« L’objectif, c'est l’accession sociale à la propriété » : à Saint-Denis-Pierrefitte, le bail réel solidaire au secours des ménages les plus modestes

C’est devenu l’acronyme préféré des maires et des promoteurs immobiliers : BRS, pour bail réel solidaire. Derrière ces trois lettres, il s’agit d’un jeune modèle d’accession à la propriété qui repose sur la dissociation du foncier et du bâti. Le propriétaire acquiert uniquement le logement et loue, pour un loyer faible, le terrain à un organisme de foncier solidaire (OFS) en signant un bail réel solidaire, compris entre 18 et 99 ans. Sachant que l’OFS détient le terrain, l’acheteur n’achète que la partie bâtie du logement et réalise ainsi une économie de 20 % à 40 %, comparé au prix d’un logement classique.

À Saint-Denis-Pierrefitte, le maire (PS), Mathieu Hanotin, élu en 2020 et en campagne pour sa réélection, s’en est fait une spécialité. « Nous voulons construire une ville équilibrée où chacun, quels que soient ses revenus, puisse vivre. Produire des logements, pour nous, nous permet d’améliorer la mixité sociale. Le BRS a une vertu anti-spéculative, en évitant des sauts de 15-20 % extrêmement néfastes, avec des gens qui achètent trop cher et qui ne peuvent plus revendre », déclare-t-il à La Tribune Dimanche.

Et pour cause : pour que le logement continue à être accessible et à profiter aux ménages éligibles à ce dispositif, son prix de vente doit être limité au prix auquel il a été acheté, et simplement actualisé en appliquant un indice choisi par l’office foncier solidaire. L’acheteur bénéficie, lui aussi, d’un bail réel solidaire pour une durée minimale de 18 ans. « Quand le prix avoisine les 3 500 – 4 500 euros au mètre carré, soit les habitants réduisent la taille de leur logement, soit ils restent dans le locatif social. Avec le BRS, ils se constituent un capital transmissible », reprend Mathieu Hanotin.

Illustration à l’angle de la rue Proudhon et de la rue des Céréales, place du Front populaire à la frontière d’Aubervilliers, au terminus de la ligne 12 du métro, où la filiale immobilière de la Caisse des Dépôts, Icade, construit un immeuble de cent six logements, dont trente-deux en BRS. À l’heure d’écrire ces lignes, vingt-huit d'entre eux ont été vendus à 3.850 euros/m², avec un loyer de 2 euros par mois, acquitté à l’office foncier solidaire qui porte le terrain.

« Entre le logement social et le logement privé, il n’y a pas une colonne ou un palier. Nous faisons le même programme quelle que soit la nature du bien. Le bail réel solidaire est parfait pour les gens qui n’auraient pas pu acheter dans le logement libre », se félicite ainsi Charles-Emmanuel Kuhne, directeur général d’Icade Promotion. « Nous avons exclusivement des primo-accédants qui sortent du parc locatif, qui doivent dé-cohabiter ou qui travaillent en Seine-Saint-Denis », ajoute-t-il, fier que le BRS constitue 10 % de son stock de logements.

En la matière, le maire de Saint-Denis-Pierrefitte et président du territoire de Plaine Commune [Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Denis-Pierrefitte, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse], qui regroupe la commune-centre et sept autres villes limitrophes, a une doctrine très claire : priorité aux locataires d’HLM et aux habitants de sa commune.

« Notre enjeu est simple : construire des parcours de long terme et sécurisants pour les Dionysiens, pour leur avenir et pour y voir grandir leur famille. L’objectif de l’accession sociale à la propriété, c’était déjà ma vision politique avant que la crise actuelle du logement n’apparaisse », persiste et signe Mathieu Hanotin.

Tout habitant de Saint-Denis-Pierrefitte, et plus largement de Plaine Commune, peut ainsi s’inscrire sur le site Internet de la Coopérative d’accession sociale à la propriété (Caps) pour obtenir des informations sur les différents programmes immobiliers disponibles en bail réel solidaire. Il n’y a pas de commission d’attribution, contrairement aux demandes de logement social, mais une règle implicite : premiers arrivés, premiers servis.

Sauf que « le taux de désistement reste plus important, du fait d’un plus grand nombre de refus de prêts au regard de la solvabilisation [des ménages concernés] », nuance Charles-Emmanuel Kuhne, d’Icade.