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Eric Fiszelson et David Noblinski
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Par Eric Fiszelson, avocat associé du département finance et David Noblinski, avocat associé du département immobilier d’Ashurst.
Le marché français de l'immobilier institutionnel a de quoi laisser perplexe. Un semblant de retour au calme commence à voir le jour : les prix cessent de chuter, les taux refluent, la liquidité revient. Et pourtant, personne ne parle encore de reprise.
Les acteurs, face à leur propre lucidité, s’inspectent, se mesurent, se corrigent. Ils avancent, mais à petits pas. Ils se redressent, mais avec méfiance.
C’est peut-être cela, finalement, le signe le plus clair d'un changement de cycle : si le marché repart, il ne pardonne plus.
La phase de repricing des valeurs est derrière nous — du moins pour les actifs capables de le justifier. Exemple topique de cette tendance, les bureaux prime parisiens ont absorbé le choc et affichent désormais une stabilité robuste.
À l’inverse, le stock obsolescent, mal situé, mal loué ou mal noté énergétiquement reste à terre : la valeur n'est plus fondée sur des promesses, mais sur ce que le marché peut vérifier.
Les chiffres parlent. Les volumes repartent, mais uniquement là où la lisibilité locative est parfaite : des utilisateurs stables, un bâtiment performant, un plan d'affaires rigoureux. Le flight-to-quality n’est plus une tendance, c’est un réflexe pavlovien. On n’achète plus une adresse : on achète un actif rentable et qui, preuves à l’appui, est porté par une trajectoire ESG crédible.
Et dans cet environnement surgit une nouveauté structurante : la transformation. Car la loi du 16 juin 2025 a ouvert un espace inédit : le nouveau permis multi-destinations a enfin donné aux investisseurs un outil fiable pour convertir bureaux, volumes tertiaires et surfaces vacantes en logements ou programmations mixtes.
Mais transformation ne rime pas avec improvisation. Elle demande une vision, une gestion rigoureuse des coûts de redéploiement, un montage "bancable" et une connaissance fine du tissu urbain. Les projets qui avancent sont ceux qui ont compris que la réversibilité n’est pas qu'une opportunité de circonstance ; c'est aussi – et surtout – un métier.
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Sur le papier, les conditions de financement se sont, elles, nettement améliorées. La BCE a desserré son étau, le coût moyen de la dette aux entreprises retombe autour de 3,5-4 %, et les banques reviennent sur des opérations qu’elles avaient écartées en 2023–2024. À première vue, donc, le marché retrouve des couleurs.
Mais cette amélioration masque une sélectivité implacable. Les prêteurs financent, oui, mais avec des exigences renouvelées : une Loan To Value contenue ne dépassant que rarement les 60 %, des attentes accrues en matière d'ESG, et un ratio de couverture de la dette prenant en compte un cash-flow net des capex réglementaires.
Le temps du levier facile est donc terminé. Plus que jamais, il reflète un plan d'affaires sérieux — ou il détruit un projet fragile.
Dans un marché où le taux prime QCA frôle les 4 % et où l’obligation assimilable du Trésor (OAT) à 10 ans tourne autour de 3,4 %, la prime de risque immobilière est si mince qu’elle ne laisse aucune marge d'erreur. Le financement redevient un acte d’ingénierie plus que l'assurance d'un bon TRI, d'autant que les banques rechignent toujours à s'approprier les actifs en difficulté.
Et il serait illusoire de croire que la part croissante des fonds de dette dans le financement du segment "value add" change fondamentalement la donne. Leurs marges sont hautes et leurs conditions en matière de sûretés (fiducie, golden share – parfois les deux) et d'audits les rendent aussi stricts que les banques.
Autrement dit, en 2025, la dette se mérite.
Ce moment est particulier. Il n’est ni euphorique ni dépressif. Il est exigeant. Il impose de naviguer entre deux injonctions paradoxales : bouger vite, mais penser lentement.
L’immobilier institutionnel est une industrie de compétences et de preuves. Une industrie où la valeur se fonde sur la technique, la structuration et la maîtrise des risques.
Alors, faut-il être optimiste ? Oui, pour peu que l'on fasse preuve d'une extrême rigueur. Le marché offre des fenêtres. Elles sont étroites, mais elles existent. Le cycle qui s'ouvre ne récompense plus la patience : il récompense la précision. Nul doute que l'année 2026 ne sera pas facile. Mais les acteurs sont en face d'un marché plus lisible qu'il y a encore un an. Et un marché lisible, pour un investisseur réactif, est un marché d'opportunités.
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