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Le bilan 2019 de l'immobilier est doublement historique avec d'abord un niveau de transactions exceptionnel. C'est symbolique mais la barre du million de ventes a été franchie pour la première fois sur 12 mois cumulés au mois de septembre dernier. Quant aux prix, ils surplombent de plus de 3% leur ancien record du 3e trimestre 2011 et sont à un sommet eux aussi. Volume et prix sont donc à des niveaux inconnus.

Les Français parmi les plus endettés de la zone euro

C'est assurément une très bonne nouvelle pour les agents immobiliers, pour les propriétaires dégagés de toutes charges de remboursements dont les biens sont situés aux meilleurs endroits des grandes métropoles ou des régions stars. Mais pour les autres, le millésime 2019 n'a rien d'un grand cru. Les prix s'envolent mais à quel prix ! Celui d'un effort devenu démesuré : il faut 4,4 années de revenus pour acquérir un logement standard. C'est très loin de la norme (deux an et demi) qui a prévalu du milieu des années 60 jusqu'au début des années 2000. Cet effort a été rendu soutenable par un recours massif à l'endettement et à l'allongement de la durée des prêts auxquels s'est ajoutée depuis quelques années la faiblesse des taux.

Mais le bouchon a été poussé un peu loin. A plus de 96% au deuxième trimestre 2019, l'endettement des ménages français représente désormais près d'une année de leur revenu. Ça aussi, c'est historique. Et c'est n'est pas le crédit à la consommation  - qui représente à peine 15% de l'ensemble des encours des crédits aux particuliers - qui pèse dans la balance, mais le crédit à l'habitat avec un nombre de prêts accordés en hausse et un montant moyen également en augmentation. Parmi les principaux pays de la zone euro, c'est désormais en France que le taux d'endettement des habitants est le plus élevé, devant l'Espagne, devant l'Allemagne, devant l'Italie.

Un reste à vivre comprimé

Conséquence de ces évolutions, la règle tacite d'un taux d'effort maximal à l'octroi ne devant pas dépasser 33% du revenu net de l'emprunteur n'est pas respecté dans 28% des cas, selon la note du Haut Conseil de Stabilité Financière du 12 décembre dernier. Pour les nouveaux accédants, notamment ceux de 2019, une fois payées la mensualité de remboursement du prêt et les charges de copropriété, le reste à vivre se retrouve considérablement comprimé et pour longtemps comme le montre la rapide déformation de la structure de la production des prêts : la part des emprunts les plus longs, c'est-à-dire 25 ans et plus est désormais supérieure à 40% quand elle était de 15% seulement en 2014.

Avec l'allongement de la maturité des prêts, la probabilité d'un événement adverse qui diminuerait les revenus (accident de la vie, récession économique) augmente et avec lui le risque de défaut. Depuis 2010, le poids de la dette immobilière dans le surendettement des ménages ne cesse d'augmenter passant d'un peu moins de 20% de l'endettement global à plus de 35% aujourd'hui.

Sur-occupation spatiale et éloignement du centre-ville

Faire face à des contraintes financières toujours plus lourdes pour devenir et rester propriétaire impacte bien évidement les relations entre les couples et le problème s'accentue à l'arrivée d'un enfant. La dimension minimale acceptable d'une chambre d'enfant est d'environ 9 m². A plus un peu plus de 10.000 euros le m² en moyenne à Paris, le coût de la pièce supplémentaire s'élève donc à 90.000 euros (sans compter les frais annexes, déménagement, droit de mutations, etc.) et de 40.000 euros environ dans d'autres grandes villes. Pour beaucoup l'alternative est soit de rester en place, mais c'est au prix d'une sur-occupation spatiale avec les problèmes de promiscuité qui y sont liés, soit un éloignement du centre avec bien souvent à la clé des temps de transport qui s'allongent. Avec ce double écueil : le premier, c'est de sous-estimer, le coût des temps de trajet à la fois du point de vue budgétaire mais également sanitaire (fatigue, stress...) ; le second c'est de prendre le risque d'investir en périphérie et de voir son bien se déprécier, comme c'est déjà le cas d'une partie de la France des lotissements.

Conséquence de la hausse des prix des logements, les loyers augmentent. Et même si c'est moins rapidement, c'est toujours plus rapide que les salaires. Pour les 25% des ménages les plus modestes, le poids du logement (loyers et charges) est passé de 15% à la fin des années 80 à 35% en 2015 et encore plus aujourd'hui, notamment après le coup de rabot sur les APL. C'est étouffant, le reste à vivre est comprimé, la capacité d'épargne laminée et poussent certains à s'éloigner toujours plus des grandes villes et des métropoles.

Endettement record, montant et durée des emprunts à des pics historiques, gonflement du poids de la dette immobilière dans le surendettement des ménages, reste à vivre comprimé, éloignement des centre-ville et coûts du transport alourdis... C'est ça aussi le bilan immobilier de 2019.

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