Crédit immobilier : la baisse des taux profite d'abord aux ménages aisés

La baisse des taux de crédit immobilier ne profite pas de la même façon à tous. Selon une étude réalisée par le courtier Meilleurtaux.com, « seuls les plus aisés ont réellement profité de l'augmentation de leur pouvoir d'achat immobilier. Les autres catégories d'emprunteurs ont préféré diminuer leur taux d'endettement et la durée de leur emprunt. Si les cadres sont de retour sur le marché, une grande partie des emprunteurs reste encore frileuse, notamment en raison du contexte économique encore incertain et du taux de chômage élev頻. Pouvoir d'achat immobilierEn 2009, les taux ont baissé de près de 1 point, donc en théorie, la capacité d'emprunt sur vingt ans pour une même mensualité de 1.000 euros a augmenté de 8 %. Combiné à une baisse des prix de 5 %, cela correspond à une hausse du pouvoir d'achat immobilier de 13 %, calcule le courtier. Autre signe a priori positif : les derniers chiffres de la Banque de France témoignent d'une accélération des crédits à l'habitat en fin d'année (de 3,8 % en novembre à 4 % en décembre).Phénomène de rattrapageMais ce que ne disent pas les chiffres, c'est que la reprise du crédit est majoritairement due à un phénomène de rattrapage. « Les particuliers commencent à concrétiser les projets immobiliers qu'ils avaient différés depuis plus d'un an. Certains en ayant profité pour épargner, ce phénomène de rattrapage se traduit notamment par une hausse du montant de l'apport investi », explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com. Des montants moyens en baisseAinsi, en dépit de la baisse des taux et du tassement des prix, les montants moyens des prêts ont baissé de 7,5 % en 2009. Dans un environnement économique marqué par la remontée du taux de chômage, les ménages préfèrent emprunter moins pour diminuer la durée de leur crédit et réduire leur taux d'endettement. « Si les marchés de l'immobilier ne réussissent pas à sortir plus rapidement de la récession, ce n'est pas en raison d'une défaillance de l'offre de crédits mais du fait de la paralysie d'une demande inquiète face à la remontée du chômage », indiquait déjà l'Observatoire Crédit Logement-CSA fin janvier. Des emprunteurs aux revenus plus élevésLa proportion de cadres parmi les clients de Meilleurtaux.com est passée de 37 % en janvier 2008 et janvier 2009 à 60 % en janvier 2010. Le revenu annuel moyen des emprunteurs vus par le courtier a, lui aussi, augmenté : de 52.300 euros début 2008 à 59.700 euros cette année. Des signes encourageantsDe sa fenêtre, Meilleurtaux.com aperçoit tout de même des signes d'amélioration. En janvier 2010, 38,6 % des dossiers déposés sur son site provenaient de ménages déjà propriétaires d'un logement, contre 33,8 % en janvier 2009. Le retour de ces secundo-accédants est une des conditions de l'amélioration de la fluidité du marché. « En achetant de nouveaux biens avec de plus grandes surfaces, ils libèrent de plus petites surfaces pour les primo-accédants qui peinent aujourd'hui à trouver des deux ou trois pièces », explique la responsable des études économiques, qui salue par ailleurs la moindre frilosité des banques pour les crédits-relais.