Comment calculer le vrai rendement d'un investissement immobilier  ?

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(Crédits : DR)
Emmanuel Ducasse, responsable des études immobilières au Crédit Foncier : "Il faut tenir compte de l'ensemble des coûts"

Malgré une opinion répandue, le loyer n'est pas le seul élément du rendement de l'investissement dans la pierre. Encore faut-il déterminer le revenu locatif réel, intégrer la plus ou moins-value constatée à la revente et tenir compte de l'incidence de l'emprunt.

Le calcul de rendement locatif comprend, d'un côté les véritables revenus (loyers, intérêts perçus sur le dépôt de garantie...), et d'autre part, l'ensemble des coûts, incluant frais de gestion, impôt foncier, gros travaux, frais engagés en l'absence de locataire, frais de justice en cas de litige, etc.

Le résultat détermine le loyer « net », à comparer avec le prix de revient de l'immeuble, c'est-à-dire son prix d'achat augmenté des frais d'agence et des droits de mutation (par nature irrécupérables). Ainsi, un appartement coûtant 100.000 euros dont la rentabilité brute s'élèverait à 5 % l'an, rapporterait seulement 4 % net, une fois déduits les 6.000 euros de frais et droits d'acquisition, et les 0,7 % de charges.

Mais, pour déterminer le rendement global, il faut en outre intégrer l'incidence du prix de revente. Le déterminer à l'avance est impossible car les prix de l'immobilier suivent des cycles de hausse et de baisse. Mais rien n'empêche d'établir des hypothèses. En reprenant notre exemple, si le prix de revente est de 120.000 euros au bout de dix ans, la rentabilité globale de l'opération passera à 5,38 %.

Dernier élément : l'effet de levier obtenu grâce à l'emprunt. Toujours avec le même exemple, le rendement est calculé sur les seuls fonds propres engagés par l'investisseur. Avec un apport personnel de 35.000 euros et un emprunt sur dix ans, le rendement global passera de 5,38 % par an à plus de 10 %. »

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