Sur un marché immobilier relativement atone, les propriétaires souhaitant vendre leur bien voient arriver une nouvelle concurrence : celle des investisseurs "Robien" qui sont arrivés au terme du délai de détention obligatoire de leur bien pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux. Ceux là "souhaitent vendre, afin de profiter d'une plus-value encore substantielle (grâce à la forte augmentation des prix lors des dix dernières années ndlr) et de l'abattement exceptionnel de 25 % octroyé jusqu'au 31 août prochain", indique Anthony Perrat, fondateur d'UneMaisonBleue.com.
"A titre d'exemple, les propriétaires d'un bien, mis en vente à Carrières-sous-Poissy (Yvelines), et qui souhaitent vendre leur maison à 265.000 euros, subissent la concurrence de biens similaires, mis à prix 15.000 euros de moins et vendus par des propriétaires de biens acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation « Robien ». Cette concurrence risque d'alimenter encore plus la baisse des prix et donc de diminuer leur plus-value espérée", prévoit-il.
Les avantages fiscaux durent 15 ans
Mis en place en 2003, le dispositif Robien permet désormais aux premiers investisseurs qui en ont bénéficié de vendre leur bien, sans perdre les avantages fiscaux liés à l'obligation de détenir le bien loué pendant au moins 9 ans.
Mais tous ceux qui ont la possibilité de vendre sans dommage ne le feront pas forcément. D'abord parce qu'ils peuvent encore bénéficier d'avantage fiscaux jusqu'à 15 ans de détention, ce qui leur permet au final "d'amortir 65 % du prix d'achat (terrain compris)" sur cette durée, explique Patrick Chappey, co-fondateur de Gererseul.com.
Une procédure lourde
Ensuite s'ils souhaitent récupérer leur bien ou le vendre, ces investisseurs devront respecter une procédure lourde : "Si le bien est récupéré pour un usage familial (résidence secondaire ou utilisation par les enfants étudiants), il est possible de résilier le bail (3 ans) du locataire en place, avant le terme de celui-ci, en respectant scrupuleusement la procédure : information du locataire, par lettre recommandée AR, 6 mois avant le terme souhaité", explique Patrick Chappye.
Et "si la récupération du bien précède sa mise en vente, il faut d'abord le proposer au locataire qui bénéficie d'un droit de préemption (...) S'il n'est pas intéressé, une mise en vente classique peut être effectuée. Comme expliqué précédemment, donner congés au locataire doit impérativement se faire six mois avant. Si ce délai n'est pas respecté et que le bail repart donc pour trois ans, une vente « occupée » peut être envisagée. Mais le prix devra alors être revu à la baisse... », ajoute-t-il.
Pas d'alternative pour un placement sûr
Enfin, les investisseurs Robien pourraient souffrir de l'environnement des taux très bas pour les placements financiers les plus sûrs. Ils n'auront donc pas forcément d'alternative intéressante pour placer les fonds qu'ils récupèreront après la vente. Résultat, selon Patrick Chappey, "après étude de la situation, il peut s'avérer plus intéressant de garder le bien en location encore quelques années..."
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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