Immobilier en France : les prix région par région, les tendances 2011

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Les notaires soulignent la forte hausse des prix de l'immobilier en 2010, mais mettent en lumière les disparités en France selon les villes et les régions. Ils dévoilent leurs perspectives 2011 et mettent en garde contre une réforme de la fiscalité du patrimoine qui aboutirait à une taxation de la résidence principale, ou à un alourdissement des taxes sur la résidence secondaire.

Comme chaque trimestre, les notaires de France ont délivré ce mercredi leurs chiffres des transactions dans l'immobilier. Il ne s'agit encore que des éléments pour le troisième trimestre 2010. Les notaires affichent des chiffres fiables car basés sur des données réelles et des transactions véritables. Mais avec un retard important compte tenu de la nécessité de compulser tous les élements. D'où la réflexion lancée par le gouvernement et les professionnels afin de tenter de mettre au point un nouvel indicateur un peu plus rapide fondé sur les promesses de vente.

Dans leur analyse du marché, les notaires soulignent que le marché immobilier français connaît "un début d'année 2011 dynamique" avant d'ajouter "mais après ?".

Dans le détail, voici leur analyse complète : "Alors que la collecte des actes de vente de 2010 par le notariat est en voie d'achèvement, il apparaît que l'ensemble du marché immobilier de l'ancien affiche un niveau de prix nettement en hausse. Ainsi, les indices Notaires de France/Insee font apparaître une variation annuelle au 1er octobre 2010 du prix des appartements anciens de + 8,5 %, une hausse sensiblement identique à celle des maisons anciennes de 8,7 %. Toutefois, il apparaît que les disparités entre Île-de- France et Province sont plus marquées sur le marché des appartements anciens que sur celui des maisons, plus homogène."

Selon les notaires, "cette hausse significative des prix ne doit pas faire oublier que certaines zones géographiques en sont écartées, affichant des baisses de prix. En revanche, d'une manière générale le marché a retrouvé ses volumes des années 2000 - 2007, passant de 590.000 ventes en 2009 et approchant les 800.000 ventes pour l'année 2010 ; une tendance notamment due au retour en grâce de l'investissement immobilier apparaissant plus sécurisant que l'investissement sur le marché financier."
 

Les appartements anciens
 

Le communiqué des notaires analyse ensuite le marché français région par région et ville par ville. "Alors que Paris et plus largement l'Île-de- France présentaient respectivement des niveaux de prix en baisse de - 7,2 % et - 7,5 % au 1er octobre 2009, la capitale et la région francilienne connaissent un véritable revirement un an plus tard à pareille époque, avec respectivement + 13,8 % et + 12,2 %, démontrant le phénomène de rattrapage que nous avions annoncé.

Les grandes villes de Province n'échappent pas à cette tendance, pour preuve, Montpellier et Lyon présentent respectivement des niveaux de prix à + 6,8 % et + 7,9 % contre - 6,3 % et - 3,3 % au 1er octobre 2009.

Dans le reste du pays, derrière une évolution à la hausse, se cachent toutefois certaines disparités. Ainsi, plusieurs départements bénéficient d'une progression des prix supérieure à 10 %, tel est le cas de la Drôme à 12,9 %, la Haute-Corse à 13,6 % ou la Sarthe à 11,8 %. à l'inverse, certains secteurs du Limousin demeurent dans le creux de la vague avec des prix en baisse moyenne de 6,8 %. Quelques départements voient leurs prix rester comparables à ceux de l'année passée comme la Charente- Maritime ou le Doubs.
 

Les maisons anciennes
 

Au 1er octobre 2010, la reprise générale des prix des maisons anciennes se confirme avec une hausse moyenne sur le troisième trimestre 2010 de 4,7 %. Près du quart des départements enregistre des hausses annuelles supérieures à 10 % comme par exemple la Loire-Atlantique à 11,10 %, la Haute Garonne à 13,20 %, ou encore le Maine et Loire à 14,90 %. En Île-de- France, tous les départements bénéficient de hausses comprises entre 4,9 % dans les Yvelines et 11,10 % dans le Val de Marne. Douze départements connaissent cependant une baisse de prix par rapport à l'année dernière. Il s'agit notamment des départements ruraux tels que le Cantal à - 13,5 % mais avec un volume de transactions faible, le Gard à - 3,4 % ou encore la Nièvre à - 21,20 %.
 

Le marché du neuf
 

Suir le marché du neuf, les notaires soulignent "des évolutions disparates". Au troisième trimestre 2010, sur une période d'un an, l'Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs (E.C.L.N) a enregistré 113.000 constructions de logements neufs, soit une augmentation de 20% par rapport à la même période un an plus tôt. Cette importante variation s'explique notamment par l'engouement des acquéreurs pour le dispositif Scellier. Le prix moyen au mètre carré s'établit à 3 615 euros au 1er octobre 2010, soit une augmentation de 7 % sur un an.

Mais derrière cette moyenne se cachent d'importantes disparités selon les régions. Ainsi, la Champagne-Ardenne, le Midi-Pyrénées, et le Rhône-Alpes affichent une hausse de plus de 10 %, tandis que les prix baissent en Picardie, Bourgogne, Auvergne et Languedoc-Roussillon.

Perspectives 2011

Le marché immobilier s'est caractérisé en 2010 par une montée en puissance mois après mois, tant des prix que des volumes, pour finir en fanfare en décembre. Les données de la base des avant-contrats désormais opérationnelle nous confirme ce dynamisme puisque nous dépasserons au premier trimestre 2011 les 8 000 e/m² en prix moyen sur Paris.

Cette évolution bénéficie également en Province notamment à Bordeaux et à Rennes où le prix des appartements continue à augmenter (+ 15 % sur un an), à Nantes et à Lyon (de 5 à 10%), alors que Lille et Toulouse connaitront au premier trimestre
2011 des prix plus stables (0 à 5 %).
 

Réforme de la fiscalité du patrimoine

L'année 2011 devrait connaître un premier semestre plus actif que le second. Cette projection se justifie par les raisons suivantes : la hausse probable et d'ores et déjà amorcée des taux d'intérêts, l'approche de l'élection présidentielle qui historiquement est toujours perturbatrice pour le marché immobilier et la réforme de la fiscalité du patrimoine. Sur ce dernier point, le Notariat souligne que la réforme fiscale devant faire l'objet de travaux parlementaires avant l'été,
est susceptible d'impacter les mutations immobilières, qu'elles concernent l'immobilier résidentiel (résidence principale, résidence secondaire) ou
l'immobilier locatif."

Sur ce sujet brûlant de la réforme de la fiscalité du patrimoine, les notaires lancent d'ailleurs une mise en garde : "Modifier les règles d'imposition est sans aucun doute nécessaire. Mais si la stabilité de ces règles est un facteur d'attractivité et permet de garantir un vrai « parcours résidentiel » pour nos concitoyens, leur bouleversement peut entrainer à court terme des prises de positions et comportements erratiques chez certains propriétaires vendeurs, avec risque de diminution temporaire des mises sur le marché, et de tensions sur les prix.

Dans ces conditions, le nombre de ventes dans l'ancien devrait atteindre un volume de mutation inférieur à celui de 2010. Quant au prix, il est erroné de pronostiquer, comme cela a été fait ici où là, une évolution moyenne sur les douze prochains mois de + 3 à + 6 %, car il n'y a plus l'homogénéité du
marché immobilier de la dernière décennie. Toutefois, le marché de Paris intramuros et des quartiers historiques des grandes villes dynamiques de Province, comme Lyon, Nantes, Bordeaux ou Montpellier, évoluerait au-delà de + 10 %. Quant au marché de la Petite et de la Grande Couronne de Paris, il devrait rester dynamique avec toutefois une évolution inférieure à + 10 % sur l'année.

Pour les marchés immobiliers régionaux, la hausse sera plus modérée qu'en 2010 et se situera entre + 3 % et + 5 %. Quant au marché du neuf, il restera assez soutenu sans l'être toutefois autant qu'en 2010 en raison notamment des nouvelles conditions fiscales liées à l'investissement locatif. Le "PTZ +" introduit depuis le 1er janvier dernier, plus favorable pour le neuf que pour l'ancien dans les zones de marché immobilier tendu, devrait soutenir l'activité de promotion immobilière. Au final, on peut raisonnablement penser que la part des investisseurs dans le neuf, largement majoritaire en 2010, devrait se rééquilibrer au bénéfice des accédants à la propriété.

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Commentaires
a écrit le 10/02/2011 à 12:42 :
Je ne vois pas la cinquième ville de France. Les prix y descendraient- ils ?
a écrit le 05/02/2011 à 15:38 :

je loue depuis 10 ans une maison avec un loyer de 2000 euros mensuel, j ai déboursé 240 000 euros de loyers pour celui qui me la loue, je me demande si je vais acheter ma maison pour les 10 prochaines années, mais j hésite car je ne sais pas si c et bien d acheter ou de louer.
Réponse de le 06/02/2011 à 0:14 :
je comprend ton embarras Gertrude mais soit sur que celui qui te loue la maison ne se pose pas autant de question que toi
Réponse de le 10/02/2011 à 10:06 :
Dans votre calcul, vous devez prendre en compte le nombre d'années où vous auriez effectivement pu acheter. Je loue depuis 10 ans mais je n'ai un emploi stable que depuis 5, donc je ne suis potentiellement acheteur que depuis 5 ans (du point de vue de ma banque !) et n'ai "perdu" que 5 années de loyer...
a écrit le 04/02/2011 à 5:19 :
Il serait intéressant de connaître le profil des acheteurs, tout du moins est-ce qu'il s'agit de nouveaux acquéreurs ou non. En effet, la proportion risque d'être relativement forte malgré les "aides" type PTZ pour les primo-acquéreurs ; prêt qui à lui seul ne peut servir à l'achat d'un bien...

Donc est-ce qu'il s'agit d'un jeu de chaises musicales où je vends un bien pour en acheter un autre (donc là ça fonctionne en circuit fermé), ou bien j'achète un bien en m'endettant sur un prêt de 20-30 ans.

Quelqu'un connaît cette proportion ?
a écrit le 03/02/2011 à 21:01 :
La seconde carte " Prix moyen de vente des maisons anciennes " n'est pas pertinente si vous ne mettez pas une surface en face.
D'autant plus que c'est cet indicateur qui reflète réellement le marché.
Par ailleurs, le chiffre serait bien plus intéressant s'il concernait une agglomération, puis qu'il était compléter par celui de la région. Le prix au m2 d'une agglomération étant bien plus élevé que celui de la région, la moyenne n'est pas significative du prix réel du marché.
a écrit le 03/02/2011 à 14:42 :
Il faut devenir locataire, et ne pas payer les loyers aux riches propriétaires qui tuent le marché en accumulant les biens !! Le monde devient fou, gangréné par l'amassement de l'argent.
a écrit le 03/02/2011 à 10:51 :
+1 a SANS et chouan !

en effet, on peut raisonnablement se demander si ca ne s'apparente pas a de la publicite. pour que l'article soit complet, il aurait ete bon de completer l'etude avec la situation cote proprietaire/acheteur, qui doit aujourd'hui s'endetter sur 20 ans min dans le cas de bons revenus pour acheter un 3 pieces.

la menace d'inflation est en effet la raison. mais bon en cas d'inflation forte, les loueurs sont plus frileux et depensent moins et vont donc pas forcement louer un 2 pieces a 1100eur/mois le logement BBC que vous venez d'acheter. de meme, les salaires n'augmentent pas assez pour compenser l'inflation, alors le credit coute d'autant plus cher a payer. donc, je suis sceptique quant a l'immobilier actuel comme investiseement refuge.
a écrit le 02/02/2011 à 22:20 :
Je ne comprends pas pourquoi un journal comme "La Tribune" continue de publier en permanence les communiqués des différents acteurs du lobby immobilier : notaires, agents immobiliers, spécialistes du crédit. Lesquels ne font que de la communication destinée à augmenter leur chiffre d'affaire, en faisant croire que "vite il faut acheter maintenant tout de suite sinon les prix vont monter etc". Ce lobby est partie prenante et n'a AUCUNE crédibilité. On en a vraiment marre de ce matraquage permanent. Est ce de la publicité cachée ? Y a t'il des conflits d'intérêt derrière ces articles ?
Réponse de le 02/02/2011 à 22:51 :
Conflit d'intérêt ? Il n'y a aucune publicité immobilière encore moins celle des notaires dans La Tribune ou sur latribune.fr. Nous vous signalons que les chiffres des notaires sont basés sur les transactions réelles et non sur des estimations. Ensuite, chacun est libre de voir un lobby partout...
Réponse de le 03/02/2011 à 7:47 :
Mouais, vous pourriez quand même remarquer, en tant que journalistes, l'importance de la saisonnalité dans le marché immo et l'empressement du "lobby" à communiquer des chiffres en 2011 en "oubliant" le quatrième trimestre 2010...
Réponse de le 03/02/2011 à 8:44 :
Etonnant en effet d'y voir un lobby sachant que les notaires sont les plus honnêtes du marché sur les chiffres.
Réponse de le 03/02/2011 à 10:48 :
En même temps on ne peut pas nier que lobby n'existe pas dans ce pays comme tant d'autres et le lobby immobilier existe !
Réponse de le 03/02/2011 à 16:40 :
Lobby ou pas, au sens péjoratif à la française ou pas, les notaires sont rémunérés au pourcentage des prix de vente. Tout comme les réseaux nationaux d'agences immobilières.
Le conflit d'intérêt est là : l'absence voulue de statistiques exhaustive et fiables comme dans les autres pays de l'OCDE.

L'assiette des droits de mutation suffirait à construire cette base statitisque. Et les statisticiens de l'insee, de Bercy ou de la Banque de France (qui suit aussi le sujet) pourraient tout à fait sortir des chiffres officiels.

Mais non ... cela arrange bien du monde. Collectivités locales comprises (droit de mutation ... proportionnel au prix de vente).
Réponse de le 03/02/2011 à 20:52 :
Merci à "la tribune" de m'avoir répondu. Les chiffres publiés par les notaires au sujet des ventes PASSEES sont fiables, sans doute. Mais leurs prévisions ne sont pas basées sur ces données fiables, puisque les ventes de 2011 n'ont, par définition, pas encore eu lieu. Ces prévisions, et la communication des notaires, sont donc entièrement sujettes à caution et doit donc être analysée avec le plus grand esprit critique. D'autant que les notaires sont payés proportionnellement aux ventes immobilières, et ont donc tout intérèt à ce que les prix augmentent, ainsi que le volume des ventes. Il s'agit donc bien de la communication d'un lobby qui cherche à augmenter son chiffre d'affaire.
Réponse de le 10/02/2011 à 12:39 :
Même les prix sur les ventes passées ne sont pas fiables; Il n'existe pas de remontée d'informations de la base suffisante.
a écrit le 02/02/2011 à 19:35 :
dés juillet 2010 j'ai repris une politique de vente-achat agressive sur l'achat de logements; je m'explique, je repère des logements à prix interressants et je signe un compromis, je remet ce bien en vente aussitot, en l'ayant juste réservé. Comme cela je touche trés rapidement mes plus-values. voila, faites comme moi , lancez-vous.
Réponse de le 02/02/2011 à 21:25 :
@ picsou1er: sauf que tu n'as pas le droit de vendre un bien qui ne t'appartiens pas :-) Sur le papier, c'est super, mais dans la réalité impossible à réaliser :-)
Réponse de le 02/02/2011 à 22:16 :
Il y a beaucoup d'escrocs dans l'immobilier. Un ami a découvert que le "propriétaire" qui lui avait loué un appartement ne possédait pas cet appart et cherchait juste à récupérer la caution. IL a porté plainte. Le "propriétaire" avait escroqué une centaine de personnes, de plus de 1500 euros chacun. Il a été mis en prison. Mais malheureusement il y a encore beaucoup d'escrocs de ce genre en circulation.
Réponse de le 03/02/2011 à 16:55 :
juste avant la dernière crise de l'immobilier, il y avait beaucoup de picsou, soutenus par les banques qui leur prétait allègrement faisant ainsi gonfler la bulle...
elle a péter mais c'est vrai, on a oublié, il n'y a que vingt ans !
les banques se sont retrouvés avec des biens ayant perdus 30 % de leur valeur et on ne sait ce que sont devenus les picsou avec leurs emprunts !

Bon courage, et rappelez vous que le mistigri fini toujours dans la main de quelqu'un.
a écrit le 02/02/2011 à 17:19 :
Au final, quoiqu'il arrive, pour les professionnels les prix grimperont toujours ! Parler de "tension sur les prix" en cas de réforme de la fiscalité me fait rire (jaune). En effet actuellement il n'y a pas de tension sur les prix ? Ces gens là vivent dans un autre monde et que penser de la phrase "quand au marché de la petite et de la grande couronne...une évolution inférieure à + 10 % sur l'année". Quand on voit les prix en région parisienne même une augmention de 3 % ferait une sacrée somme d'argent !
a écrit le 02/02/2011 à 16:00 :
Ben, les logements sont devenus si cher à Paris que Chirac est obligé de loger chez son "ami" Harakiri :-)
Réponse de le 07/02/2011 à 23:27 :
Essayez d'acheter un appart à Londres ou à Rome,vous verrez ce que c'est le prix de l'immobilier ailleurs que dans votre Paris...et je ne vous parle meme pas de Tokyo où avec la valeur de votre petit 3 pièces parisien vous pourrez vous offrir un placard dans Tokyo,ou qq chose de plus décent mais à plus d'une heure de train du centre...heureusement les trains sont à l'heure et il n'y pas de grèves....
a écrit le 02/02/2011 à 11:02 :
Plutôt que de taxer les plus values sur la revente d'une résidence principale avec comme conséquence probable de gripper le marché car l'investissement pour acheter plus grand sera encore plus important, pourquoi ne pas exiger que tout acquéreur soit résident ou ait une affiliation prouvée avec le lieu de l'habitation. Paris intra-muros devient un lieu de villégiature pour riches étrangers qui habitent dans leur appartement deux semaines par an. Un véritable scandale ou vue de la difficulté de se loger à Paris.
Réponse de le 02/02/2011 à 11:27 :
L'achat à Paris intramuro des étrangers non résidents ne représente que 7,5% des transactions..Alors inutile de se servir du cliché des menaces venues de l'extérieur!
Réponse de le 02/02/2011 à 12:19 :
"Que 7,5%"...... oui et demain 20%!
Réponse de le 02/02/2011 à 13:10 :
@ reporter,
"étrangers non résidents ne représente que 7,5% " est-ce le pourcentage détenu par les etrangers ou le pourcentage des achats annuels par des étrangers?
Les étrangers gardent en général leur biens moins longtemps que les français,
Je pense que le pourcentage des biens détenus par des étrangers est bien moins que 7,5% de l'immobilier de Paris intramuros.
La plus-part sont d'ailleurs loués.
Réponse de le 02/02/2011 à 13:48 :
Le chiffre de 7.5% a en effet été cité dans la presse. Mais c'est un chiffre global sur Paris. La réalité est très différente dans les différents arrondissements. On peut bien entendu envisager que les résidents à terme achètent tous dans les arrondissements à la périphérie de Paris car il est correct qu'il n'y a pas de ruée des non résidents pour acheter un pied-à-terre dans le 19e et le 20e. Par contre, si vous voulez acheter dans les quartiers dans le centre de Paris, la réalité est très différente. Simple observation rarement soulevée dans la presse!
Réponse de le 02/02/2011 à 18:01 :
C'est tout de même terrible que selon les professionnels, les arbres montent au ciel.... L'immobilier va bien d'après les notaires... Mais pour qui va-t-il bien ? Pour les notaires et les agents immobiliers..Pour les acheteurs, si l'on prend le problème dans l'autre sens, l'immobilier va mal, même très mal...Les prix ne cessent d?augmenter, alors pensez que les acheteurs n?apprécient pas vraiment cette évolution. Ainsi du point de vue de mon point de vue d?acheteur, pourquoi me saigner encore plus pour un bien souvent en très mauvais état qu'il faut rembourser pendant 20-25 ans et qui apporte quoi ? une sécurité ??? Quelle sécurité réellement ? moi j?y vois surtout un frein aux projets car quand on est endetté, on est tenu de s'accrocher à un job même s'il n?est pas satisfaisant, on ne prend pas de risque pour monter une affaire, etc... C?est donc un autre point de vue qui mérite aussi Sa tribune dans La tribune.

Une autre interrogation tout de même : Les prix augmentent, le pouvoir d?achat baisse, la crise économique et sociale est là, une étude vient de pointer qu?il ya beaucoup de mal logés en France. .Mais qui donc achète encore pour stimuler le marché ? Il y a une telle différence entre l?évolution du pouvoir d?achat et de les prix de l?immobilier que j?ai du mal à comprendre...
Et votre article n?apporte aucune information complémentaire sur ce sujet. QUi plus est, votre article nie toute cette partie acheteur, vous ne fournissez que le point de vue des notaires...
Au final j?ai de plus en plus de déception en lisant la presse, en écoutant les médias : Pourquoi donc présentez vous ici une synthèse du seul avis des notaires. Si seule la synthèse d?une partie à un sens, au lieu d?en faire une synthèse, mettez directement un lien vers la note de conjoncture des notaires. Cela m?éviterais de perdre du temps à lire une synthèse et après le texte dans sa globalité et cala fera économiser du temps et donc de l?argent au journal « La Tribune ». J?aurais aimé que le journaliste apporte des éclairages contradictoires, et ne soit pas uniquement le porte voix des notaires... Car au final, cet article n?apporte aucun autre point de vue, ce n?est que de la reprise de la redite avec qui plus est, la caution de votre journal qui est censé avoir une image de sérieux...
Réponse de le 02/02/2011 à 22:29 :
Qui donc achète encore ?
C'est simple: les français anticipent une forte hausse de l'inflation dans les 10 ans à venir. Or, l'expérience prouve que le meilleur rempart contre l'inflation est la détention d'actifs réels comme l'immobilier qui, contrairement à l'or procure un revenu (location).
Réponse de le 03/02/2011 à 17:00 :
les prix grimpent parce que l'état subventionne l'investissement locatif...
que les promoteurs en profitent pour augmenter leurs prix et leurs marges
et que donc les subventions ne profitent pas au locataires mais aux promoteurs

Sarko cherche des économies, qu'il supprime ces niches fiscales et qu'il maintienne la déductibilité des intérêts pour les résidences principales.

Réponse de le 03/02/2011 à 17:00 :
les prix grimpent parce que l'état subventionne l'investissement locatif...
que les promoteurs en profitent pour augmenter leurs prix et leurs marges
et que donc les subventions ne profitent pas au locataires mais aux promoteurs

Sarko cherche des économies, qu'il supprime ces niches fiscales et qu'il maintienne la déductibilité des intérêts pour les résidences principales.

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