Le rêve immobilier des Français ne s'est pas évaporé avec la crise sanitaire. Bien au contraire. La crainte d'un nouveau confinement et d'être à nouveau enfermé chez soi, l'essor attendu du télétravail mais aussi les inquiétudes face à l'emploi ou la retraite, renforcent le sentiment protecteur d'avoir un toit sur la tête.

On le sait, le projet immobilier relève davantage d'un choix irrationnel que d'un calcul économique rigoureux. « C'est toujours le bon moment d'acheter car l'immobilier est avant tout un projet de vie », rappelle Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, l'un des principaux réseaux de courtiers en crédit immobilier. De fait, la fameuse courbe de Friggit, qui lie le prix de l'immobilier au revenu des ménages, ne se vérifie plus depuis longtemps. Les prix sont désormais davantage corrélés à la psychologie des ménages et au taux du crédit. Et ce taux est toujours aussi bon marché.

Des taux au plus bas

Selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen (hors frais et renégociation) du crédit immobilier ressort à 1,07% en mai, soit le niveau plus bas observé jusqu'ici. Le recul des taux concerne toutes les durées de crédit et tous les types de clientèles, y compris les ménages les moins aisés.

Cette détente sur les taux s'accompagne d'un allongement de la durée du crédit, qui atteint 236 mois (19 ans et demi), un pic historique, ce qui indique que les banques se montrent les plus accommodantes possibles pour permettre aux ménages d'amortir au mieux la hausse continue des prix de l'immobilier et, surtout, de rester dans les clous du taux d'effort (remboursement sur revenu disponible), plafonné à 35% par le Haut conseil de la stabilité financière (HSCF). Du coup, les crédits immobiliers de plus de 20 ans représentent plus de la moitié de la production.

Encore faut-il disposer d'un apport personnel pour bénéficier de ces conditions avantageuses. Toujours selon le Crédit Logement, « le taux moyen d'apport personnel est de plus de 20% supérieur à son niveau de décembre 2019 », souligne le spécialiste de la caution immobilière. Une tendance confirmée par le courtier Artémis, qui souligne une évolution du profil des emprunteurs depuis un an : des revenus en hausse de 3% et un apport moyen de 12%.

De fait, les dossiers les plus fragiles, ceux qui pouvaient encore passer sur le fil les critères d'octroi en 2019, semblent avoir peu à peu disparu des radars des courtiers. « L'accession sociale à la propriété est en panne », estime Philippe Taboret, qui plaide pour un renouveau du PTZ (prêt à taux zéro), notamment à destination des jeunes. D'autant que le Fonds de garantie de l'accession sociale (FGAS) est riche à milliards.

Les investisseurs locatifs exclus du marché

D'autres exclusions du marché se confirment. C'est le cas notamment des investisseurs locatifs. « Les règles du HCSF peuvent se justifier pour les ménages accédants mais elles ne s'appliquent pas aux investisseurs qui génèrent des revenus locatifs. Laissons les banques assumer leur responsabilité de prêteur pour ce type de clientèle », estime Philippe Taboret.

La sélection est d'autant plus sévère que les banques se montrent désormais moins souples face aux contraintes sur les conditions d'octroi d'un crédit imposées par le HCSF. Ce dernier a certes assoupli ses règles en fin d'année dernière mais cet assouplissement s'accompagne d'un contrôle renforcé, avec de possibles sanctions à la clé (même si ces dernières ne sont pas vraiment explicitées).

Un rappel à l'ordre qui visait implicitement les banques mutualistes qui avaient largement dépassé les seuils de tolérance en 2020. Au final, les autorités leur ont donné six mois pour revenir dans des rails légèrement élargis et un premier contrôle sur pièces sera effectué en juillet prochain par le superviseur.

Sur le terrain, cela se traduit par un respect strict des règles vis-à-vis des apporteurs d'affaires (courtiers) et une approche plus souple pour leur clientèle interne, dénoncent à l'unisson les courtiers. Ce qui a créé l'an dernier des tensions entre certaines banques, Crédit mutuel en tête, et les courtiers. Aujourd'hui, les relations semblent plus apaisées et certaines banques, engagées dans des plans de réduction d'agences pour améliorer leur coefficient d'exploitation, ont compris l'intérêt de travailler avec les courtiers, qui prennent en charge le commercial et une partie du middle office, moyennant une commission de 1%.

Dynamisme des régions

L'Observatoire du Crédit Logement note également un fort rebond de la production depuis le début mars (+10% par mois), qui s'est ralenti en mai en raison des ponts, mais ce rebond ne fait que compenser le trou d'air de l'an dernier pour cause de confinement.

Reste que le marché immobilier est particulièrement dynamique. Au premier trimestre, le volume des transactions dans l'ancien a dépassé le million, selon les notaires de France. Le marché est porté par la faiblesse des taux, un niveau d'épargne conséquent et un « désir » fort des Français pour l'immobilier, renforcé par la pandémie.

L'activité est particulièrement soutenue en régions. Les prix bondissent dans certaines villes comme Strasbourg, Rennes ou Nantes et toutes les métropoles régionales sont en hausse au mois de mai, à l'exception de Montpellier, selon les chiffres de Meilleurs Agents.

En revanche, le nombre de transactions semble fléchir en Île-de-France. Ce qui ne se répercute par sur les prix (sauf à Paris), toujours sous tension, en raison de la pénurie de l'offre, particulièrement dans le logement neuf. Ce marché très dense a particulièrement pâti des restrictions en stop and go, des prix déjà très élevés et, peut-être, d'un moindre appétit pour la pierre de la part des Franciliens.

Toutefois, l'image d'un exode des Franciliens vers les régions ne se confirme pas dans les chiffres. « Le mouvement reste très marginal », estime Philippe Taboret. Et le marché francilien reste solide, avec un volume des ventes supérieur au premier trimestre à celui des trois premiers mois des dix années précédentes.

L'immobilier soutenu par l'épargne

L'épargne accumulée en ces temps de confinement s'élève à 142 milliards d'euros, selon les derniers chiffres de la Banque de France. Une manne qui devrait se réorienter en partie vers l'immobilier, d'autant que cette épargne excédentaire se concentre sur les ménages les plus aisés. Patrick Artus, directeur de la recherche chez Natixis, estime ainsi qu'un tiers de cette épargne pourrait se réinvestir dans l'immobilier.

Selon l'enquête IFOP/Cafpi, 28% des Français de 25-65 ans sondés souhaitent utiliser leur surplus d'épargne en premier dans un projet immobilier et 45% pensent avoir actuellement les moyens financiers suffisants pour acquérir un bien. « C'est le score le plus élevé depuis 2017 », note ainsi l'institut. Mieux, l'envie d'être propriétaire est toujours aussi forte : 67% des 24-35 ans souhaitent acquérir leur logement.

Et les conditions du crédit immobilier sont de nature à conforter les ménages, essentiellement ceux qui gagnent plus de 45.000 euros par an, dans leur décision d'investir dans l'immobilier. Au risque de pousser encore les prix à la hausse, notamment dans les villes les plus sous tension. Mais le plafond de verre - la limite où les ménages ne sont plus capables de payer - n'est pas encore atteint. Même à Paris, compte tenu de la demande, notamment internationale, « les prix ne seront jamais assez chers », avance un courtier parisien.