Immobilier : pourquoi le dispositif Robien pourrait faire baisser les prix

Les investisseurs qui ont bénéficié du dispositif fiscal "Robien" peuvent désormais vendre leur bien en profitant d'un maximum d'avantages fiscaux et d'une plus-value substantielle.
Mathias Thépot
Le dispositif Robien permet d'amortir jusqu'à 65% du prix d'achat d'un bien immobilier.
Le dispositif Robien permet d'amortir jusqu'à 65% du prix d'achat d'un bien immobilier. (Crédits : Décideurs en région)

Sur un marché immobilier relativement atone, les propriétaires souhaitant vendre leur bien voient arriver une nouvelle concurrence : celle des investisseurs "Robien" qui sont arrivés au terme du délai de détention obligatoire de leur bien pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux. Ceux là "souhaitent vendre, afin de profiter d'une plus-value encore substantielle (grâce à la forte augmentation des prix lors des dix dernières années ndlr) et de l'abattement exceptionnel de 25 % octroyé jusqu'au 31 août prochain", indique Anthony Perrat, fondateur d'UneMaisonBleue.com.

"A titre d'exemple, les propriétaires d'un bien, mis en vente à Carrières-sous-Poissy (Yvelines), et qui souhaitent vendre leur maison à 265.000 euros, subissent la concurrence de biens similaires, mis à prix 15.000 euros de moins et vendus par des propriétaires de biens acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation « Robien ». Cette concurrence risque d'alimenter encore plus la baisse des prix et donc de diminuer leur plus-value espérée", prévoit-il.

Les avantages fiscaux durent 15 ans

Mis en place en 2003, le dispositif Robien permet désormais aux premiers investisseurs qui en ont bénéficié de vendre leur bien, sans perdre les avantages fiscaux liés à l'obligation de détenir le bien loué pendant au moins 9 ans.

Mais tous ceux qui ont la possibilité de vendre sans dommage ne le feront pas forcément. D'abord parce qu'ils peuvent encore bénéficier d'avantage fiscaux jusqu'à 15 ans de détention, ce qui leur permet au final "d'amortir 65 % du prix d'achat (terrain compris)" sur cette durée, explique Patrick Chappey, co-fondateur de Gererseul.com.

Une procédure lourde

Ensuite s'ils souhaitent récupérer leur bien ou le vendre, ces investisseurs devront respecter une procédure lourde : "Si le bien est récupéré pour un usage familial (résidence secondaire ou utilisation par les enfants étudiants), il est possible de résilier le bail (3 ans) du locataire en place, avant le terme de celui-ci, en respectant scrupuleusement la procédure : information du locataire, par lettre recommandée AR, 6 mois avant le terme souhaité", explique Patrick Chappye.

Et "si la récupération du bien précède sa mise en vente, il faut d'abord le proposer au locataire qui bénéficie d'un droit de préemption (...) S'il n'est pas intéressé, une mise en vente classique peut être effectuée. Comme expliqué précédemment, donner congés au locataire doit impérativement se faire six mois avant. Si ce délai n'est pas respecté et que le bail repart donc pour trois ans, une vente « occupée » peut être envisagée. Mais le prix devra alors être revu à la baisse... », ajoute-t-il.

Pas d'alternative pour un placement sûr

Enfin, les investisseurs Robien pourraient souffrir de l'environnement des taux très bas pour les placements financiers les plus sûrs. Ils n'auront donc pas forcément d'alternative intéressante pour placer les fonds qu'ils récupèreront après la vente. Résultat, selon Patrick Chappey, "après étude de la situation, il peut s'avérer plus intéressant de garder le bien en location encore quelques années..."

Mathias Thépot

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Commentaires 26
à écrit le 22/07/2014 à 16:02
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oser dire que l'on réalise une substancielle plus-value en vendant au bout e neuf ans un appartement acheté dans le cadre de la loi De Robien, c'est méconnaître son dossier!

à écrit le 20/07/2014 à 12:08
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De retour de Berlin, je peux vous dire que, dans les très rares agences immobilières, on voit des 40m2 proposés à 40 000 euros en centre ville. Je n'ai vu aucun appartement à vendre à plus de 330 000 euros (un 120 m2 en centre ville). Les loyers auss...

le 20/07/2014 à 12:29
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Allez expliquer cela en France. Des gens qui s'estiment "investisseurs" parce qu'il ont acheté un studio pour le louer, des gens qui laissent, dans Paris, vide des appartements dix mois sur douze parce qu''il vont faire du saisonnier, le tout soutenu...

le 20/07/2014 à 15:41
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Berlin,l'éternel marronnier des gogos de la bulle immobilière ! On vous l'a déjà dit, on vous le redit, Berlin est une ville administrative avec peu d'emploi et un climat rigoureux. Les allemands ne souhaitent pas vivre à Berlin et préfèrent Munich, ...

le 24/07/2014 à 11:13
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Invoquer le climat pour expliquer des divergences de prix conséquentes, lorsqu'on parle de Londres, Münich et Berlin, c'est assez cocasse. Parlons-en de Münich, la ville la plus chère d'Allemagne. 5000 EUR le m² en moyenne.

à écrit le 20/07/2014 à 11:55
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de toute façon ce sont les locataires et les contribuables qui font les frais de tous ces plans qui créer une bulle immobilière latente avec un risque potentiel bientôt !

le 20/07/2014 à 12:02
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Parfaitement.

à écrit le 20/07/2014 à 10:49
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"ceux qui ont la possibilité de vendre sans dommage". Il y a effectivement de nombreux proprio de Robien qui risquent de faire une moins value sur la vente. Sans parler de ceux qui n'ont pas pu bénéficier des avantages fiscaux faute d'avoir eu des lo...

à écrit le 18/07/2014 à 19:05
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bonne remarque c est la raison pour laquelle le gouvernement planche sur un projet de taxation des moins values par rapport au pic de la période de détention exemple vous détenez un bien depuis 10 ans, il a pris de la valeur pendant 15 ans et attei...

à écrit le 18/07/2014 à 15:43
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Pour faire une affaire il faut vendre avant le 31 août. Sachant qu'avant il faut donner congé au locataire, attendre qu'il parte (rien n'est garanti) et trouver un acheteur, cela me semble un peu juste comme délai.

à écrit le 18/07/2014 à 14:11
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De qui se moque t on? Ce marché devient monopoliste dés que l'on le subventionne! Seul la construction fera baisser les prix!

le 19/07/2014 à 13:08
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Les français ne veulent pas se salir les mains dans le batiment.

à écrit le 18/07/2014 à 12:10
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Un titre honnête aurait été "pourquoi le dispositif Robien pourrait éventuellement, peut-être, c'est pas sur, faire baisser les prix de 2 à 3% après avoir contribué à leur hausse de 300% en dix ans. Mais c'eût été un titre honnête,pas un titre d'art...

le 18/07/2014 à 15:56
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si vous êtes AI vous ne pouvez pas prétendre à autre chose. 124% sur 10 ans et non 300%,

le 20/07/2014 à 12:05
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Ca dépend où... A Paris les prix ont explosé, et on est plus proche de 300% que de 124. Il est temps de revenir à la raison, en supprimant toutes ces incitations fiscales horriblement couteuses pour l'état et catastrophiques pour le pouvoir d'achat d...

à écrit le 18/07/2014 à 10:41
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Je me demande si la baisse de l'immobilier de ces derniers temps n'est pas en trompe l'oeil et qu'elle soit due à une augmentation du dessous de table justement pour éviter de payer de la plus value??

le 19/07/2014 à 10:42
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cette solution est marginale, car droit de préemption et regard vif du cadastre. Sur PACA croyez moi l'oeil veille.

à écrit le 18/07/2014 à 10:37
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Il faut sortir de l'Euro,avec un franc faible,l'immobilier va forcément baisser et les gens pourront acheter pas cher avec leurs economies d'assurances vie

le 18/07/2014 à 16:34
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Je suis d'accord, il faut remplacer l'Euro par du riz, comme ça on pourra le bouffer à défaut de le dépenser, et personne ne mourra de faim. Je suis pour la suppression du chauffage dans les maisons aussi, pour préserver l'environnement. Il reste suf...

le 18/07/2014 à 16:43
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@L'ancien: c'est sûr qu'avec une autre monnaie, les gens vont te donner leur appart :-) et ton assurance-vie va aussi valoir plus :-)

le 18/07/2014 à 16:57
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Et ton assurance vie, elle sera convertie en quelle devise???

à écrit le 18/07/2014 à 10:33
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C'est une bonne affaire vite donnons a l'état 7500 € en Aout sur 50000€ de PV car on a une ristourne de 2500€ après c'est trop tard.Mais pour les 6 mois de congé du locataire on fait comment,en ben trop tard pas de ristourne et le notaire y prend ...

le 19/07/2014 à 8:16
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@yoyo : vous avez raison sur ce point ..avec les changements permanents de fiscalité les notaires n arrivent plus à calculer les PV .

à écrit le 18/07/2014 à 10:10
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Toute de qui permet d'augmenter la baisse des prix de l'immobilier est une bonne nouvelle ! Cela permet de redonner de l'air au pouvoir d'achat des français.

le 19/07/2014 à 17:02
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archi faux. pour faire baisser les prix il faut moins taxer les plus-values; ce qui évitera de surestimer son bien pour rentrer dans ses frais. l' Etat doit impérativement se serrer la ceinture et laisser les gens vendre rapidement sans cette impensa...

le 21/07/2014 à 17:25
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Tu surestimes tant que tu voudras : tu ne vendras pas, quant à payer de l'impôt sur des plus-values réalisées sans rien branler, et qui endettent des gens sur longtemps , c'est normal.Tu n'as rien fait pour les avoir captées.

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