Immobilier locatif : comment profiter du "papy boom"

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Portées par une démographie favorable et une fiscalité avantageuse face à une offre encore limitée, les résidences pour seniors semblent avoir un bel avenir devant elles. Encore faut-il savoir comment choisir la bonne adresse.

On compte aujourd'hui 12 millions de personnes âgées, dont 65% entre 60 et 74 ans. En 2040, elles seront 21 millions, avec des besoins d'hébergement très spécifiques. A côté des maisons de retraite, des résidences médicalisées comme les Etablissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) aux "villages" sécurisés, en passant par une large palette de résidences offrant des services à la carte, l'offre pour les seniors est très ouverte et repose sur un modèle économique bien rodé.

Pour la partie financée par le privé, contrairement au locatif aidé comme le Scellier, objet de graves dérapages lorsque les simulations des vendeurs font miroiter des loyers trop élevés et des rendements irréalistes, ceux annoncés pour les résidences seniors semblent plus raisonnables. Car ils sont assis dans les bons dossiers sur le pouvoir d'achat du retraité qui louera l'appartement: à partir de 1.200-1.500 euros par mois et jusqu'à environ 2.500 euros suivant le niveau des prestations. Le rendement locatif, hors avantage fiscal, oscille la plupart du temps entre 3% et 5%.

Les quatre exemples que nous avons retenus vous donneront un avant-goût de l'offre existante. Mais c'est l'avantage fiscal (jusqu'à 44,6% d'économie) qui rend l'opération vraiment attrayante en augmentant sensiblement la rentabilité finale de l'opération. Ce qui vous permet d'investir en douceur à 40 ou 50 ans, pour disposer d'un revenu supplémentaire, déjà financé, pour votre retraite. Vous réalisez votre investissement en loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec le dispositif Censi-Bouvard ou Scellier.

Déductions

Le statut de loueur en meublé procure des revenus en partie défiscalisés, car il vous permet de récupérer la TVA et d'amortir vos charges, y compris les intérêts d'emprunt, en les déduisant de vos revenus de location. Pour bénéficier de ce statut, vous devez réaliser moins de 23.000 euros de recettes annuelles ou votre activité de location doit représenter moins de 50% de vos revenus. Le système n'est pas très simple: une inscription à un centre de gestion agréé vous facilitera la tâche.

Le dispositif LMNP-Censi-Bouvard, une sorte de «Scellier meublé», permet de récupérer les 19,6% de TVA payés, tout en réduisant vos impôts de 25% du montant de votre investissement dans la limite de 300.000 euros sur neuf ans (soit 75.000 euros de réduction maximum; 8.333 euros par an). Attention toutefois à la requalification en cas de non-location ou de revente avant les neuf ans.

Comme dans tout investissement immobilier, il faut évaluer la pertinence du projet: emplacement en centre-ville ou lieu de villégiature, accès routiers et ferroviaires pour les visites. Mais aussi les prestations offertes et la qualité du gestionnaire: gardiennage y compris de nuit, ménage, restauration, activités et animations, éventuellement prestations médicales ou téléassistance. Pour cela, il faut aller sur place quand la résidence est construite ou visiter d'autres sites existants.

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