Un nouvel indice immobilier capable de détecter les retournements de tendance ?

En matière immobilière, les études et observatoires ne manquent pas. Notaires, réseaux d'agences et sites Internet publient tous leurs indices de prix. Dont les résultats sont souvent sujets à caution, selon qu'ils intègrent ou non les négociations, qu'ils tiennent compte de la promesse ou de l'acte de ventes, et selon le panel choisi.

Le site Internet d'annonces immobilières SeLoger.com vient s'ajouter à ce concert, avec la création d'un "indice de tension du logement". Son originalité ? Il ne détermine pas les prix mais analyse le rapport entre l'offre et la demande d'une zone géographique, selon le nombre d'internautes cliquant sur une annonce.

Avec plus d'un million d'annonces et 13,4 millions de visites mensuelles, SeLoger.com pense avoir un échantillon suffisant pour délivrer des données fiables. L'outil relève ainsi le nombre de visualisations par annonce pour une région donnée, le taux de rotation ou encore le nombre de recherches rapporté au nombre d'annonces.

L'intérêt de cet indice ? Étant situé en amont des transactions, il préfigure l'évolution des prix dans une région donnée. Autant l'intérêt est limité lorsque la tendance est nette, autant cet indice pourrait détecter avant les autres une baisse de la demande ou une hausse de l'offre, et donc un retournement de tendance.

Plus la demande excède l'offre, plus l'indice est élevé (il varie de 1 à 15, voir illustration). Dans la région Sud Ouest, par exemple, l'Aveyron présente un indice de 14 alors qu'il ne dépasse pas 3 en Dordogne et dans le Lot-et-Garonne. En Méditerrannée, les plus forte tensions se retrouvent dans l'Hérault et les Bouches-du-Rhône. Etonnamment, le Var présente un indice d'à peine 8. Sans surprise, c'est l'Ile-de-France qui remporte la palme de la région la plus engorgée, avec six départements sur huit bloqués à 15.

Cet indice comporte toutefois un biais notable : il est basé sur les internautes, qui ne constituent pas encore un échantillon représentatif de la population française. En outre, les vendeurs ne recourent pas toujours à un site Internet national : dans les petites villes, une annonce dans un journal ou un site local, voire le bouche-à-oreille, suffit souvent à faire savoir que son bien est en vente. A noter que l'outil est encore en phase de test mais sera bientôt accessible au grand public.