L'immobilier américain s'essouffle avec la remontée brutale des taux d'emprunt et l'effondrement des transactions, mais les prix, même s'ils se détendent, restent dans une fourchette haute.
Les taux de crédit s'envolent et les ventes s'effondrent mais il est toujours (presque) aussi cher d'acheter un bien immobilier aux Etats-Unis.
En novembre, les ventes dans l'ancien aux Etats-Unis affichaient un repli de plus de 38% par rapport à janvier, lorsqu'avait eu lieu un pic pour 2022, selon l'Association nationale des agents immobiliers (NAR). Fin octobre, les taux des crédits immobiliers sur 30 ans, la référence sur le marché américain, ont atteint 7,16% par an, au plus haut depuis 21 ans. Il se sont un peu calmés depuis, mais restaient tout de même à 6,58% fin décembre. Malgré tout, « le marché a clairement pris un virage », explique David Schlichter, de Compass, agent immobilier à Denver (Colorado). « Nous sommes passés du marché le plus bouillant de l'Histoire, (...) avec des biens qui se vendaient pour la plupart au-dessus du prix » en quelques jours, à un environnement dans lequel il n'est plus rare que les transactions se concluent en dessous du montant initialement demandé. « C'est le meilleur moment pour acheter depuis un an et demi ou deux ans, si vous avez un emploi assez stable et que votre apport est raisonnable », estime Drake, qui s'apprête à finaliser l'achat d'une maison à Austin (Texas), vendue 4% en deçà du prix affiché.
« J'aurais pensé que les taux d'intérêt auraient eu un effet plus prononcé sur le marché, mais ce n'est pas ce qu'on voit en ce moment », souligne Richard Stanton, de l'agence Stanton Company, à Montclair, dans le New Jersey. « On est toujours sur un marché dominé par les vendeurs », considère Levi Lascsak, de l'agence Living in Dallas, qui se concentre sur la troisième agglomération du Texas. « L'an dernier, on avait 25 ou 30 offres en moyenne » pour un logement. « Aujourd'hui, on en a deux ou trois. ». Depuis le pic historique de juin, le prix moyen d'un bien immobilier a baissé de près de 11%, à 370.700 dollars. Mais il reste en hausse de 3,5% par rapport à la même époque l'an dernier et de 30% depuis mai 2020, avant le début de la fièvre d'achat née de la pandémie.
Mais il reste en hausse de 3,5% par rapport à la même époque l'an dernier et de 30% depuis mai 2020, il y a 18 mois seulement
Nul n'entrevoit une réédition de la crise des «subprimes»
Par ailleurs, nul n'entrevoit une réédition de la crise des « subprimes », qui avait plongé l'immobilier américain dans le marasme durant plusieurs années, avec une chute de 27% des prix des logements anciens entre le pic de juin 2008 et le plancher de janvier 2012. Premier élément de stabilité du marché : la transformation du paysage du crédit immobilier aux Etats-Unis. De près de 35% en 2006, la proportion des prêts à taux variable est tombée à moins de 10%. Une évolution qui devrait permettre de ne pas retrouver une situation catastrophique comme celle que le pays a connu après la crise financière de 2008. A cette époque, le durcissement des conditions de crédit, avait fait exploser défauts de paiement et saisies immobilières.
Même avec l'hypothèse centrale d'une récession modérée cette année et l'augmentation du taux de chômage qui pourrait pousser certains à vendre, « la hausse des stocks (de biens immobiliers) ne devrait pas être vraiment importante », annonce Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR.
En l'état, l'inventaire de biens immobiliers aux Etats-Unis atteint à peine plus du quart de son niveau d'avant la crise des « subprimes », ce qui maintient un déséquilibre entre offre et demande. Quant au neuf, le rythme de la construction remonte progressivement mais demeure inférieur d'un tiers à la cadence de 2006. « Lors du cycle précédent, les promoteurs avaient trop construit, (...) mais sur la dernière décennie, ils n'ont pas suffisamment produit », ajoute Lawrence Yun, à propos d'un secteur encore marqué par les nombreuses faillites consécutives à la crise financière.
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En France, la production de crédits immobiliers en 2022 reste à un niveau élevé
La production de crédits immobiliers devrait baisser de 3% en 2022 par rapport à 2021, a annoncé jeudi la Banque de France. Hors renégociations de prêts, la production des nouveaux crédits sur l'année 2022 « ressortirait à 218,4 milliards d'euros ». C'est « un plus haut historique en dehors de la production exceptionnelle de l'année 2021 », année de rattrapage après une année 2020 chamboulée par le Covid-19. Selon le groupe d'agences Century 21, qui a fait état mardi d'un « vrai ralentissement durant l'été ». Au global, l'activité immobilière sur l'année recule de 4,1%, selon le réseau d'agences. Néanmoins, souligne la Banque de France, « l'offre de crédit est restée abondante et moins chère que chez nos principaux partenaires européens ».
