« Icade va disposer d'une marge de man?uvre sans égale »

Serge Grzybowski, PDG d'icadeIcade vient de céder ses activités administration de biens et « facility management » [entretien des biens immobiliers, Ndlr] et est à présent en bonne voie pour vendre 26.000 logements à faible rentabilité. La mutation d'Icade est-elle achevée ?La mutation d'Icade est bien avancée. Une fois que l'opération de cession des logements sera finalisée, nous devrons nous interroger encore sur certaines implantations à l'international comme en Italie ou en Allemagne. La mutation d'Icade ne sera pleine et entière que lorsque nous nous serons redéployés en réinvestissant les sommes dégagées par la cession des logements.Pourquoi cette mutation était-elle nécessaire ?Dès lors qu'Icade avait opté pour le statut de société d'investissement immobilier coté (SIIC), 80 % de nos métiers devaient être dédiés à l'activité de société foncière, qui arbitre des actifs matures, distribue des dividendes et les réinvestit. Toute une partie de notre pôle service ne rentrait donc plus dans notre c?ur de métier, sachant que les activités que nous avons cédées, à faible marge, représentaient 100 millions d'euros de chiffre d'affaires et 1.000 salariés. Dès lors aussi, vu que les bailleurs sociaux bénéficient de conditions spécifiques (subventions sur les travaux, accès à des financements à très long terme à taux très bas, fiscalité locale moins lourde, etc.), il était logique de céder ces logements intermédiaires qu'il nous était difficile, pour notre part, de rentabiliser.À 2 milliards d'euros, le prix de cession des logements est, rapporté au mètre carré, quasiment inférieur à leur coût de construction. Est-ce suffisant ?Le prix de 2 milliards d'euros fait certes ressortir une décote, limitée, de 12,6 % par rapport à la valeur d'expertise de ces logements au 31 décembre 2008. Mais il est quasiment équivalent au prix qui ressortait des expertises réalisées au 30 juin 2008. Rappelez-vous que le coût de notre dette (4,8 %) est supérieur au rendement de ces actifs (4,2 %).Sur les 2 milliards d'euros, combien vont vraiment revenir à Icade compte tenu des obligations de distribution liées au statut SIIC ?La distribution strictement obligatoire est de 6 euros par action [soit près de 300 millions d'euros, Ndlr]. Le conseil d'administration et l'assemblée générale des actionnaires d'Icade feront des propositions pour décider du niveau et de la politique de distribution sur une opération aussi exceptionnelle. Sur les 2 milliards d'euros, la masse d'investissement restera très significative.Comment comptez-vous les réinvestir ?Nous avons montré que nous étions capables d'investir dans différentes typologies d'actifs : centres commerciaux, bureaux, murs de cliniques. Nous étudierons un spectre large sachant que nous rechercherons des actifs déjà loués capables de nous offrir des cash-flows récurrents. Notre logique n'est pas d'accroître le « pipeline » de projets en développement d'Icade, qui atteint déjà 1,3 milliard d'euros, mais d'accroître la capacité de la société à produire des cash-flows.Icade est-elle devenue une foncière comme les autres ?Icade reste originale dans la mesure où elle est à la fois une société foncière et un promoteur. Ainsi, à Villejuif, nous avons développé 60.000 mètres carrés pour LCL, et sommes intervenus à la fois comme promoteur et comme investisseur. Face aux très grandes foncières spécialisées dans les centres commerciaux ou dans les bureaux, Icade est une grande foncière plus généraliste qui va disposer, à un moment où les valeurs des actifs immobiliers ont connu une nette correction, d'une marge de man?uvre et d'une visibilité sans égale par rapport à ses homologues. nLe prix de cession des logements équivaut quasiment à leur valeur d'expertise au 30 juin 2008.