François Sabatino, qui était directeur général d'Appart'City depuis janvier 2017, en a pris la présidence à la mi-novembre, succédant ainsi à Thierry Rochet, dans un contexte tendu pour l'entreprise. Appart'City a en effet fait l'objet de nombreuses critiques des copropriétaires pour des impayés de loyers et pour la renégociation des baux commerciaux, avec baisses de loyers à la clef. Après un mois dans le fauteuil, François Sabatino évoque la stratégie du groupe.
Vous avez travaillé de 2004 à 2017 pour le groupe sétois Proméo puis avec sa filiale Vacalians, dédiée à l'hôtellerie de plein air. Quel est le trait d'union entre vos fonctions d'alors et celles d'aujourd'hui ?
François Sabatino : J'ai vécu toute l'aventure Vacalians depuis le début, notamment la création de la marque Tohapi qui mettait le client au cœur des préoccupations. Le trait d'union, c'est le client. Aujourd'hui, il n'y a plus beaucoup de différence entre celui qui se déplace la semaine pour raisons professionnelles (80 % du chiffre d'affaires de Appart'City se fait sur du tourisme d'affaires, NDLR) et celui qui voyage en famille. C'est aussi un challenge entrepreneurial et de la gestion humaine.
Thierry Rochet ne sera resté que peu de temps à la présidence d'Appart'City...
F. S. : Il avait pour mission de gérer la période post-fusion entre Appart'City et Park & Suites. Il y avait besoin d'assainir les relations avant de se lancer dans l'opérationnel. Désormais, avec la suppression de la fonction de directeur général que j'occupais et que nous n'avons pas remplacé, il y aura peu d'étages entre le conseil de surveillance, les actionnaires et le directoire.
Combien le groupe compte-t-il de résidences et de copropriétaires aujourd'hui ?
F. S. : Il y a 113 résidences et 12 400 appartements, pour 10 000 propriétaires.
En juin dernier, Thierry Rochet déclarait qu'après une période de crise, le groupe gagnerait de l'argent en 2017. Est-ce le cas ?
F. S. : Oui, c'est le cas. Le chiffre d'affaires était de 173 M€ en 2016, et sur l'exercice que nous avons clos au 30 septembre, il sera aussi de 173 M€. Mais à périmètre constant, c'est-à-dire avec quatre résidences qui sont sorties, cela représente une progression de 2,8 %. Le tourisme d'affaires est un secteur plutôt porteur, et nous bénéficions de l'augmentation du tourisme de ville, boosté par Airbnb par exemple.
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De nouvelles résidences ont-elles été ouvertes ou vont-elles l'être bientôt ?
F. S. : En effet, nous repartons sur du développement, avec des résidences en construction et d'autres en reprise. Nous avons rouvert celles de Mandelieu et de Marseille, endommagée après des inondations et un incendie. Nous avons ouvert des résidences à Nîmes et Bordeaux. En octobre 2018, nous ouvrirons une résidence 3* et 80 chambres à Bruxelles, et au 1e trimestre 2019, une résidence sur l'aéroport de Genève. Le projet de Milan est en stand-by. Nous avons une vision de développement européen, tout en regardant en France, notamment sur les métropoles. Nous avons la volonté de rester sur le créneau de la résidence en ville : 95 % de nos résidences se trouvent en cœur de ville, et nous détenons 24 % de ce marché.
Où en êtes-vous des 30 M€ investissements annoncés ?
F. S. : Nous maintenons ce cap. Il s'agira, dans la majorité des cas, de co-investissement à 50/50 par les actionnaires et les copropriétaires, sur les trois ou quatre ans à venir. En juin dernier, une recapitalisation s'est faite au travers de deux opérations, une augmentation de capital de 20 M€ en numéraire et 22 M€ de conversion d'obligations en actions. En plus de cette recapitalisation, les actionnaires réinvestissent donc 15 M€ pour que la machine puisse durer, pour accompagner la montée en gamme. Les premiers chantiers démarreront en mars ou avril 2018 à Montpellier, sur la résidence Appart'City Saint-Roch, où nous allons refaire les 147 appartements du sol au plafond suivant le concept Appart'City de demain...
Il a été mis un terme au dispositif de défiscalisation Censi Bouvard et le gouvernement ne semble pas prévoir d'alternative pour les résidences de tourisme. Comment cela impacte-t-il votre modèle ?
F. S. : Aujourd'hui, nous traitons essentiellement avec des foncières ou des fonds qui se mettent sur ce marché. C'est le cas par exemple de nos résidences à Bruxelles et en Suisse... C'est intéressant car ils ont une vision à long terme, achètent en bloc et ont donc des exigences raisonnables. Tous les projets en cours sont avec un unique propriétaire, ce qui facilite les choses.
Où en sont les renégociations des baux commerciaux, une démarche qui a rencontré quelques obstacles car elle inclut des baisses de loyers ?
F. S. : Aujourd'hui, 80 % des propositions de baux envoyées ont été signées. Nous ne sommes pas au bout mais nous avons largement dépassé les objectifs imposés par les actionnaires, qui ont d'ailleurs levé cette clause suspensive. Les réductions de loyers négociées vont de 5 à 35 %. Nous sommes sur un schéma de transparence pour sortir d'une situation critique. Les propriétaires sentent que les choses bougent. Aujourd'hui, je me réserve deux jours par semaine pour les rencontrer.
Où en est le comité de suivi qui devait être mis en place cet été ?
F. S. : C'est en cours. Ce sont les associations de copropriétaires qui ont la main sur cette création, dont nous avons accepté le principe. Nous mettrons à disposition nos moyens logistiques. Il devrait être actif au 1e trimestre 2018.
Le groupe Appart'City devait 20 M€ de loyers impayés... Les choses ont-elles été régularisées ?
F. S. : La situation de 100 % des résidences qui ont signé les nouveaux baux a été régularisée. Pour les autres, on remonte les arriérés, en régularisant les loyers courants et en résorbant progressivement le reste. Je ne souhaite pas donner de chiffres précis, mais je dirais qu'il reste quelques millions à régulariser, et c'est en cours. Il n'y a pas de chantage à la signature des baux renégociés. En 2018, ça sera un mauvais souvenir.
Existe-t-il aujourd'hui encore des résidences non rentables chez Appart'City ?
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F. S. : De moins en moins ! Il y en encore quelques-unes. Normalement, avec la feuille de route déterminée avec les propriétaires et les efforts qui sont consentis, nous prévoyons de rentabiliser l'ensemble du parc. Aujourd'hui, nous n'avons pas de volonté marquée de nous séparer de telle ou telle résidence. Concernant les résidences sur lesquelles les négociations n'ont pas abouti et dont le dossier est chez le juge des loyers, il faudrait que le juge confirme le loyer actuel, ce qui serait considéré comme colossal pour nous et impossible, et alors nous pourrions nous mettre autour de la table pour rendre les clefs. Ça fait partie des pistes possibles, même si je ne suis pas venu pour réduire le parc... Depuis le début de l'année, nous avons actionné pas mal de choses et ça commence à porter ses fruits.
