L'immobilier commercial plie mais ne rompt pas

Au premier semestre, les investisseurs en immobilier d'entreprise ont jeté plus que par le passé leur dévolu sur les commerces, une classe d'actifs qui combine faible vacance, relative inertie des enseignes et relative stabilité des valeurs locatives. Avec 1,9 milliard d'euros, les commerces ont pesé près de 32 % des engagements, selon BNP Paribas Real Estate. Mais ce chiffre recouvre deux opérations exceptionnelles : l'achat par un consortium mené par Altarea du centre commercial Cap 3000 (Saint-Laurent du Var) et par un fonds sud-coréen du centre commercial O'Parinor (Aulnay-sous-Bois). En outre, si la tendance est positive, les soldes dans l'habillement ayant généré de 3 % à 5 % de hausse des chiffres d'affaires, le climat des affaires dans le commerce s'est légèrement replié en juillet, tandis que la consommation reste fragile et pourrait ne progresser que très faiblement en 2011. Au-delà, « le rendement moyen des cent plus grandes enseignes en France a reculé de 5,9 % en 2009 et l'effet cannibalisation du e-commerce se fait de plus en plus sentir », prévient Chris Igwe chez CBRE. « Toute la question est de savoir si les enseignes pourront résister à l'augmentation du taux d'effort [ratio loyer/chiffre d'affaires] » qu'elles consentent à leur bailleur, souligne-t-il. Fourchette de loyers en baisseSi les bailleurs sont réticents à accepter des baisses de loyer dans les grandes rues marchandes de centre-ville, les fourchettes de loyers les plus couramment observées en centres commerciaux sont, elles, orientées à la baisse. Les périphéries subissent les chutes de valeur les plus importantes, les enseignes répugnant à s'y implanter. L'ampleur des projets commerciaux est un autre sujet de préoccupation, 4,7 millions de m2 ayant été autorisés en France en 2009, soit un niveau proche de la moyenne des années 2000. Côté centres commerciaux, le rythme va s'accélérer avec l'ouverture de 870.000 m2 d'ici la fin 2011 après 560.000 m2 en 2009. Toutefois, « hors trois ouvertures significatives, dont Lyon Confluence et le Millénaire à Aubervilliers en 2011, le renouvellement de l'offre commerciale sera surtout lié à la multiplication d'opérations de taille modeste », modère Christian Dubois chez Cushman & Wakefield. « En termes de mètres carrés de commerces par habitant, la France reste en-deça de la moyenne européenne. Il n'y a pas trop de projets de centres commerciaux au global mais trop de projets dans certaines villes », conclut Chris Igwe.