S'il ne fallait citer qu'une transformation majeure qui atteint l'immobilier de bureaux en plein cœur, ce serait la révolution numérique. Encore faut-il faire bon usage des données des immeubles et des données des utilisateurs pour apporter le meilleur service à ces derniers.
BNP Paribas Real Estate, qui gère 40 millions de mètres carrés, n'échappe à la règle : "Nous avions un socle technologique, c'est très bien, mais cela ne nous suffisait pas", explique son Pdg Thierry Laroue-Pont. Ce dernier veut désormais apporter "un socle de services", fort d'un test mené sur une opération de 60 logements livrée en 2017 où les stores, le chauffage, l'éclairage et des boîtes partagées pour les livraisons étaient copilotés par les outils numériques.
Pour prendre ce virage, la filiale de BNP Paribas peut s'appuyer sur la maison-mère qui a lancé en 2017 un accélérateur de startups intégré à Station F : BNP Paribas Plug and Play. Principalement dédié aux jeunes pousses du monde de la finance ("fintech) et de l'assurance ("insurtech"), il s'ouvre progressivement à la ville intelligente ("smart city"). Par exemple, Havr offre aux professionnels une serrure connectée qui se déverrouille grâce au flash des téléphones portables. Concrètement, une application liée génère des codes lumineux à usage unique, grâce au Lifi, une technologie utilisant la lumière pour envoyer des informations.
Une révolution protéiforme
Outre la révolution technologique, l'immobilier de bureaux est confronté à quatre autres révolutions : environnementale, managériale, architecturale et financière, estime Ingrid Nappi-Choulet, économiste et titulaire de la chaire Immobilier et développement durable de l'ESSEC.
Au carrefour de ces cinq tendances lourdes, s'ajoute le phénomène de la métropolisation autour des hubs de transport et de la mixité d'usage. "Aujourd'hui, on veut se déplacer et travailler où l'on veut" souligne la directrice générale de la foncière Gecina Méka Brunel. "Le bureau devient un lieu d'échanges et de travail en groupe ou en mode projet."
La nécessaire adaptation au dérèglement climatique
Pour demeurer attractifs, les bureaux doivent par ailleurs respecter les enjeux liés au dérèglement climatique : une économie circulaire réelle et une empreinte carbone la plus basse possible. "La performance énergétique de l'immobilier de bureaux est inscrite dans les gênes des promoteurs", relève Anne-Lise Deloron-Rocard, directrice générale adjointe du Plan bâtiment durable. "Désormais, c'est la performance environnementale des bureaux qui participe de leur qualité."
Malgré toutes ces bonnes volontés, ce parc spécifique est souvent "environnementalement obsolète et mal réparti", pointe l'ex-directeur général adjoint de la métropole du Grand Paris Patrice Bécu. Pour résoudre ce double déséquilibre, géographique d'une part, bureaux-logement d'autre part, il propose de "renforcer la mixité des quartiers d'affaires".
En réalité, pour économiser les ressources, la solution viendra peut-être de la reconstruction de la ville sur la ville. La RATP, qui réaménage déjà du foncier dont elle est propriétaire, possède par exemple 740 hectares de terrains sans friche. Elle a en outre signé un partenariat avec le promoteur spécialisé dans le bois lamellé-croisé Woodeum pour qu'il étudie cinq sites dits compliqués, dont le potentiel représente 70.000 mètres carrés. Dans le même esprit, Jean-Luc Porcedo, président Villes & Projets chez Nexity, assure que "la réversibilité est pensée quel que soit le produit".
Le vivre-ensemble comme moteur ?
"Ces sujets sont imbriqués les uns dans les autres mais ces révolutions relèvent d'au moins cinq ministères différents" conclut Philippe Pelletier, entre autres casquettes, président France du Royal institution of chartered surveyors (RICS), organisation mondiale réunissant les acteurs de l'immobilier, de l'urbanisme et de la construction. "Nous sommes encore face à un fonctionnement en silo pour appréhender des sujets qui ne peuvent être traités globalement."
Lui-même à la tête du Plan bâtiment durable, une émanation du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, dont dépend le ministère de la Ville et du Logement, et du ministère de la Transition écologique et solidaire, il plaide pour la prise en compte d'un sixième critère : le vivre-ensemble. "C'est la seule grande idée forte qui doit nous animer, cela doit être notre moteur."
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