un coûtant 95.000 euros et l'autre... 163.000 euros! La fourchette est large.

spfz : Bonjour, le prix de l'immobilier sur la Côte d'Azur est-il plutôt en augmentation (toujours et encore dans cette région à part) ou bien stagne voire baisse-t-il ?

La région PACA a connu une forte chute en 2008 (jusqu'à 12% à Marseille, 9% sur Nice). Depuis le début de l'année, la baisse est donc moins forte: entre 4 et 5%.

Geo : Quel serait le prix de ce bien aujourd'hui: 3 pièces, 64m2, Vincennes centre, proche RER, 1er étage ?

Vincennes reste très attractif grâce à la proximité de Paris, son environnement, la qualité de la construction et l'accessibilité des transports. Du coup, la baisse reste marginale là-bas.
Plus spécifiquement, pour votre bien, nous estimons que son prix de vente peut avoisiner les 350.000 euros, voire 360.000 euros avec une exposition Sud.

yann : Propriétaire d'une maison de maître avec mon épouse à Augé près de Niort ( deux sèvres ), datant de la fin du 19 siècle, je désire en connaître sa valeur ? Je précise qu'elle a une surface habitable de 390 M2 sur 3 niveaux avec cave, grenier, une grange, le tout sur un terrain d'1 HA 5 et demi, avec une source et un petit étang.

Le problème de ce genre de belle demeure est qu'elle est difficile à entretenir. L'évaluation ne peut se faire qu'au cas par cas, en tenant notamment la distance séparant le bien de l'agglomération.

c.lilou : Nous avons acheté une maison en janvier 2009 en première couronne Lyonnaise avec un rabais de 30% sur le prix 2008. Avons-nous suffisamment anticipé la baisse des prix ?

Bravo! Vous avez fait preuve d'une belle anticipation et d'une belle capacité de négociation. La baisse du marché n'a pas encore atteint de niveau. Statistiquement, une durée de détention de 12 ans garantit à son propriétaire une plus-value. A fortiori si vous l'avez acquis en dessous du prix du marché. Vous partez donc avec un bel atout.

Tony : Quelle sont les perspectives des prix de l'immobilier à Roubaix-Croix Barbieux dans le nord de la France ? Doit-on encore s'attendre à une forte baisse ou peut t-on dès aujourd'hui acheter ?

Après une baisse des prix amorcée en milieu d?année 2008, le marché s?est stabilisé depuis 3 mois. Cette information est intéressante car dans le cas présent, la haute saisonnalité immobilière n?a pas été la seule raison de cette stagnation. Cependant, très fort serait celui capable d?extrapoler sur ces données pour prévoir l?état du marché à 6 mois. Nous ne sommes pas capables de vous donner un pronostic.

orso : Quel est le prix en ancien au Cannet (06) ?

Le prix se situe entre 2600 et 4100 le m2

godzou : Bonjour, j'aurai souhaité connaître le prix de l'immobilier à Nancy quartier libération. Merci.

Le prix au m2 dans ce quartier se situe entre 1400 et 1800 euros du m2.

uma : bonjour, j'aimerais connaître le prix au m² dans l'ancien concernant tous les arrondissements de Marseille (vente et location). Merci pour votre réponse. Bien à vous.

Voici un panorama des prix au m2. Bien sûr, cela est le fruit de l?expérience et des transactions récentes. Mais la rotation du marché est lente et il convient d?avoir une lecture nuancée de la lecture de ces données. Marseille 1 : entre 1700 et 2450 euros du m2 / Marseille 2 : entre 1800 et 2600 euros du m2 / Marseille 3 : entre 1350 et 1950 euros du m2 / Marseille 4 : entre 1790 et 2630 euros du m2 / Marseille 5 : entre 1900 et 3320 Marseille 6 : entre 1990 et 3100 / Marseille 7 : entre 2350 et 3600 / Marseille 8 : entre 2380 et 3900 Marseille 9 : entre 1980 et 3400 Marseille 10 : entre 1900 et 2600 Marseille 11 : entre 1780 et 2680 / Marseille 12 : entre 2000 et 3450 / Marseille 13 : entre1700 et 2390 / Marseille 14 : entre 1480 et 2050 Marseille 15 : entre 1380 et 2050 / Marseille 16 : entre1900 et 2800.

Soylemez : On entend dire dans les médias que le prix de l'immobilier a baissé. Est-ce vraiment le cas ?

En effet après plusieurs années de hausse, il est indéniable que les prix ont baissé dans les zones rurales comme dans les secteurs dits de résidences secondaires. En revanche les hyper centre ville ont connu une baisse toute relative. Mais le marché annonce quand même une baisse de l?ordre de 7 % pour cette année. Cependant ce retournement était prévisible en dehors de toute considération d?effet de crise. Nos prix ont augmenté de manière tellement disproportionnée en comparaison à l?augmentation de la courbe des salaires que l?écart ne pouvait plus perdurer.

daniaud : Je voudrais savoir le prix du m2 pour construire a la ville Caux (34720). Merci.

Le prix pour faire construire une maison sur un terrain, quelque soit la région, ne peut être inférieur à 1 400 ? /m²

tophy : Quel est le prix au m2 sur la ville d?Allauch (13) pour une maison de village ?

Très difficile de répondre à une question aussi large. Néanmoins, 3600 euros du metre carré nous semble être une bonne base sur laquelle baser une estimation in situ.

boun : Je compte acheter un bien ancien avec quelques travaux à prévoir ? Comment évaluer les travaux, dois-je faire appelle à un entrepreneur lors de la visite et le devis de celui-ci est-il payant ?

Bonjour, Le déplacement d?un professionnel n?est pas payant. Néanmoins, il est prudent de poser la question avant qu?il ne vienne chez vous. Prévoyez entre 1000 et 1500 euros du mètre carré pour de l?ancien. Enfin, un conseil : s?il s?agit de travaux pour mettre en vente le bien, nous vous recommandons de rester neutre dans vos gouts.

Zaza : Bonjour, quel est le prix/m2 à Grenoble ?

Bonjour, la question est large. La réponse l?est également. Grenoble se situe entre 1880 et 3370 euros du m2. Mais il y a une grande diversité de biens et d?emplacements. Ainsi Vers Berriat, les prix vont de 1950 euros à 3800 euros, alors que dans le quartier de la patinoire, ils se situent entre 1800 et 2550 euros.

fantafix : Comment doit-on calculer l'augmentation de la valeur et donc du prix d'un bien, à partir du moment où il a été totalement rénové ? Exemple un appartement à Nantes estimé sans rénovation à 175 000 euros (80 m², construction 1990, bon standing ), et entièrement revu dans son architecture intérieure (cuisine américaine, revêtements de sols + muraux entièrement refaits avec matériaux plutôt haut de gamme).

Pour une telle rénovation il faudrait au moins compter 1200 ?/m² rénovés. Mais sur Nantes celà vous ferez remonter le prix du m² aux alentours de 3300 ?/m² ce qui est élevé pour Nantes

Carole : J'ai un appartement dans le vieux Lille, rue d'Angleterre. Je me pose la question de vendre ou de conserver mon bien, sachant que j'ai peur que sa valeur finisse par stagner. Qu'en pensez-vous?

Nos dernières informations nous font apparaître une brutal ralentissement sur la région Lilloise, « Le nombre de transactions a baissé d'un coup, avec des acheteurs qui réfléchissent beaucoup plus longtemps avant de se décider, voire qui reportent leur projet d'achat en attendant une baisse des prix significative », confie Luc Debenne, président Nord-Pas-de-Calais à la Fnaim. Les rares acquéreurs ont intégré le fait que désormais négocier était la règle. Donc si vous souhaitez vendre pourquoi ne pas le faire dès à présent vous pouvez faire un test avant vente sur notre site www.drimki.fr qui sera à votre disposition à la fin du mois.

bridoux : Comment effectuer-vous vos évaluations : via les ventes effectuées (informations notaires), via les évaluations d'agences immobilières (villes par ville) ou, sinon, via quelles infos ?

L?évaluation d?un bien est un exercice très complexe. Chez Drimki.com, nous avons investi sur un outil statistique très élaboré basé sur de l?intelligence artificielle, et que nous avons nourri de ventes réelles fournies par des partenaires immobiliers ayant réalisé des ventes depuis plusieurs années. Nous avons pu compléter ces données par des références de transactions issues de la base BIEN des notaires. Enfin, nous mettons à jour ces données grâce à la récolte d?informations auprès de nos agents immobiliers partenaires. Cla nous permet de réactualiser le prix tous les mois. Attention néanmoins car les calculs sont statistiques et ne tiennent pas compte de l?ensemble des critères qui composent un bien immobilier. Rien ne remplace la visite d?un professionnel local. Et c?est ce que nous préconisons chez Drimki.

std001 : Bonjour, existe-t-il une etude qui demontre que les biens mis en vente par agence se vendent plus vite que ceux vendus par leur proprietaire. l'exclusivite a une agence, dans le cas d une grande ville comme Paris, represent il un avantage pour la vente?

La multitude d?intermédiaires en vente n?induit pas la même proportionnalité de multiplication des chances de vendre. Les vendeurs d?un bien immobilier font le plus souvent le calcul suivant : 1+1+1+1+1 = 5 fois plus de chance de vendre !?
Or en matière d?intermédiation le calcul n?est pas aussi simple et ne produit pas l?impact escompté par le vendeur. Dans tous les cas, cette stratégie de diffusion n?entraîne pas la conclusion espérée, à savoir 5 fois plus de chance de vendre !
Les effets seront les suivants :
5 VITRINES EN EFFET
mais
UNE SEULE PARUTION UTILE DANS LES SITES INTERNET
UNE SEULE PARUTION NECESSAIRE DANS LES JOURNAUX GRATUITS LOCAUX
MAIS VIENT EN SOUSTRACTION DES ACTIONS POSSIBLES :
PAS DE PANNEAU POSSIBLE
(Car sinon ça va devenir une vraie décoration de noël sur le balcon ou sur les grilles du jardin)
PAS DE BOITAGE OU TRACTAGE TROP CIBLÉ
(Car tout le monde constate que votre bien est partout et l?effet peut être inverse, ce bien n?est-il pas difficile à vendre ?)
MOINS DE CAPACITÉ D?INVESTISSEMENT PUBLICITAIRE
Par ailleurs, la vente entre particuliers n'ouvre pas sur un panel aussi étendu que les vendeurs peuvent le penser. La clientèle étrangère ne consulte pas ou peu ces sites, car ils sont le plus souvent habitués à faire intervenir un professionnel pour réaliser l'intermédiation. Le conseil est important pour nombre d'acquéreur d'autant que souvent le coût est le plus souvent moins onéreux qu'entre particulier où les prix affichés sont parfois 10 à 15 % plus chers que ceux présentés par les agences immobilières. De plus, si 85% des procédures en cours le sont entre particuliers, c'est bien que le défaut de conseil n'est pas rentré en ligne de compte pour garantir le rapport qualité prix dans la vente. Nous avons même constaté que la surface moyenne annoncée entre particuliers est supérieure de 12 % par rapport à celles annoncées par les professionnels. Il y a donc un léger problème

boun : Comment estimer les travaux dans l'ancien? L'appel a un entrepreneur pour un devis est-il payant?

Bonjour, Le déplacement d?un professionnel n?est pas payant. Néanmoins, il est prudent de poser la question avant qu?il ne vienne chez vous. Prévoyez entre 1000 et 1500 euros du mètre carré pour de l?ancien. Enfin, un conseil : s?il s?agit de travaux pour mettre en vente le bien, nous vous recommandons de rester neutre dans vos gouts.

Pierre92 : Je viens de signer un compromis de vente pour l'achat d'un appartement de 95m^2 à Eaubonne (95600). Refait à neuf + 1 cave et 2 parking pour un prix de 230000?. Suis-je dans les tarifs marché ?

Bonjour, Vous êtes précisément dans les prix du marché, évalués à 2400 euros le m2. Attention cependant, ce prix statistique peut être éloigné de la réalité si votre bien présente des caractéristiques qui ne le placent pas dans la moyenne. Le deuxième parking est un atout.

tof : Nous sommes propriétaires d'un 3 pièces de 55m² rue diderot à Champigny sur Marne, à la limite de Joinville le Pont et à 50 m de la Marne et nous souhaiterions avoir une estimation approximative du prix au m² de ce quartier, étant donné qu'ils diffèrent énormement selon les quartiers de Champigny (94500) ?

Le prix varie entre 234 000 et 243 000 ? en fonction des étages et de l'état du bien.

QSY92 : Est ce le moment d'acheter dans la région parisienne?

C?est toujours le moment d?acheter dans l?immobilier si vous trouvez un bien qui correspond précisément à votre besoin. Car il est plus difficile de trouver ce que l?on cherche plutôt que de se tromper au niveau du risque financier. Sur plus de 12 ans, statistiquement, vous gagner de l?argent en immobilier? Donc ne laissez pas passer un bien qui vous correspond si votre période d?investissement est significative.

Boubou541 : Bonjour souhaitant acheter un F3 sur Vincennes ou Nogent sur Marne, pourriez vous me dire à combien est le m² dans ces 2 villes à l'heure actuelle ? Anticipez-vous une baisse dans ces 6 prochaines mois ?

Les prix vont de 4700 à 5700 euros du m2 sur cette zone. Il est impossible de prédire le marché actuellement, la reprise économique n?étant pas clairement avérée. Nous ne voyons pas les mêmes symptômes qu?en 1992. Néanmoins la bourse remonte et apporte quelques liquidités. De même les taux sont au plus bas. Mais qui sait ? Nous pensons qu?un investissement sur une durée de plus de 5 ans peut être réalisé sans craintes. D?autant qu?un 3 pièces est un produit phare du marché.

spfz : Dans le département du 06, pour la revente, vaut-il mieux acheter dans du neuf dans une ville moins cotée (Pegomas) plutôt que dans l'ancien dans une ville comme mougins ou valbonne ?

Si l'objectif est la revente dans moins de 10 ans, il est important d'évoluer le potentiel de plus value de Pegomas, car la revente restera plus difficile même avec un prix bas.

c.lilou : Je pense que les prix vont remonter à partir de mi 2010. Quelle est votre opinion ?

L?équation du marché reste encore fragile : les taux sont bas, les prix ont légèrement fléchi, la bourse remonte. Mais la reprise économique reste encore incertaine. Il est très difficile de prévoir le marché à 6 mois, même si le volume et les prix des transactions se sont améliorés depuis mai. Enfin, compter sur une hausse du marché générée par une demande étrangère ne sera possible que si la situation économique hors de France s?améliore significativement.

Merci Thomas Laurentin et Claude-Olivier Bonnet. Le mot de la fin ?

Le marché de l'immobilier continue de passionner les foules, les nombreuses questions de ce tchat en est la preuve! L'année 2009 a été très instable, qui reflète les incertitudes des consommateurs. Au premier trimestre, on a connu une baisse de 40% des transactions. Depuis l'été, la tendance s'est franchement ralentie. Concernant les prix, sur Paris en tous cas, ils sont plutôt à la stagnation depuis fin juin. Pour l'année 2010, nous comptons sur des indicateurs économiques positifs afin de rapprocher offre et demande. Merci à tous pour votre participation et rendez-vous pour une évaluation exacte de votre bien.

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