Garantie universelle des loyers : Madame Duflot, ne reproduisez pas les erreurs de vos prédécesseurs !

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Alors que le projet de loi de Cécile Duflot pour garantir et encadrer les prix des loyers propose la création d'une garantie universelle des loyers, Jean-François Buet, président de la FNAIM, union des syndicats des professionnels de l'immobilier, rappelle que l'idée n'est pas neuve... et qu'elle s'est toujours soldée par un échec.

Ce qui se passe est singulier: le projet de loi de Madame Duflot, désigné sous l'acronyme d'ALUR (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), comporte le principe de la création d'une garantie universelle des loyers (GUL). La ministre l'a présentée à la presse comme une totale nouveauté, et nombre de journalistes l'ont achetée "argent comptant". Pourtant, cette GUL-là a déjà un lourd passé... C'est au point que si l'Etat échouait encore à mettre en place un dispositif efficace et viable, l'idée serait définitivement enterrée.

La garantie des risques locatifs a existé...

Il faut en effet remonter à 2002 pour trouver l'origine du concept, il n'y a pas moins de douze ans. Campagne présidentielle, Lionel Jospin est candidat, et sa conseillère pour les questions de politique du logement s'appelle Marie-Noëlle Lienemann - elle fut ministre du Gouvernement Bérégovoy en charge de ce portefeuille. Elle imagine une sécurité sociale du logement, la CLU (couverture logement universelle), qui sera une promesse forte, et alors différenciante. Dès 2007, les deux candidats majeurs à l'élection présidentielle étaient d'accord sur la nécessité de ce produit de sécurisation, et celui qui l'a emporté, Nicolas Sarkozy, a tenu parole.

Bref, la garantie des risques locatifs (GRL) a bel et bien déjà existé. D'ailleurs, elle n'a pas été dissoute à proprement parler et s'est plutôt éteinte, étiolée d'elle-même. Dans sa dernière version, elle associait quelques assureurs privés volontaires, dont Galian -qui s'est longtemps appelée la Caisse de Garantie de l'Immobilier FNAIM, que notre fédération a créée en 1965 - et Action Logement, pour assurer un large spectre de locataires, jusqu'à 50 % de taux d'effort. Alors pourquoi passer cette expérience sous silence?

Un dispositif qui n'a pas fait ses preuves

Peut-être parce qu'elle n'a pas été concluante, et que le rapport sinistre à prime s'est dangereusement dégradé, en particulier pour la partie publique du dispositif, qui couvrait les locataires dont les taux d'effort étaient les plus lourds. On sait aussi que la communauté des assureurs n'a pas été enthousiaste - doux euphémisme - et que même l'autorité de Matignon n'a pas suffi à faire lever les vocations: cinq compagnies seulement ont joué le jeu, et quatre d'entre elles ont jeté l'éponge à la fin. Il a même été imaginé par le Parlement en 2011 une taxe à la charge des assureurs réfractaires, que leur lobbying est parvenu à neutraliser avant le vote définitif de l'amendement.

Il faut évoquer cet échec, plus cuisant encore que le précédent. L'Etat et les partenaires sociaux ont été incapables de gérer un dispositif qui, bien vite, s'est mis à ressembler à un tonneau des Danaïdes, où l'Etat indemnisait à tout-va, couvrant sans discernement, y compris des logements acquis en défiscalisation, dont la résorption de la vacance était quasi-impossible. Sans mettre en place de recouvrement des impayés, la mort du dispositif était annoncée. L'élémentaire prudence dicte de tirer les enseignements du passé pour ne pas reproduire les erreurs et trouver de meilleures voies.

Risque de condamner la garantie universelle des loyers

Mon propos n'est pas de déprimer les députés, qui vont, avant les sénateurs, examiner l'article 8 du projet de loi de la ministre de l'égalité des territoires et du logement. Il consiste à les éclairer, beaucoup d'entre eux ne disposant pas de l'historique, notamment parce qu'ils n'étaient pas encore élus lorsque les GRL 1 et 2 ont été décidées et mises en place. On voit bien ce qui ne marche pas, et il serait criminel de renouveler les erreurs. On condamnerait cette fois définitivement le concept, et pour longtemps sinon pour toujours.

Je m'étonne que le gouvernement semble vouloir en rester aux bonnes intentions, feignant d'ignorer les périls qu'elles portent. Même si la loi ne définira que les grands principes, ce qui est sain, et s'il faut attendre les décrets, on entend des choses étranges et dangereuses, qui ont pourtant déjà montré leurs limites: le tout Etat, c'est-à-dire les fonds des contribuables pour financer le système, une agence publique pour le gérer, ou encore des taux d'effort des locataires pousse-au-crime, au moment où l'instauration d'un fichier positif des crédits veut éviter le surendettement!

La responsabilité des locataires menacée

Par-dessus tout, l'universalité est un écueil terrible: elle va créer le risque de déresponsabiliser les locataires. Je ne suis pas pessimiste sur la nature humaine, et mon expérience d'administrateur de biens ne m'a pas fait changer d'avis: non, les locataires de mauvaise foi, qui s'abstiennent volontairement de payer leurs loyers, ne sont pas légion. Les débiteurs savent qu'ils mettent leur bailleur en difficulté et s'exposent, devenus occupants sans titre, à l'expulsion.

Pour autant, il ne fait aucun doute que si, de notoriété publique, l'impayé n'a plus aucune conséquence a priori ni sur la perception du loyer par le propriétaire, indemnisé, ni sur le locataire, protégé, l'acquittement du loyer semblera superfétatoire à la plupart. Au moindre embarras financier, le locataire se sentira délivré à bon compte de ses obligations... Le dispositif explosera.

Tous les locataires n'ont pas besoin de ce soutien

Au demeurant, en termes moraux, politiques donc, l'Etat n'a-t-il pas vocation à aider les plus faibles et à laisser les autres piloter leur destin? Tous les locataires ont-ils besoin de ce soutien? Tous les propriétaires mêmes en ont-ils besoin? Certains acceptent le risque et l'assument, parce que leur situation le leur permet, quand d'autres ne peuvent le supporter. Les gérants d'immeuble dans les rangs de la FNAIM les plus prompts à proposer les produits aujourd'hui existant, à des tarifs comparables aux 2 % du montant des loyers annoncés par le Gouvernement, ne dépassent pas les 60 % de bailleurs désireux de se protéger contre l'impayé. C'est une indication, et elle contrebat la pétition d'universalité.

En tout cas, j'attends du débat parlementaire qu'il fuie les dogmes de la générosité aveugle, pour que se construise un édifice bien fondé, solide, gouverné avec rigueur, qui associera effectivement au logement locatif une sécurité accrue pour l'investisseur et un accès facilité pour les locataires.

 

 

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a écrit le 17/09/2013 à 10:42 :
Pourtant les propriétaires sont toujours plus nombreux à souscrire à des "assurances loyers impayés" qui leur coûte 2% du loyer perçu. Ils ne crient pas au racket alors que par définition en cas de pépin une assurance fera tout son possible....pour se défausser.

Et pour ceux qui pour qui s'est vraiment un supplice d'accepter une sécurité mutualisée au niveau national, qu'ils revendent et placent leur argent en assurance vie ou ailleurs.
a écrit le 11/09/2013 à 19:00 :
De toute façon la plus grosse arnaque ce sont les frais de notaires où l'état et les collectivités de gavent ce qui engendre une hausse des loyers et une hausse des prix de ventes ralentissant la revente. Le pire c'est qu'ils augmentent dès l'année prochaine.

De toute façon dans ce pays déjà je n'investis plus en bourse je me suis trop frais arnaqué. Quand tu fais une plus-value de 100 on te prend plus de 50.
a écrit le 08/07/2013 à 19:16 :
Mais, messieurs les propriétaires, VENDEZ!!! Ça a l'air trop dur votre vie, je ne comprends pas pourquoi vous continuez? Vendez et le marché baissera, enfin, permettant de retrouver des niveaux de loyer compatibles avec les revenus des gens, de se reloger dans les centre villes et de pouvoir de nouveau entreprendre.

Vous êtes les premiers bloqueurs d'un redémarrage économique, votre ponction sur la Nation ne cesse d'augmenter, vous ne rénovée rien, (quid des ascenseurs, des ravalements, des mises aux normes électriques et sanitaires), vous passez votre temps a pleurnicher, les locataires par ci, l'état par la, les communes, les normes, l'Europe, le pape... Vous en êtes vraiment devenus aussi ridicules que ces paysans qui dans le passé pleuraient quand ils pleuvaient et sanglotaient quand il faisait beau. On n'en peut plus d'entendre vos jérémiades d'enfants gatés...

Et puis, sincèrement, faire des plus values qui ne correspondent ni a l'exercice d'une intelligence, ni au versement de la sieur de votre front me semble totalement immoral.

Bah, quand on sera tous partis en province ou à l'étranger, étranglés par vos prétentions ineptes et éc?urés par vos sanglots longs comme Les violons de l'Automne, et que vous voudrez manger encore un peu, il sera temps que vous vous adaptiez à un monde dans lequel 25% des jeunes sont au chômage pendant que vous vous gobergez.
Réponse de le 08/07/2013 à 21:07 :
"Et puis, sincèrement, faire des plus values qui ne correspondent ni a l'exercice d'une intelligence, ni au versement de la sieur de votre front me semble totalement immoral"

Mais j ais travaille trente ans pour pouvoir acheter un logement que je loue pour assurer ma retraite. Oui j'ais sue pour ca (je mets l' intelligence de cote c' est trop difficile a valoriser) . et si je vends en quoi cela va t il ameliorer la situation critique qui est le manque de logements?.
Réponse de le 11/09/2013 à 0:44 :
Bonsoir Messieurs...je vois que l'immobilier fait toujours autant de débat!! En tout cas, Manufuture, tu déteints fortement sur les bailleurs a force de râler...voir pleurer... Je pense que de tout temps, il y a eu des bailleurs et des locataires. Sauf qu'il y a encore quelque temps, les locataires payer leur loyer et faisait ensuite en fonction des finances restantes. A ce jour, on préfère partir en vacances et voir ensuite si il reste de quoi honorer ses dettes. Oui je sais, là je prend parti pour les bailleurs...mais je le subit régulièrement (je suis administrateur de biens) cela fait parti de mon quotidien régulier (surtout en cette période d'après mois d'août)
Je pense qu'il subsiste une réalité très forte dans notre métier. Mais avant de traiter les bailleurs (sauf ceux qui perdurent à être abusif ou obligent certains confrères à fonctionner selon leur modules), il serait bon de savoir d'ou vient le vrai problème...
QUI IMPOSE LES RÉGLEMENTATIONS EN DROIT IMMOBILIER ???

OUIIIIII, bravo....l'ETAT....et seulement nos dirigeant
L'acceptation de nos dossiers candidats locataires, doivent effectivement être de 3 fois le montant du loyer charges incluses( ça se sont les assurances qui nous l'impose)
Sauf que l'état nous à imposer depuis presque 2 ans, le non cumul des assurance de garantie de loyer..
je m'explique, avant nous pouvions prendre un locataire avec un loca-pass ou prendre des garants pour conforter son dossier auprès du bailleur , qui lui avait souscrit qd même une assurance pour loyers impayés. (a savoir que seul l'assurance pris en charge par le bailleur, peut lui assurer des revenus en cas de manquement des locataires ou garants)
Sauf que pour soit disant simplifier les choses et ne plus cumuler les assurances, l'Etat a décider qu'il ne fallait plus qu'une seul assurance....résultat des courses: une manière efficace de retirer les loca-pass qui n'existent plus que pour les logements conventionnés ou sociaux, et ne plus aider les locataires pour le dépôt de garanti (qui était de 500? à prêt à taux zéro remboursable sur 12, 24 ou 36 mois)
Tout cela pour dire que l'Etat encore une fois, à bien mener son jeu, s'est complètement désolidarisé des locataires et contraint de fait, de ne plus accepter les garants (environ 97% de nos bailleurs ont souscrit une assurance)

Je reste persuadé que notre combat, envers Mme DUFLOT, est de rendre la possibilité d'acceptation des dossier avec garant, malgré une assurance bailleur...et non une démocratisation de notre métier qui nous demande sans cesse plus de formation, mais aussi plus moyen.

Concernant le manque de logement, Manufuture, si les bailleurs n'investissent plus, le marché locatif risque de devenir encore plus compliqué, non ?
par contre, la reconduction des augmentations de loyer en fonction uniquement de l'IRL ralenti considérablement les excès. Ceci étant, avec les nouveaux logements construit qui arrivent sous loi Scellier ou Duflot, le prix du mètre carré étant modéré, cela aura une incidence sur tout ces logements anciens surestimés.
a écrit le 08/07/2013 à 16:55 :
si mme duflot faisait tout simplement appliquer la loi actuelLE les propriétaires reveindraient sur 120 000 expulsions prononcées 12 000 on étaient effectuées;il y à de mauvais pro)prio ok mais il y a aussi de mauvais locataires .les associations sont aussi responsablesde cet echec.j'ai geré du locatif social pendant 20 ans j'ai toujours vu les associations venir quémander un loyer ,une remise ceci cela parcontre sur les baux pour éviter les charges il était spécifié que suivant un calendrier précis les locataires devaient entretenir les parties communes ?ce n'était ,jamais fait ET LA LES ASSOCIATIONS SE SONT TOUJOURS DEFILEES
a écrit le 08/07/2013 à 14:37 :
Je pense que les syndicats des immobiliers devraient réfléchir à mieux argumenter leurs propos, car il se produit des choses bien étranges dans le domaine du logement, encore en 2013. Comment peut-on accepter de lourer un garage à quelqu'un qui souhaiterais prendre sa douche tous les jours ?? Pourquoi refuse-t-on l'accès aux logements sociaux pour la raison qu'"ils ne sont actuellement pas à louer bien que libres" (en l'état des lieux) ???.
Pourquoi proposer des services de logements sociaux si ceux-ci promettent dans le meilleur des cas une réponse dans 2 ans ?
S'il-vous-plaît, un peu de sérieux messieurs les syndicalistes.
Réponse de le 08/07/2013 à 17:40 :
bruno, vous ignorez sans doute que les propriétaires en difficulté avec un locataire indélicat ne sont pas aidés par la force publique. Leur seule ressource est de retirer l'appartement de la location... Ceci explique une bonne part du manque de logements...
a écrit le 08/07/2013 à 14:25 :
Pour ma part la GLU imposée aura 2 conséquences 1) révision immédiate des loyers , chose que je ne fais que rarement pendant la durée du bail si bons locataires 2) choix encore plus sélectif des locataires car la création d un organisme publique intermédiaire rendra encore plus difficile les rapports proprio/locataire ( qu en est il d ailleurs pourcles dégradations ? Bizarrement ce sont les mêmes qui ne payent pas et dégradent)
a écrit le 08/07/2013 à 14:13 :
Parler ici seulement de ce qu'on connaît permettrait de ne pas dire des bêtises.
Les 3 % et plus de garanties de loyer s'ajoutent au 15,50 % de taxes sur les loyers perçus même trop faibles pour être imposables. Les déductions fiscales admises depuis longtemps comme justes ont été rabotées plusieurs fois, à tel point que les particuliers modestes n'ont pas la possibilité de déclarer AU REEL, ce type de revenu est souvent complémentaire, ce qui implique de payer l'impôt sur l'impôt c'est-à-dire sans tenir compte des factures de remises en état essentielles pour relouer. Pour être bailleur privé aujourd'hui, il faut vraiment y être contraint.
Réponse de le 08/07/2013 à 14:31 :
Avec la GLU , nouvel impôt déguisé , pas prêt de relouer
a écrit le 08/07/2013 à 13:26 :
Ajouter un coût au loyer de chaque français locataire, pour "garantir" le paiement dans une minorité de cas difficiles, c'est une assurance obligatoire, inutile pour la majorité et qui ressemble fort à une taxe!
Ce n'est pas ainsi que le marché immobilier déjà très fortement encadré sortira de sa torpeur...
Les propriétaires existants ont quelques belles années devant eux puisqu'on décourage les nouveaux entrants en rajoutant toujours plus d'usines à gaz... et que sans concurrence additionnelle, ils vont continuer à imposer leurs conditions!
a écrit le 08/07/2013 à 11:50 :
soit ce monsieur est aveugle, soit il est politiquement correct... le but de la garantie universelle des loyers, c'est pas de couvrir les 2% d'impayes du prive, c'est de couvrir les 8% des hlm ( en clair c'est un impot deguise)... pour le reste, une rentabilite nette inferieure a 2% avec un impot glu a 2% ( et plus, quand le taux d'impayer va exploser), il vaudra mieux laisser son argent sur un livret A a 1%....
Réponse de le 08/07/2013 à 13:28 :
@ churchill : Sachant qu'une assurance pour loyer impayé coûte 3 à 4% du total loyer + charges, beaucoup de bailleurs seront heureux de virer leur assureur privé s'ils obtiennent une garantie publique équivalente pour moitié prix. Si l'on considère qu'en plus les assureurs imposent des garanties en béton qui de facto empêchent beaucoup de personne d'accéder à une location tout en réduisant le risque pour l'assureur à peu de choses, on se dit que ce Mr Buet roule surtout pour les compagnies d'assurance et pas pour l'intérêt de la nation ou même des propriétaires.
Réponse de le 08/07/2013 à 15:00 :
Jm57: pourriez vous m indiquer quel loueur de voitures ne fait pas supporter l assurance au client? Merci de vous lire
Réponse de le 08/07/2013 à 17:06 :
@ churchill: 2% de glu n'est pas sur la même base que votre 2% de rentabilité..... la première est sur le loyer, la deuxième est sur le capital....
quand à cette glu, je pense que n'importe quel locataire préfère payer... 2% de loyer en plus.... si ça facilite le fait de trouver plus facilement un appartement...

par contre.. la loi devrait prévoir.... que les organisme "garant" si je puis dire, puisse engager des recours pour récupérer une partie de leur garantie en cas d'impayés

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