Pascal Rabiller
L'approche des coûts immobiliers par les entreprises a profondément évolué au cours des dernières années. A la seule appréciation du loyer sont venus s'ajouter les charges, le prix du stationnement et la fiscalité.
Cette analyse, menée en Ile-de-France et dans 15 marchés en régions, met en évidence plusieurs tendances :
- une stabilité des coûts d'occupation en centre-ville et une hausse de 5 % en moyenne pour la périphérie
- une progression modérée des valeurs locatives (+2 % en centre-ville, +3 % en périphérie)
- une densification du nombre de postes de travail dans les nouveaux immeubles avec une norme autour de 10-12 m² par poste
- un particularisme de la région PACA : Marseille, ville de province la plus chère pour une implantation en centre-ville, Nice pour la périphérie.
Après avoir enregistré une baisse de 11 % entre 2012 et 2014, les coûts d'occupation se sont stabilisés pour les implantations en centre-ville (270.000 €/an et +2 % en un an) alors qu'en périphérie (204.000 €/an), ces mêmes coûts ont augmenté de 5 %.
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Pour une implantation en centre-ville, le marché parisien continue d'afficher des valeurs supérieures à 8.000 €/an alors qu'en région ces valeurs sont comprises dans une fourchette très large, de 2.400 €/an à Bordeaux - ville la moins chère du panel - à 4.400 € pour Marseille, et une moyenne de 3.800 €/an pour Toulouse, Lyon et Montpellier. On relève des tendances très contrastées entre les différents marchés étudiés avec une hausse des coûts d'occupation très marquée à Montpellier (+16 % en un an à 3.800 €/an), à Rennes (+15 % à 3.500 €/an), et Nice (+11 % à 3.300 €/an). A l'inverse, ces mêmes valeurs sont orientées à la baisse à Bordeaux, Strasbourg, Toulon et Dijon.
En périphérie, la 2e Couronne francilienne continue d'afficher une baisse du coût d'occupation (-2 % en 2015) mais dans une proportion moindre qu'en 2014 (-18 %). Hors Ile-de-France, la tendance est globalement à la hausse, dans des proportions variables selon les marchés considérés (-2 % à Strasbourg mais + 12 % à Montpellier). Parmi les marchés les plus actifs en termes de consommation de surfaces tertiaires, Bordeaux, Aix-en-Provence, ou encore Strasbourg sont les localisations les plus compétitives en termes de coûts, avec des valeurs inférieures à 2.500 €/m²/an. Nice, Dijon, Montpellier sont, à l'inverse, les plus hautes, avec des coûts d'occupation supérieurs à 2.800 €/m²/an.
Centre-ville :
Périphérie :
(Source : Cushman & Wakefield - Etude sur les coûts d'occupation de bureaux - 2015)
Pascal Rabiller
