Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, en visite sur un chantier à Bondy (Seine-Saint-Denis), le 7 avril 2026, dans le cadre de la première réunion du comité de suivi du Plan de relance du logement.
Vincent Isore/IP3 Press/MAXPPP
On n’attrape pas les mouches avec du vinaigre ! Sans dispositif fiscal d’aide à l'achat dans l’immobilier neuf, le secteur tourne à la panne sèche. Jugé trop coûteux pour les finances publiques, son prédécesseur, le Pinel, s’est éteint progressivement, jusqu’à disparaître en 2025.
Le résultat ne s’est pas fait attendre, avec un effondrement immédiat du nombre de ventes aux particuliers investisseurs à 9.469 unités, soit une baisse de plus de 51 % par rapport à 2024. Et bien plus encore par rapport à 2019, où 61.660 logements neufs leur étaient vendus !
Ce ne sont pas que des chiffres, ce sont surtout des appartements en moins sur le marché de la location. Le gouvernement est en train de prendre conscience de l’ampleur des dégâts, et il a instauré un nouveau dispositif fiscal, dit « Jeanbrun », du nom du ministre de la Ville et du logement qui en a été le promoteur. Un régime très différent du Pinel, plus complexe à mettre en œuvre et qui, eu égard à la nature de l’avantage fiscal consenti, s’adresse plutôt à une clientèle aisée, fortement imposée.
Les logements éligibles ? L’immobilier – appartement, certainement maison dans un second temps – neuf ou ancien à rénover en profondeur (avec des travaux supérieurs à 20 % ou 30 % du prix du bien, ce taux étant en discussion). Vous devez les mettre en location nue (pas meublée), pendant au moins neuf ans, à un locataire qui en fera nécessairement sa résidence principale.
Attention, les loyers que vous pourrez réclamer sont plafonnés à des montants inférieurs à ceux du marché, selon qu’il s’agit d’un logement intermédiaire (peu ou pas de décote), social (jusqu’à 30 % de décote) ou très social (jusqu’à 40 % de décote).
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De la même manière, vos locataires devront répondre à des conditions de ressources, avec des plafonds plus ou moins élevés selon qu’il s’agit d’un logement intermédiaire, social ou très social. « Même en respectant ces conditions, il est interdit de louer à un ascendant ou à un descendant jusqu’au deuxième degré, à savoir à vos enfants, petits-enfants, parents ou grands-parents », précise Édouard Fourniau, président de Consultim Groupe.
Sur le plan fiscal, le dispositif est très différent de son prédécesseur. Le Pinel prévoyait une réduction d’impôt égale à 18 % de la valeur du bien (plafonnée à 300.000 euros) sur neuf ans, soit 2 % par an et donc 6.000 euros maximum à retrancher chaque année de son impôt sur le revenu. C’était hyper simple et conseillé à tous ceux qui payaient quelques milliers d'euros d’impôt, même dans les tranches basses.
Rien de tel avec le Jeanbrun, qui utilise la technique comptable, beaucoup plus complexe, de l’amortissement : des revenus imposables issus des loyers que vous encaissez (nommés revenus fonciers), vous déduisez, chaque année, une part forfaitaire de la valeur du bien, fixée à 3,5 % pour le logement intermédiaire, 4,5 % pour le logement social et 5,5 % pour le très social, et dans la limite de, respectivement, 8.000 euros, 10.000 euros et 12.000 euros. Année après année, vous pourrez, de la sorte, déduire jusqu’à 80 % de la valeur totale du bien. Pas simple, mais efficace !
Car le résultat est sans appel : vous n’avez plus d’impôt à payer sur vos revenus fonciers, l'amortissement annuel appliqué les ayant ramenés à zéro. C’est un avantage en soi, puisque ces revenus fonciers sont très fortement taxés : dans votre tranche d’imposition, avec, en plus, les 17,2 % de prélèvements sociaux. Cela peut faire monter la note à plus de 60 % pour ceux qui sont dans la tranche la plus haute de 45 %.
Mais ce n’est pas tout. Car si l’amortissement dépasse le montant des revenus fonciers dégagés par votre Jeanbrun (et c’est généralement le cas), vous pouvez, avec le solde d’amortissement disponible, effacer aussi d’autres revenus fonciers, issus d’autres biens pour lesquels vous percevez des loyers. Eu égard à la pression fiscale supportée par ces revenus, c’est un joli bonus. Et pour ceux qui n’ont pas de revenus locatifs autres, l’amortissement non consommé est alors reportable et déductible du revenu imposable classique, jusqu’à 10.700 euros.
Comme c’est une déduction d’impôt (et non pas une réduction, comme avec le Pinel), cela profite à ceux qui sont le plus fortement imposés : si vous offrez une déduction de 1.000 euros à quelqu’un qui est dans la tranche à 11 %, il économisera 110 euros, mais l’avantage sera de 450 euros s’il est dans la tranche à 45 % ! « Le dispositif s’adresse aux contribuables les plus aisés : ceux qui sont au moins dans la tranche d’imposition à 30 % et qui ont, par ailleurs, des revenus fonciers existants à effacer ou, à défaut, à ceux qui sont dans les tranches à 41 % et plus », confirme Édouard Fourniau.
Attention, le Jeanbrun est un produit de long terme. La puissance fiscale du Pinel s’exprimait pendant neuf ans, après quoi l’avantage fiscal tombait. « Ici, avec un amortissement de 3,50 % par an de la valeur de 80 % du bien, il faut attendre plus de vingt-sept ans, pour amortir la totalité et atteindre la pleine efficacité fiscale ! », calcule Nicolas Billet, directeur immobilier à l’UFF.
« La fiscalité est meilleure que celle du Pinel, à condition de se projeter sur plus de vingt ans », confirme Édouard Fourniau. Une fois qu’on a dit ça, où acheter ? Avec le Jeanbrun, il n’y a pas de zonage, tout le territoire est éligible. Le zonage avait cet avantage de protéger les bailleurs des éventuelles vacances locatives, parce qu’il orientait les investissements immobiliers là où il en avait le plus besoin et où la demande de locations était la plus forte.
« Il faut viser juste, car l’objectif est de louer sans vacance pendant au moins vingt ans, explique Nicolas Billet. Nous recommandons d’investir dans les ex-zones A et B1 du Pinel, à savoir dans les grandes villes et celles de plus de 250 000 habitants. » Tout sauf Paris, dont les prix d’achat stratosphériques obèrent le rendement.
Quant au choix entre un logement intermédiaire, social ou très social, là aussi, tout dépend de vos objectifs. « Le logement intermédiaire est le meilleur compromis, parce que les plafonds de ressources exigés pour les locataires sont plus généreux et laissent entrer 80 % de la population française, le marché est donc plus large, observe Nicolas Billet. Mais si votre objectif est strictement fiscal, alors mieux vaut vous orienter vers le social ou très social, dont les amortissements sont plus forts. »
Selon Edouard Fourniau, les rendements bruts tournent autour de 3 % en intermédiaire, 2,5 % en social et 2 % en très social, en raison des loyers plafonnés de plus en plus bas pour les deux dernières catégories. « Mais si l’on réintègre l’avantage fiscal, alors, le très social tient la corde avec un rendement net de charges et de fiscalité de 2,55 %, contre 2,39 % pour le social et 2,27 % seulement pour l’intermédiaire », fait-il valoir.
Une dernière mise en garde, le dispositif est temporaire : il court, en effet, jusqu'à fin 2028 seulement. « Mais, ceux qui sont intéressés ont intérêt à faire le nécessaire avant la fin de l’année, conseille Nicolas Billet, car nul ne sait si le gouvernement, qui cherche encore plus d’économies suite à la guerre en Iran, ne va pas profiter du vote de son budget pour 2027, pour le… raboter. » À bon entendeur.
