Jean-Philippe Déjean
immobilier, vue aérienne de Bordeaux
Objectif Aquitaine / Appa
La particularité de l'étude annuelle des notaires, c'est qu'elle est exhaustive et qu'elle englobe aussi le marché de l'ancien. Dans la présentation des chiffres 2017 (du 1er novembre 2016 au 31 octobre 2017) le président de la Chambre des notaires de la Gironde, Edouard Bentéjac, prend soin de recadrer cette évolution bordelaise dans un contexte hexagonal. Ce qui lui permet de rappeler que la tendance immobilière nationale est aussi fortement orientée à la hausse.
Le président relève aussi que "la majorité des biens anciens vendus se situent en province : 770.000 ventes quand 182.000 logements vendus se situent à Paris et en Ile-de-France".
Pour les villes de plus de 150.000 habitants les prix des appartements n'ont cessé de progresser avec de fortes disparités entre les villes, observe Edouard Bentéjac : Lyon + 6%, Lille + 5,2%, Nice + 2,8%, Nantes + 6,3% et Bordeaux + 12,1%... Le président de la Chambre des notaires de Gironde évoque le côté vertigineux de la situation bordelaise qui se nourrit de deux phénomènes concomitants : l'arrivée d'une nouvelle population, avec la liaison par TGV de Bordeaux à Paris mais aussi et surtout une forte hausse démographique qui a démarré à Bordeaux depuis une quinzaine d'années.
L'évolution du marché de l'ancien donne la tonalité de la hausse bordelaise. Les appartements anciens (3.975 transactions en Gironde en 2017) enregistrent une hausse de +12,1 % de leur valeur, avec un prix de vente médian à 3.550 €/m2. Soit un prix médian de 175.000 € pour 55 m2 habitables.
Quant au marché des maisons anciennes (7.502 transactions) il connait une hausse des prix encore plus forte à +16 % pendant la même période, avec un prix médian de vente à 395.000 € pour une surface habitable de 110 m2.
Si elle paraît proportionnellement plus modeste, l'évolution des prix à Bordeaux dans le neuf se joue à des niveaux stratosphériques. Le prix des appartements progresse ainsi de +5,3 % sur un an, à 4.170 €/m2, avec un prix médian de 236.900 € pour 61 m2 habitable. A noter qu'aucune maison neuve n'a été vendue à Bordeaux pendant la même période.
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Sur un angle plus large, à l'échelle des 28 communes de Bordeaux Métropole, le prix des appartements anciens a globalement progressé de +5,7 %, à 2.460 €/m2, pour un prix médian de 139.700 € correspondant à 62 m2 habitable. L'évolution du prix des maisons ancienne dans la métropole, à +8,7 %, est presque deux fois moins importante qu'à Bordeaux intra-muros. Le prix médian d'une maison ancienne dans la métropole ressort à 290.800 € pour 106 m2 habitable. Côté neuf, le prix des appartements métropolitains a progressé de + 3,5%, pour une valeur médiane de 3.780 €/m2 et un prix médian de 193.900 € pour 52 m2 habitable. Il y a eu un marché de la maison neuve dans la Métropole en 2017 (146 transactions), en hausse de + 2,7%, avec un prix médian de 264.500 € pour 85 m2 habitable.
C'est sur la Rive droite que les prix sont les plus contraints. Celui des appartements anciens dans la ville de Lormont enregistre même une baisse de - 2%, avec une valeur médiane de 1.660 €/m2, pour un prix médian de 117.800 € et 76 m2 habitable. Quand la valeur des maisons anciennes est en recul de - 6,9% à Ambarès-et-Lagrave (190.800 € pour 102 m2 habitable) ou de - 5,1% à Artigues-près-Bordeaux (252.300 € pour 110 m2 habitable). A comparer avec la situation diamétralement opposée du quartier Saint-Seurin/Fondaudège, à Bordeaux, où la hausse a été de + 13,7% dans les appartements anciens, pour une valeur médiane de 4.070 €/m2 (la plus élevée de Bordeaux dans l'ancien), et un prix médian de 214.200 € pour 54 m2 habitable. Si le prix des maisons anciennes est en recul de 8 % dans le quartier bordelais Chartrons/Grand Parc, il semble s'agir d'une correction. Sachant que dans ce secteur une maison ancienne se négocie à 385.000 € pour 100 m2 habitable.
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Bordeaux Métropole et le département de la Gironde se distinguent aussi dans le domaine des terrains à bâtir. Alors que la valeur moyenne de l'un de ces terrains se tasse de - 0,4% en France métropolitaine pendant la même période, et recule de - 3% en Nouvelle-Aquitaine, elle grimpe de + 4,6% en Gironde et de + 16,3% à Bordeaux Métropole, où il atteint 150.000 € pour 530 m2... contre 88.900 € pour 790 m2 en Gironde ! Il n'y a pas de terrain à bâtir répertorié à Bordeaux en 2017, ville où les opérations concertées dominent le paysage.
Jean-Philippe Déjean
