Récemment élu président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OEIB), Simon de Marchi fait le point sur le marché du tertiaire, dans le cadre du vaste dossier que La Tribune consacre au sujet. Il revient sur le changement d'échelle bordelais et estime que la courbe ascendante est amenée à se conforter.
La Tribune - Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché tertiaire bordelais ces dernières années ?
"Nous avons clairement observé un changement d'échelle. Pendant des années, le marché de l'immobilier de bureaux est resté stable, entre 85 et 95.000 m2. Depuis 2016, nous avons franchi un palier. En 2018 nous avons terminé l'année à 149.000 m2. Les opérations urbaines se sont lancées les unes après les autres, nous avons aujourd'hui un parc tertiaire qui se qualifie à la faveur des constructions neuves et des rénovations, ainsi qu'une offre au-delà du périphérique qui se diversifie et qui monte en gamme. Indéniablement, les gros territoires de projets ont tiré le marché vers le haut. Comme les Bassins à flot qui ont permis d'installer de nombreuses écoles qui avaient besoin d'espace."
Comment la métropole est-elle abordée par les investisseurs ?
"C'est un territoire qui les rassure car il n'y a pas d'effet de yoyo, il est globalement stable, plutôt en croissance et pas porté uniquement par de l'administratif. L'opération Bassins à flot a bien fonctionné et Euratlantique a beaucoup été vendue en blanc, les immeubles trouvent assez rapidement des occupants. Ce sont de bons signaux."
Certains commercialisateurs se demandent si le nombre de projets à venir n'est pas trop important et disent qu'il est temps d'arrêter de montrer les muscles. Partagez-vous leurs craintes ?
"Non, l'observatoire ne les partage pas. Il faut des projets, sans quoi la dynamique se brise. Or, une dynamique de ce type est plus facile à casser qu'à maintenir ! Nous devons poursuivre les efforts et, c'est vrai, trouver un bon équilibre, une cohérence calendaire, pour la mise sur le marché. Les opérations qui sortent de terre devront également répondre aux attentes des acquéreurs potentiels car la demande d'achats patrimoniaux existe. Nous avons la chance d'être dans une métropole très dynamique, surfons sur cette vague. Réfléchissons aussi à la spécialisation des territoires et des grandes opérations, comme on le fait avec Bordeaux Aéroparc par exemple. Cette spécialisation a du sens. Quand les grues seront installées, quand les secteurs à construire seront urbanisés, le regard des investisseurs changera. Aujourd'hui, nous sommes loin de la surchauffe, nous n'avons qu'à peine un an de stock. Continuons à structurer, à montrer les muscles, améliorons la variété de l'offre."
Jugez-vous, comme d'autres, que l'offre et la demande exprimée par les PME bordelaises ne sont pas alignées ?
"Je note que sur les transactions du premier semestre 2019, la moyenne des surfaces hors comptes propres s'établit à 396 m2 et la médiane à 229 m2. On est loin d'un marché uniquement tiré par les grandes surfaces. Je pense que dans des opérations telles qu'Euratlantique par exemple, le marché commence toujours par les mouvements des grands comptes. Cela se met en place progressivement, il faut toujours « lancer la machine ». Dans la future programmation, il convient effectivement de sensibiliser les promoteurs à l'importance d'avoir du divisible, des petites surfaces, des plateaux de 250 à 500 m2. C'est à Euratlantique, aux aménageurs, de fixer les règles du jeu."
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La dynamique que vous observez peut-elle perdurer sur le même tempo ?
"Je le pense, oui. Le marché-socle, la base qui est la nôtre aujourd'hui, est située aux alentours des 100.000 m2. Mais il y aura toujours de grosses opérations qui vont faire gonfler ce nombre, il y aura toujours de gros acteurs qui chercheront à déménager, à se regrouper. Le cycle n'est pas fini."
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Cet article est issu du vaste dossier consacré à l'immobilier tertiaire paru dans l'hebdomadaire de La Tribune du 27 septembre. Déjà paru sur notre site :
