Comment estimer un bien immobilier grâce aux techniques financières  ?

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(Crédits : DR)
Par Didier Coutton, directeur du master "salle des marchés, trading et asset management" à l'INSEEC.

Les actifs immobiliers sont souvent évalués en comparaison de biens similaires du voisinage. Cette approche comparative, utilisée pour sa simplicité, consiste à les confronter sur certains critères : surface, nombre et nature des pièces, emplacement...

Cette approche se heurte à deux difficultés. D'une part, l'hétérogénéité du parc immobilier qui rend le rapprochement difficile. D'autre part, le faible nombre de transactions ne permettant pas toujours d'obtenir un prix moyen par quartier statistiquement significatif.

Une méthode financière permet de surmonter ces obstacles. Elle est fondée sur l'actualisation des revenus annuels nets qui seraient tirés de la location du bien. Peu usitée, peut-être parce qu'elle donne une valeur inférieure au marché, cette formule est connue sous le nom de Gordon-Shapiro. Elle consiste à évaluer le revenu locatif annuel (net de charges) à percevoir dans un an et à le diviser par la rentabilité espérée à laquelle est soustrait le taux de croissance des loyers. Par exemple, pour un loyer net mensuel en 2011 de 500 euros, des charges de 750 euros (taxe foncière, copropriété, etc.), une rentabilité attendue de 5 %, et une hausse des loyers de 2 %, dans l'hypothèse où il n'y a pas de vacance, la valeur financière du bien s'élève à 175.000 euros. L'intérêt de cette méthode est double. Elle prend en compte les caractéristiques du bien et a le mérite de la simplicité puisqu'il suffit de connaître les loyers pratiqués dans le voisinage.

Il est donc simple de vérifier si le prix de marché est inférieur à la valeur du bien, auquel cas le prix affiché est attractif. Ce calcul peut s'avérer aussi utile pour l'estimation du bien dans le cadre de l'ISF.

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Retrouvez une nouvelle "question pratique" du lundi au vendredi dans le journal La Tribune.

 

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