Bureaux en centre-ville : Bordeaux low cost ?

Pascal Rabiller

Publié le 03 décembre 2015 à 08:49 - Mis à jour le 03 décembre 2015 à 13:59

A l'occasion du salon SIMI, Cushman & Wakefield a publié une nouvelle version de son étude comparative sur les coûts d'occupation des bureaux en France fin 2015. Bordeaux figure en tête des villes les plus compétitives pour les coûts d'occupation en centre-ville.

L'approche des coûts immobiliers par les entreprises a profondément évolué au cours des dernières années. A la seule appréciation du loyer sont venus s'ajouter les charges, le prix du stationnement et la fiscalité.
Cette analyse, menée en Ile-de-France et dans 15 marchés en régions, met en évidence plusieurs tendances :
- une stabilité des coûts d'occupation en centre-ville et une hausse de 5 % en moyenne pour la périphérie
- une progression modérée des valeurs locatives (+2 % en centre-ville, +3 % en périphérie)
- une densification du nombre de postes de travail dans les nouveaux immeubles avec une norme autour de 10-12 m² par poste
- un particularisme de la région PACA : Marseille, ville de province la plus chère pour une implantation en centre-ville, Nice pour la périphérie.
Après avoir enregistré une baisse de 11 % entre 2012 et 2014, les coûts d'occupation se sont stabilisés pour les implantations en centre-ville (270.000 €/an et +2 % en un an) alors qu'en périphérie (204.000 €/an), ces mêmes coûts ont augmenté de 5 %.

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Pour une implantation en centre-ville, le marché parisien continue d'afficher des valeurs supérieures à 8.000 €/an alors qu'en région ces valeurs sont comprises dans une fourchette très large, de 2.400 €/an à Bordeaux - ville la moins chère du panel - à 4.400 € pour Marseille, et une moyenne de 3.800 €/an pour Toulouse, Lyon et Montpellier. On relève des tendances très contrastées entre les différents marchés étudiés avec une hausse des coûts d'occupation très marquée à Montpellier (+16 % en un an à 3.800 €/an), à Rennes (+15 % à 3.500 €/an), et Nice (+11 % à 3.300 €/an). A l'inverse, ces mêmes valeurs sont orientées à la baisse à Bordeaux, Strasbourg, Toulon et Dijon.
En périphérie, la 2e Couronne francilienne continue d'afficher une baisse du coût d'occupation (-2 % en 2015) mais dans une proportion moindre qu'en 2014 (-18 %). Hors Ile-de-France, la tendance est globalement à la hausse, dans des proportions variables selon les marchés considérés (-2 % à Strasbourg mais + 12 % à Montpellier). Parmi les marchés les plus actifs en termes de consommation de surfaces tertiaires, Bordeaux, Aix-en-Provence, ou encore Strasbourg sont les localisations les plus compétitives en termes de coûts, avec des valeurs inférieures à 2.500 €/m²/an. Nice, Dijon, Montpellier sont, à l'inverse, les plus hautes, avec des coûts d'occupation supérieurs à 2.800 €/m²/an.