Aux Sables-d'Olonne, la municipalité tente de reprendre le contrôle de la location touristique

Aux Sables-d’Olonne, où les résidences secondaires ont longtemps représenté près de 40 % du parc, avec des quartiers frôlant les 70 %, la municipalité a engagé depuis 2022 une stratégie mêlant « mesures incitatives et dissuasives », dixit Nicolas Chénéchaud, le maire (divers droite) de la commune vendéenne. L’enjeu : rééquilibrer un marché devenu difficile pour les ménages locaux comme pour les travailleurs saisonniers, alors que la population estivale peut atteindre 300.000 personnes.

Le cœur du dispositif repose sur une aide financière pour les propriétaires acceptant de remettre leur bien en location annuelle pendant trois ans. Près de 500 ont ainsi bénéficié de cette mesure depuis 2022, représentant environ un million d’euros d’investissement annuel pour la ville, compensé par ses recettes de taxe de séjour en forte progression (1,9 million d’euros en 2025 contre 700.000 euros en 2017). En pratique, même si le dispositif prévoit une aide pouvant aller jusqu’à 10.000 euros – ou 17.200 euros en cas de rénovation énergétique – le montant réellement versé est d’environ 6.000 euros par propriétaire.

En tout, 2.300 logements ont été reconvertis en habitation principale, dont 1 800 sans aide financière. Ce résultat montre que les dispositifs incitatifs ne constituent pas le moteur principal de la dynamique. En parallèle, la majoration de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, mise en place en 2024, a joué un rôle déterminant. Signe que les mesures dissuasives sont les plus efficaces.

À cela s’ajoute un quota limitant le nombre de meublés touristiques par quartier : « 2.700 autorisations, au total, avec des plafonds par secteurs : 1.050 au Remblai ou 1.290 en centre-ville ». L’objectif est d’éviter la concentration excessive de locations saisonnières dans les zones les plus attractives et de préserver un tissu résidentiel stable. Si la pression immobilière reste forte, la municipalité observe un retour progressif de ménages permanents et une forme de « rééquilibrage ».

D’après le maire, la part des résidences secondaires serait ainsi passée de 40 % à environ 30 % du parc local. Un changement notable dans une ville de près de 40.000 logements. Toutefois, cette politique volontariste ne fait pas consensus. L’Union nationale des propriétaires immobiliers de Vendée (UNPI 85) exprime de fortes réserves, regrettant l’absence de concertation préalable. Sa présidente, Sandrine Duprat, conteste l’idée selon laquelle les meublés touristiques seraient un facteur majeur de tension.

Dynamique encourageante

Elle rappelle qu’au niveau national, ils représentent une faible part du parc immobilier (0,2 %). Elle estime que la rareté de logements résulte surtout d’un manque de construction et d’un cadre législatif trop contraignant pour les bailleurs traditionnels.

Pour l’union vendéenne, qui fédère 200 adhérents, les quotas par quartier constituent « une atteinte à la liberté de propriété », tandis que l’empilement des taxes (foncière, habitation sur résidence secondaire, taxe de séjour) pousse des propriétaires à recourir ponctuellement à la location touristique pour couvrir leurs charges. L’association dit ne pas observer de propriétaires contraints d’abandonner la location saisonnière, mais craint une inflation de démarches administratives et de contrôles.

Aux Sables-d’Olonne, la municipalité rétorque que le recentrage de plusieurs milliers de logements vers l’habitat permanent marque une dynamique encourageante. Reste à savoir si ce rééquilibrage pourra s’inscrire dans la durée, tout en tenant compte des préoccupations des propriétaires et du poids économique du tourisme dans la ville.