OPINION. «Un Plan Marshall de l’immobilier, vite… »

Par Xavier Belvaux, Président-Directeur Général de We Invest France

Ces données décrivent la fin d'un modèle, celui d'un immobilier qui a vécu trente ans sous perfusion de taux bas, d'avantages fiscaux et d'une demande structurellement soutenue. Cette perfusion est débranchée. La question n'est plus de savoir quand le marché retrouvera ses niveaux d'avant. Elle est de savoir ce qu'on construit collectivement à la place.

La mue est déjà en cours

Ce monde, on le connaît bien. Celui où l'immobilier fonctionnait comme une mécanique quasi automatique : des taux bas, des prix qui montent, et une demande solvable qui se présente d'elle-même. Les années 2010 puis le choc post-Covid ont entretenu cette illusion d'un marché perpétuellement porteur, capable d'absorber toutes les approximations. On pouvait s'improviser professionnel de la transaction, ouvrir une agence en mono-activité, et vivre correctement du flux. Cette parenthèse est définitivement close.

Ce qui se joue aujourd'hui n'est pas une correction de cycle mais une recomposition structurelle. Les acteurs qui disparaissent ne sont pas victimes d'un accident de marché : ils sont victimes d'un modèle qui n'est plus adapté. Les structures monoactivité, sans portefeuille de gestion locative pour amortir les creux, sans infrastructure technologique pour traiter l'information plus vite que leurs concurrents, sans masse critique pour absorber des coûts fixes toujours plus lourds ; celles-là ne survivront pas au prochain cycle, quel que soit son niveau.

On n'est plus du tout dans la logique du débutant qui s'installe avec quelques mandats en poche. On est dans celle d'un métier qui se professionnalise sous la pression conjuguée de la réglementation - audit énergétique obligatoire, nouvelles exigences des banques, interdiction progressive de louer les passoires thermiques - et d'une clientèle infiniment mieux informée qu'elle ne l'était il y a dix ans. Aujourd'hui, un acquéreur arrive souvent à la première visite avec une analyse du DPE, une simulation de crédit et une comparaison de prix au mètre carré sur les vingt-quatre derniers mois. L'agent qui n'a rien de plus à lui apporter perd sa raison d'être.

La donnée territoriale comme avantage décisif

Le second déplacement profond concerne la manière d'appréhender le logement comme actif. La rareté foncière imposée par le ZAN (zéro artificialisation nette), la décarbonation forcée du parc existant et la fin progressive des grandes aides fiscales à l'investissement locatif transforment radicalement le calcul de rentabilité. Acheter un bien à rénover en 2026, c'est aussi acheter un plan de travaux, une trajectoire de performance énergétique, une projection sur la valeur future dans un bassin d'emploi qui peut se rétrécir comme s'étendre.

Le conseil immobilier intelligent, celui qui crée de la valeur pour son client, ne peut plus faire l'impasse sur cette lecture croisée. Croiser l'attractivité économique d'un territoire avec la performance thermique d'un bâti, anticiper ce que vaudra un F3 de 1975 non rénové dans une ville moyenne dans cinq ans : voilà ce que les meilleurs praticiens font déjà. Et voilà ce que la technologie permet désormais d'industrialiser, pour peu qu'on accepte de l'intégrer vraiment dans le métier plutôt que de la traiter comme un gadget de communication.

Trois décisions rapides pour relancer la machine

Face à l'effondrement de la construction et à la paralysie du marché de l'ancien, les demi-mesures déconnectées du terrain ne suffisent plus. Les dispositifs successifs, aussi bien intentionnés soient-ils, restent des pansements là où il faut une reconstruction. Trois décisions simples pourraient pourtant relancer la machine sans attendre.

La première concerne le financement, qui reste le verrou principal. Il faut mettre les banques autour de la table et intégrer la valeur future des biens et le rendement réel dans les critères d'octroi. On ne peut pas financer les projets de demain avec les règles prudentielles d'hier.

La deuxième, plus structurante encore, consiste à créer un véritable statut de l'investisseur-bailleur. Les investisseurs privés d'aujourd'hui logent les étudiants et les actifs de demain. Leur offrir un cadre fiscal stable, pérenne et incitatif, c'est transformer le parc privé en bouclier contre la pénurie, et sans dépense publique supplémentaire.

La troisième est une mesure de bon sens trop longtemps ignorée : autoriser la portabilité des prêts. Permettre aux Français de conserver leurs conditions d'emprunt lors d'un nouvel achat libérerait instantanément une partie du marché de l'ancien, aujourd'hui bloqué par des propriétaires qui ne peuvent se résoudre à abandonner un taux à 1 %.

L'immobilier ne se relèvera pas seul. Mais il n'a pas besoin d'un miracle, il a besoin de décisions.

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(*) Professionnel reconnu de l’immobilier, Xavier Belvaux a construit l’intégralité de sa carrière au cœur de ce secteur, en combinant expertise opérationnelle, vision stratégique et forte culture du terrain. De 2016 à 2023, il évolue au sein du réseau Orpi, où il occupe plusieurs fonctions clés avant d’être nommé Directeur d’exploitation du réseau. À ce poste, il pilote la performance opérationnelle, accompagne le développement des agences et contribue à structurer les dynamiques commerciales à l’échelle nationale. Fort de cette expérience, il rejoint We Invest, réseau immobilier européen en forte croissance, fondé sur une approche innovante mêlant technologie, marketing et accompagnement des agents. Nommé Directeur général France, il est chargé de lancer et structurer le développement de la marque sur le marché français, en adaptant le modèle aux spécificités locales et en accélérant la croissance du réseau. En 2025, il franchit une nouvelle étape en rachetant la master franchise France de We Invest, devenant ainsi Président Directeur Général du réseau en France. Dirigeant de terrain, Xavier Belvaux se distingue par une approche pragmatique du leadership, orientée vers la performance collective, l’exigence opérationnelle et l’accompagnement des entrepreneurs immobiliers dans un marché en profonde mutation.