Immobilier : où trouver les meilleurs rendements ?

Pour les trois prochaines années, les prévisions de rendement sur l'immobilier de bureaux, locatif et commercial sont globalement plus basses en 2010 que l'an passé. C'est la principale conclusion de la dernière enquête annuelle réalisée par Bfinance. Le cabinet de conseils spécialisé dans les services financiers a interrogé, fin août, un panel de dix gestionnaires de fonds immobiliers représentant un patrimoine de 1,7 milliard d'euros.

Des grands marchés, l'immobilier de bureaux britannique est le plus impacté par ces prévisions de baisse. Selon l'enquête, ces rendements moyens reculent de 30 % et pointent désormais à 5,8 %, contre 8,26 % en 2009. Plus étonnant, les gérants interrogés prévoient aussi, à un horizon 2013, une baisse des rendements immobiliers de bureaux dans les économies d'Asie émergentes, alors que la zone affiche parmi les plus forts taux de croissance au monde. Le rendement passe de 11,91 % à 8 %.

Contraintes budgétaires

« Le redressement plus fort qu'attendu des prix des actifs explique en partie le tassement des prévisions de rendement des gérants, indique Emmanuel Léchère, responsable market intelligence chez Bfinance. La révision à la baisse reflète aussi le prolongement des incertitudes sur la croissance et l'arrivée de nouvelles surfaces sur le marché, propices à une dégradation des taux d'occupation. » Les contraintes budgétaires de certains États européens tirent aussi les prix vers le bas, spécialement dans les pays où la demande de bureaux vient du secteur public avec un risque de hausse du taux de vacance dans certains quartiers. Par conséquent, les biens de première qualité (« prime asset ») sont recherchés. Ainsi, le quartier du Triangle d'or parisien est préféré à celui de La Défense.

Pour trouver du rendement, les investisseurs pourront se reporter sur la Russie. L'économie russe bénéficie de la montée des prix des matières premières et de l'énergie. Ainsi, pour 2011, les gérants prévoient sur l'immobilier de bureaux, commercial et locatif un taux de rendement respectif de 13,9 %, 20,6 % et 21,7 %.

Toutefois, « si l'évolution de la conjoncture reste un sujet de préoccupation, les rendements attendus semblent corrects au regard des autres classes d'actifs », souligne Emmanuel Léchère. C'est pourquoi, dans une récente étude menée auprès d'investisseurs institutionnels français sur les intentions d'allocation d'actifs, l'immobilier représente la deuxième classe d'actifs derrière... les actions. Depuis le début de l'année, le différentiel entre ceux qui se sont renforcés et ceux qui se sont allégés sur l'immobilier est de 14 %. Et à un horizon un an, ils sont en solde net 33 % à déclarer vouloir se renforcer sur cette classe d'actifs.