Bordeaux Métropole : "Le marché immobilier doit faire une pause" selon Jacques Mangon (5/11)
Jean-Philippe Déjean
portrait
Agence Appa
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La Tribune : De nombreux maires de la Métropole, de droite et du centre, comme vous, mais aussi du PS et d'EELV (Europe Ecologie Les Verts) se vantent désormais de refuser des permis de construire : vous ne trouvez pas ça inquiétant ?
Jacques Mangon : Nous assistons à une prise de conscience assez générale qu'il est nécessaire que la croissance de Bordeaux Métropole se fasse de façon qualitative. Il faut s'extraire de la vision quantitative. Cet état d'esprit se généralise et c'est plutôt positif.
Alors que l'on construit beaucoup à Bordeaux, les communes de la Métropole sont toujours plus nombreuses à freiner sur la construction et à le faire savoir : n'est-ce pas une contradiction préoccupante ?
Vous savez, en urbanisme il n'y a pas de point mort : soit on avance soit on recule. Les grandes villes prennent une grande importance, mais comment veut-on y vivre : de façon banale ou avec qualité ? Ceux qui croient qu'ils peuvent arrêter le mouvement en cours se trompent. Ou alors il faut sciemment organiser le déclin, en passant par exemple cinq ans sans rien construire. Cela finira par produire des résultats. Les prix immobiliers baisseront, l'attractivité s'effritera et puis ce sera le déclin.
Cette volonté de mettre en vitrine le refus de construire des logements n'est-elle pas un appel au repli sur soi, qui nourrit la hausse des prix en diminuant les constructions ?
L’actualité qui compte pour vous, chaque jour dans votre boîte mail.
C'est vrai, selon les communes l'accent est mis de façon plus ou moins tribunicienne sur la qualité de l'habitat. Mais il faut ensuite voir dans le détail ce qu'il en est vraiment. Dans la plupart des cas il s'agit d'une pause, qui intervient après beaucoup de constructions. N'oublions pas qu'après les constructions d'appartements et de maisons, les communes doivent pouvoir faire suivre les services publics. Qu'il puisse y avoir ici ou là des mises en scène politiques de la défense de l'habitat, ça fait partie du jeu.
Il semblerait que des élus des villes de la Métropole freinent le programme des 50.000 logements, qui vise à construire des logements à prix accessibles le long des voies de transport en commun : qu'en pensez-vous ?
Ce programme se déroule plutôt bien. Nous produisons des logements de bonne qualité à des prix abordables. Pour chaque opération nous affinons les prévisions. Il y a des discussions pour passer la jauge théorique à la jauge réelle, c'est-à-dire savoir combien on met de logements à tel ou tel endroit. Très peu de chantiers ont été remis à plus tard dans le cadre des 50.000 logements. C'est quelque chose dont on discute avec les maires, parce qu'ils ne peuvent pas prendre de décisions sur ce sujet en solitaire. Il leur faut le feu vert de la Métropole : les décisions sont prises en concertation.
Comment contrôler le processus d'urbanisation quand la pression démographique est puissante, comme à Bordeaux Métropole ?
Deux questions se posent. Il y a d'abord celle de l'étalement urbain. Si on l'accepte, la ville que l'on aimait ne bouge pas. Mais en construisant à l'extérieur on attaque la nature. L'autre est relative à la régulation de l'étalement urbain. Une ville qui se reconstruit, comme aujourd'hui Bordeaux Métropole, exige un haut niveau de qualité de vie et des outils de régulation adaptés. Y a-t-il une alternative à la ville durable ? On ne peut pas décréter que l'on ne va pas grandir : il n'y a pas d'alternative à ça. Les engagements de la COP 21, avec la protection de la biodiversité, on ne peut pas les jeter par la fenêtre. Y a-t-il une seule façon de faire de l'urbanisme vertueux ? Non. Le tournant c'est celui de la qualité de l'habitat.
A votre initiative et à celle d'Alain Juppé, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine s'est engagée à réduire de 40 % le prix du foncier à Bordeaux Métropole. Une annonce qui n'a pas convaincu tous les professionnels...
Si l'on ne fait rien, si l'on ne régule pas les prix du foncier, nous allons vers une Métropolisation qui va provoquer de l'éviction sociale. Nous en sommes arrivés au point où les maires commencent à avoir une demande de régulation des prix sur leurs territoire. Ils font face à une exigence de prix régulés. C'est une demande à intégrer dans les accords sur les permis de construire. Il n'est pas exclu que cette demande de régulation foncière puisse provoquer un léger attentisme chez les élus. Mais tant que la Métropole reste attractive, il n'y a aucun risque de trou d'air.
Vous pensez que vos décisions vont peser sur l'évolution du marché immobilier dans le neuf ?
C'est exactement comme les effets psychologiques sur le fonctionnement de la Bourse. Depuis quatre ans nous affichons un net changement de cap politique dans la construction et nous nous sommes dotés d'outils pour arriver à réguler. Les acteurs du marché doivent savoir que nous pouvons intervenir. S'il y a une vraie volonté politique, le marché devra en tenir compte. Et puis il y a les préemptions. Ne vous leurrez pas nous en avons déjà faites, et des grosses. Mais je ne donnerai aucun détail à ce sujet.
Bordeaux Métropole a rejoint l'Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine. Mais des professionnels de l'immobilier soutiennent qu'avec 15 M€ de capacité d'intervention cet EPF n'est pas crédible : ils ont tort ?
Vous savez 15 M€ c'est une moyenne. Nous pouvons facilement monter à 40 ou 50 M€ et puis revendre. L'important c'est d'être capable de mettre beaucoup d'argent au bon moment... Et ça, croyez-moi, nous avons les moyens de le faire.
Comment vendre l'idée de densité aux habitants de Bordeaux Métropole ?
Je n'emploie pas le mot densité. Il faut parler d'étalement urbain. Nous nous devons arriver à nous développer sans que la Métropole ne perde son âme. Aujourd'hui nous sommes en avance sur le calendrier. L'agglomération s'est développée plus vite que l'on croyait et nous sommes sous tension, avec des problèmes de circulation, etc. La croissance actuelle de Bordeaux Métropole est le fruit d'une volonté politique exprimée il y a 15 ans, quand il a été décidé que nous devions recevoir 6 millions de touristes. Tant mieux que cela ait pris. Nous sommes perturbés par des problèmes de riches !
Vous êtes depuis 2014 maire de Saint-Médard-en-Jalles, la commune la plus à l'ouest de Bordeaux Métropole. La population de votre ville a-t-elle beaucoup augmenté ?
Au cours des dix dernières années, Saint-Médard-en-Jalles est une des quatre villes de Bordeaux Métropole où la population a le plus augmenté, avec Bruges, Eysines et Le Haillan. La ville compte 32.000 habitants (contre 22.000 en 1990 -NDLR). Avec 8.500 hectares c'est aussi la plus étendue de la Métropole, à l'inverse de Talence qui, avec ses 850 hectares, est la plus petite. Mais il ne faut pas perdre de vue que 50 % de notre territoire est en zone forestière : un espace intouchable, non urbanisable.
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Au cours des prochains jours, nous publierons notre enquête complète, "Immobilier à Bordeaux : l'heure du retournement ?" dédiée aux tenants et aux aboutissants du marché immobilier de la métropole et parue dans La Tribune Hebdo datée du 12 octobre 2018. Il est possible de consulter la version numérique en format pdf ici.
Les premiers volets du dossier sont accessibles ici :
Jean-Philippe Déjean
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