Quel est le point commun entre Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Toulouse ? Ces métropoles régionales veulent peser dans l'immobilier de bureaux face au Grand Paris. C'est ce qui ressort d'une étude du conseil en immobilier d'entreprise CBRE intitulée "Le grand pari des régions : Investir dans les bureaux à l'heure de la métropolisation et de l'expérience utilisateur".
Un volume d'investissement qui a triplé en 5 ans en région
Entre 2014 et 2019, la part des bureaux occupés dans ces six grandes villes y est en effet passé de 800.000 à 1,250 million de mètres carrés par an. Soit une augmentation supérieure à 50% en cinq ans et un marché qui représente plus de la moitié de la région-capitale (près de 2,4 millions de mètres carrés placés chaque année).
Autre donnée éclairante : sur cette même période, le marché de l'immobilier de bureaux en région, dont 80% investis dans ces six métropoles, a cru de 1,3 à 3,7 milliards d'euros, avec une multitude d'opérations à 50 millions d'euros. A l'inverse, dans le Grand Paris, la majorité des opérations oscille entre 100 millions et 1 milliard d'euros.
"C'est une dynamique porteuse qui va s'amplifier car elle répond à des évolutions sociologiques profondes de la société française", commente Christelle Bastard, directrice des études et de la recherche. "La population va en effet privilégier ces métropoles à la fois urbaines, animées et accessibles. Elles restent à une taille humaine pour les actifs de demain."
Mais des valeurs locatives de sortie beaucoup plus faibles
En région, un mètre carré de bureau sur deux est pris dans le neuf, car "il y a une appétence de s'inscrire dans des bâtiments fonctionnels, rationnels, flexibles, plutôt bien positionnés dans des quartiers d'affaires avec une certaine centralité", souligne Stanislas Leborgne, directeur chargé des régions. "Le défi reste de trouver de l'offre dans l'existant, dans un parc relativement obsolète", ajoute-t-il. "Dans ce contexte, la restructuration des immeubles reste limitée à la valeur locative de sortie."
En effet, à la différence du Grand Paris, où les valeurs locatives de sortie varient entre 500 et 800 euros du mètre carré, elles sont, en moyenne, de 170-180 m² en région. Autrement dit, même si les travaux coûtent, peu ou prou, le même prix dans la capitale et dans les six métropoles, ils reviennent plus chers aux professionnels de l'immobilier en termes de retours sur investissement.
Si Lyon poursuit l'aménagement de la Part-Dieu en quartier d'affaires, de même que Marseille avec Euroméditerranée ou Toulouse autour de sa gare centrale de Matabiau, "une des clés du succès reste à maintenir cet équilibre et de conserver ces avantages compétitifs", insiste Christelle Bastard, "à savoir pouvoir se loger dans des conditions décentes et travailler sans sacrifier 50% de sa journée dans les transports."
Il est vrai qu'au regard de la grève actuelle, qui impacte tant les salariés que les employeurs franciliens, les promoteurs et investisseurs ont tout intérêt à regarder ailleurs, s'ils veulent que leurs immeubles de bureaux soient occupés et donc rentabilisés.
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