Revenus fonciers: une fiscalité confiscatoire et confuse

Le régime fiscal d'imposition des revenus fonciers est très largement dissuasif. Les contribuables disposent de revenus relativement importants. Il peut arriver, dans certaines situations, qu'ils soient taxés sur de revenus non perçus car provenant d'une Société Civile qui n'aurait pas distribué ces revenus pour quelle que cause que ce soit.

Aussi, les praticiens ont imaginé diverses solutions techniques pour rendre plus aisée la gestion des biens immobiliers. Parmi celles-ci, il y a en a une qui a récemment de nombreux adeptes : c'est la cession de l'usufruit pour une durée viager desdits biens immobiliers à une Société assujettie à l'IS. Si la cession ne dégage pas de plus-value taxable (par exemple détention du bien depuis plus de 30 ans), le cédant se trouve créancier de la Société soumise à l'IS et, de ce fait, titulaire d'un compte courant. Par la suite, chaque année, et donc grâce à la trésorerie de la Société, le cédant pourra, progressivement, se faire rembourser son compte courant. Ce remboursement de compte courant n'est pas un revenu et cela n'occasionne pas non plus un déplafonnement de l'ISF. Ce montage a été validé par la Commission des Abus de droit en 2012.

Imposition de la première cession

Par la suite, le législateur a modifié les dispositions de l'article 13.5 du CGI. Désormais, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est imposé au nom du cédant dans la catégorie des revenus susceptibles d'être procuré par le bien démembré, en l'espèce des revenus fonciers. Les commentateurs se sont interrogés sur la signification des mots « usufruit temporaire ». Pour l'Administration fiscale, un usufruit temporaire est un usufruit à un terme fixe.

Pour l'Administration, depuis son changement de doctrine, la cession d'un usufruit à une Société doit être considérée comme un usufruit à terme fixe, s'il n'a pas été préconstitué sur la tête du cédant antérieurement à la cession. La Cour d'Appel de Paris, le 13 Septembre 2016, vient de rendre une décision dans ce domaine au niveau des droits d'enregistrement. Les juges ont considéré qu'un usufruit, non préconstitué, cédé à une société, était un usufruit viager dès lors qu'il était prévu contractuellement que sa durée était assise sur la tête de personnes physiques.

Deux interprétations contradictoires

A ce jour, en matière de taxation des revenus, ce n'est pas l'interprétation de l'Administration fiscale. Il y a donc deux interprétations apparemment contradictoire de la notion d'usufruit viager.

Espérons que la prochaine majorité parlementaire aura à cœur de réformer notre réglementation fiscale confuse, contradictoire et surtout de baisser les taux qui sont la cause essentielle de la recherche de mécanismes d'atténuation de l'impôt.

Bernard MONASSIER, Président BM FAMILLY OFFICE

Vice-Président du Cercle des Fiscalistes