Bonjour et bienvenue sur le "chat" de latribune.fr. Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir Emmanuel Ducasse, responsable études immobilières au Crédit Foncier qui répondra à toutes vos questions.

Bonjour.N'hésitez pas à m'interroger...

bibi66120 :  Bonjour, les prix vont-ils enfin baisser de façon significatives pour que le plus grand nombre puisse se loger de façon décente à prix raisonnable? L'important n'est pas qu'une poignée de rentier se gave ad vitam etrenam. Vive le travail, le vrai

La correction des prix est déjà amorcée depuis le second semestre 2008. Les indicateurs dont nous disposons montrent que cette tendance à la modération des valeurs pourrait perdurer encore quelques mois. En revanche, il ne faut pas s'attendre à une brutale dégringolade telle qu'on a pu en connaître en 1992-1993...

maurice :  dans ce contexte deflationniste, de combien vont baisser les prix immobiliers en % selon vous ?

C ela dépendra à la fois des marchés et des types de biens. On peut considérer que la baisse sera moins sensible pour des biens recherchés en situation favorable, mais pourrait être peut-être plus accentuée pour des biens de qualité ordinaire en situation médiocre, les acheteurs ayant aujourd'hui plus de choix et étant plus sélectifs...

maurice :  On trouve déjà (par exemple) des petites maisons en Bretagne pour 30000 euros, cela vaut il le coup d'acheter dans ces coins là ou est ce que ca va baisser encore plus ?

Difficile de vous répondre sans connaître la situation et la qualité de ces maisons. Nous sommes en effet sur un marché où des mouvements importants ont été enregistrés avec l'arrivée des clientèles anglo-saxonnes qui ont beaucoup impacté les prix locaux...

semhoun : je souhaiterais acheter un 2 pieces au 4 ème étage de 44,60 m2 + un balcon de 8 metres 34, à vitry sur seine 94400 l'ensemble du rdrc avec boutiques le,constructeur est bouygues immobilier je souhaiterais connaitre le prix du mètres carrés dans le neuf cordialement. jms

Je ne pourrai pas vous réponddre directement sur votre achat, mais je vous conseillerai de comparer le programme avec ses concurrents sur Vitry et les villes voisines, non seulement les prix mais également la qualité de la situation, du quartier ainsi que des prestations offertes. De cette façon, vous ne manquerez pas de réussir votre opération...

GRANDISSIMO : Avec la crise de nombreux propriétaires renoncent à vendre et préfère louer, aussi l'offre de biens à la location augmente en entrainant une baisse des loyers, aussi, l'immobilier neuf n'est il pas sous perfusion grâce au dispositif scellier ?
Que se passera t'il lorsque les investisseurs ne pourront plus louer leurs biens au prix prévu et perdront leur avantage fiscal ? ce dispositif n'est il pas une palissade qui consiste juste à maintenir des prix de vente elevés dans le neuf ?

Effectivement, certains propriétaires préfèrent attendre pour vendre et mettent leur bien en location. N'oubliez pas, cependant, qu'il existe également des candidats acquéreurs qui, aujourd'hui, sont attentistes et se logent en location.
Sur la deuxième partie de votre question, le Crédit Foncier a déjà recommandé aux investisseurs intéressés par le Scellier de bien choisir parmi les produits qu'on leur propose et, en particulier, de s'assurer avant de signer qu'il existe bien une demande locative pour l'immeuble et le type d'appartement dans lesquels ils souhaitent investir...

aziz : Bonjour : J'ai fais une réservation à bouygues immobilier pour acheter un F3 dans le neuf, en val d'oise, en mois de juin et je n'ai pas encore eu une offre intéressante et le prêt n'est donc pas encore concretisé (j'attend justement l'offre editée que le crédit foncier m 'a accordé à 4.50 sur 25ans)
j'aimerais savoir si je peux demander une remise, une baisse à bouygue immobilier sachant que j'ai reservé ( remis un chèque de 5%) en mois de juin. Et si le crédit foncier peut faire encore un effort pour baisser le taux : Merci

Votre question étant très personnelle, le service clients va vous recontacter par mail...

Pepito : Bonjour, Je déménage bientôt de mon appartement (j'ai résilié mon bail il y a moins d'un mois). Seulement, je n'ai toujours pas de nouveau logement sur Paris. A votre avis, ai-je fais une bêtise ?

L'offre de logements locatifs sur Paris et la première couronne demeure relativement abondante et vous n'aurez pas de mal à trouver un logement correspondant à vos possibilitlés. Notez bien que les loyers n'augmentent plus en Ile-de-France depuis un an et connaîtraient même une très légère baisse. Cette inversion de tendance est une bonne nouvelle pour tous les locataires...

Ranx : On me dit que reporter l'achat tant que les prix baissent me permet d'économiser plus que le coût de mon loyer. Qu'en pensez-vous ? (exemple : 300k, baisse de 30k par an, loyer de 15k par an).

L'achat d'un logement n'a de sens que si vous comptez le conserver pendant au minimum cinq ou six ans. En effet, le seul coût d'acquisition (frais de notaire) n'est pas récupérable et une revente à très court terme demeure généralement peu profitable. Dans cette perspective, une revente à moyen long terme devrait vous permettre de gommer les effets baissiers du moment et de revendre à une période nettement plus favorable...

Shoobang : Ceux qui travaillent dans l'immobilier (agences, banques, notaires) vous semblent-ils fiables et sincères dans leurs interviews concernant le sujet ?

Il appartient à chacun d'être sélectif et de considérer que les intérêts commerciaux d'un vendeur ne coïncident pas toujours avec ceux d'un acheteur...

Cook : Monsieur,Quels seraient vos conseils pour vendre un bien immobilier au meilleurs prix ?

En premier lieu, multiplier les offres notamment en concédant plusieurs mandats aux agences immobilières les plus proches de votre bien. Evitez en particulier de confier un mandat exclusif à une seule agence et n'hésitez pas à passer également des annonces dans la presse locale. Et surtout, ne demandez pas un prix déraisonnable, car votre bien risquerait de rester pendant des mois à la vente et finirait par devenir très difficile à céder à des conditions normales de marché...

Gauthier :  Bonjour, en investissement sur Lille, vaut-il mieux acheter un t2 neuf à 160000 ? en scellier ou un t2 ancien remis à neuf qu'on trouve sur le marché à environ 120000 ? ? N'y a-t-il pas un risque de dépréciation du logement neuf qui ferait perdre l'économie réalisée en baisse d'impots ?

La réponse à votre question dépendra de votre niveau d'imposition et de l'avantage fiscal que vous pourrez retirer du Scellier, par rapport à vos autres revenus fonciers. Votre choix doit également porter sur la qualité et la localisation de l'immeuble, plus importantes à mes yeux que le choix entre neuf et ancien. Car c'est de ces facteurs que dépendra la plus-value à la revente en fin de période de détention...

Holmes :  Pensez vous que le marché immobilier de la côte d'azur est un marché à part et qu'à moyen ou long terme il sera difficile de revenir au niveau des prix d'il y a 10 ans ?

Oui. Le marché de la Côte-d'Azur a connu une véritable flambée par l'effet conjugué de l'héliotropisme et de l'arrivée en force des clientèles étrangères, notamment italienne. Ce marché aura certainement un peu plus de mal que d'autres à s'assagir, même si lui non plus n'échappe pas aux effets de la conjoncture immobilière...

Holmes :  Est-il mathématiquement exact de considérer, qu'une fois remboursés les frais de notaire et le coût du crédit, la revente d'un bien immobilier au même prix en tenant compte de l'inflation entraine nécessairement un bénéfice pour le vendeur ?

Non, tout dépendra de l'évolution des prix immobiliers de la catégorie du bien concerné et non de l'inflation des prix à la consommation. Une moins-value reste toujours possible. Les frais que vous évoquez (frais d'acquisition, frais d'hypothèque, frais de crédit) doivent être amortis sur une période de détention relativement longue, compte tenu de leur poids (6 à 8% de l'investissement)...

Gauthier :  Rebonjour, d'une manière générale ne pensez-vous pas que les prix au m² pratiqués par les promoteurs dans les grandes villes sont abusifs conséquence de constructions devenues rares et le scellier qui éblouit les investisseurs ?

Nous considérons, comme vous, que les prix du neuf sont aujourd'hui historiquement élevés. Cela ne tient pas aux promoteurs eux-mêmes, dont les taux de marge n'ont pas progressé, mais à deux facteurs principaux : le coût de construction, qui a explosé depuis dix ans et se maintient avec les coûts supplémentaires engendrés par les nouvelles normes (énergie, handicapés, HQE...) aiinsi que le prix du foncier, de plus en plus rare en centre-ville, et donc de plus en plus cher. Ce sont donc les coûts de revient qui aujourd'hui alourdissent les prix bien plus que les effets des dispositifs gouvernementaux d'aide à l'investissement locatif...

Arnaud : Pensez vous que l'immobilier puisse se stabiliser à son niveau alors que l'écart entre le PIB français et le prix de l'immobilier reste encore abyssal ? ne voile t-on pas la face au public sur la réalité du marché ?

La véritable crise immobilière n'est pas tant celle de la baisse des prix immobiliers que le problème de leur maintien à des niveaux historiquement élevés, qui rendent plus difficiles pour les Français l'accès au produit logement. Le Crédit Foncier a réalisé, avec l'université Paris Dauphine, une étude sur les raisons sociologiques de la demande de logement, étude qui a conclu que c'était l'insuffisance de production de logements neufs face à une demande toujours plus forte qui maintenait les prix et les loyers aux niveaux que l'on connaît. En cette période, ce déséquilibre entre l'offre de logements et la demande a permis d'éviter une chute brutale des prix et des loyers...

Dupont : Pourquoi le gouvernement ne supprime pas le dispositif scellier ? Les prix dans le neuf n'ont toujours pas baissé...

Le dispositif Scellier poursuit deux objectifs : aider les investisseurs privés à proposer une offre nouvelle de logements locatifs et accessoirement soutenir l'industrie du bâtiment. Ces deux objectifs sont aujoud'hui remplis pleinement et, à ma connaissance, le gouvernement n'envisage pas à court terme de revenir sur ce dispositif, si ce n'est pour l'orienter davantage vers la production de logements conformes aux nouvelles normes du développement durable (Scellier "vert")...

Pierre :  Dans le débat taux fixe vs taux capé quel est la période de bascule pour limiter les intérêts ? 15 ans ? 20 ans ? 25 ans ? On me propose actuellement un taux fixe de 3,95% sur 25 ans pour 200 000 ? empruntés, valable ?

Vous pouvez directement adresser cette question à nos experts financiers sur www.vivonslimmobilier.fr...

Gauthier :  Rebonjour, pensez-vous que la construction de programmes neufs par les promoteurs va reprendre suffisamment tot pour profiter encore du scellier en 2010 et 2011 ?

Aujourd'hui, les promoteurs proposent une offre de logements Scellier très large sur l'ensemble du territoire français. A ma connaissance, de nombreux promoteurs ont lancé des opérations nouvelles ou relancé des opérations qui avaient été mises en "stand by" au début de l'année...

Philippe : J'habite Montauban (82) et vais m'installer bientôt à Strasbourg. A Montauban, la loi Robien a contribué à créer un stock trop important d'appartements dans des zones pas toujours attractives. Qu'en est-il à Strasbourg ? Vais-je y trouver un marché aussi favorable pour l'acheteur ?

Il existe une certaine dynamique locative à Strasbourg, avec des prix légèrement orientés à la hausse pour les petites surfaces ainsi que pour les quartiers proches du centre-ville et des facultés. Les prix du neuf et les loyers devraient se maintenir à court terme...

Eve :  bonjour, on parle beaucoup du prix des logements (anciens ou neufs) mais peu du prix des terrains (notamment proche de paris) - quelle tendance avez vous vue depuis 2008 et vos previsions pour les prochains mois? Le prix de construction d une maison variant peu, je suppose que la baisse dans l ancien reflete une baisse encore plus importante sur le prix du terrain? merci

Effectivement, on a pu constater une baisse générale des prix des terrains du même ordre que celle des maisons individuelles. Les deux marchés sont évidemment liés. En revanche, le marché des terrains pour les immeubles collectifs a davantage subi de variations, d'abord une baisse accentuée à partir du second semestre 2008, suivie depuis le printemps 2009 d'une embellie liée à l'entrée en vigueur du dispositif Scellier...

timothée : que pensez vous de la théorie de friggit : prix du m2 sur revenu des menages compris dans la fouchette 0,9 à 1,1 et donc la validation de la correction baissière à venir car en 1992, le ratio était à 1,7 et en 2008 à 1,9 ?
Donc selon vous, en province, quel est le prix moyen correct en centre ville (2500 à 3000?/m2), en première couronne (2000?) et en seconde (1500?) couronne ?

Vos deux questions posent le problème de valeurs immobilières intrinsèquement liées aux revenus des ménages. Entre 1997 et 2007, les prix de l'immobilier ont augmenté de 146% tandis que le revenu des ménages augmentait de 49%. Si les effets du crédit bancaire peuvent expliquer une partie de la hausse des prix immobiliers (par solvabilisation des acquéreurs), de nombreux mécanismes sociologiques encore largement mal connus ont permis aux ménages français d'accompagner une hausse des prix immobiliers sans précédent (déplacement de la demande, choix de logements plus exigus, aide familiale des seniors, etc.). Je reste donc personnellement sceptique par rapport aux explications purement mathématiques...

multicarte :  multicarte:bonjour, quel est le prix du m2 au premier semestre 2009 dans l'immobilier ancien? merci

La question dans l'absolu n'a guère de sens, il convient de préciser un secteur géographique et un type de logement (appartement ou maison individuelle)...

mirabeil : pouvez vous m'indiquer le prix du m2 pour un appartement ou petite maison de ville (environ 80m2) à Tournan en brie,Gretz Armainvillers, Fontenay Trésigny dans le 77 ? merci

Je ne pourrai vous répondre aussi précisément, les communes que vous citez ayant des marchés immobiliers relativement étroits liés à leur population, avec une forte hétérogénéité (mêlant immobilier ancien d'origine rurale et maisons récentes en lotissement)...

vspu :  Que pensez vous d'un investissement locatif à Compiegne ? Est-i plus intéressant de faire un investissement dans cette ville de l'Oise plutôt qu'en région parisienne  ? Cette ville présente-t-elle des atouts d'avenir malgré une situation économique plutot catastrophique en Picardie et le départ des installations militaires de la région ?

Vous avez raison de vous préoccuper du dynamisme à la fois économique et démographique, facteur prépondérant dans la réussite d'un investissement locatif. A Compiègne, le marché locatif reste demandeur, en particulier pour les petites surfaces prisées par les étudiants qui sont nombreux sur le secteur. A noter que les besoins de logements locaux ont été estimés par les autorités locales à 450 logements neufs chaque année...

SERGIO : Quel avenir pressentez-vous à l'immobilier locatif dans les DOM (La Réunion et Martinique-Guadeloupe) ?

Le niveau des loyers reste actuellement élevé dans les DOM, avec une demande qui, globalement, ne se dément pas, mais là comme ailleurs, l'investisseur devra être vigilant par rapport au choix des sites et des quartiers, certains ayant été ces dernières années abondamment bâtis...

Merci Emmanuel Ducasse. Le mot de la fin ?

Les évolutions récentes du marché nous rappellent que les fondamentaux (situation, qualité de l'immeuble, attractivité et dynamisme démographique) doivent commander tous les choix d'investissement. C'est en respectant ces principes que l'immobilier, même en période plus difficile, demeure au tout premier rang des choix patrimoniaux, qu'il s'agisse de se loger ou de réaliser un investissement
profitable à moyen-long terme...

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