Encadrement des loyers : la lumière vient d'Argentine

Le problème est que le logement n'est pas qu'un problème individuel, c'est un problème collectif structurel dans la mesure où il se confronte aux politiques de développement urbain, d'occupation des sols et de normes de construction. Il est donc aussi mal géré que les autres domaines placés sous la régulation publique comme l'énergie, la défense nationale, la santé publique ou l'éducation. Pour son malheur et celui des citoyens, il est abordé à la mode actuelle, c'est-à-dire de façon idéologique et conjoncturelle.

Si on prend à la lettre les cyniques gesticulations de court terme des politiciens désireux de posture sociale, le loyer élevé serait tout à la fois une cause d'inflation, de la baisse du pouvoir d'achat et bien sûr de l'infecte exploitation par des riches propriétaires des pauvres et des jeunes, conduisant au mal-logement et à la pénurie. Ces politiciens, quasi indocte en économie, ne voient pas le loyer comme un prix, formé sur un marché en fonction de l'offre et la demande de logement.

Dans cette perspective économique, un loyer élevé reflète avant tout une pénurie de logement. Confrontés à une situation ou des logements existants ne sont pas offerts à la location, les politiques appropriées consistent à mettre en œuvre des politiques incitant à augmenter l'offre via des incitations fiscales, une meilleure protection des offreurs face aux loyers impayés et face aux squatteurs. Face aux logements qui n'existent pas encore, les politiques appropriées seraient tournées vers une facilitation de la construction de logements, en termes d'accélération des procédures, d'allégements des lourdeurs administratives et d'incitations fiscales appropriées. Les quotas de logements sociaux dans les immeubles neufs, imposés depuis un certain temps, diminuent la valeur des autres logements, et rendent les projets immobiliers moins rentables.

La tentation populiste est au contraire d'encadrer les loyers

Quel que soit le marché concerné, le contrôle des prix est toujours un désastre à moyen terme, en ce qu'il dissuade l'offre et engendre la pénurie. Sur le marché spécifique de la location, encadrer les loyers exigerait de la part du régulateur de connaître le bon prix. Le problème avec le bon prix c'est qu'il est inconnu et qu'il n'est révélé que par le marché. À partir de là, il est possible de mener les politiques sociales appropriées où l'État prend en charge tout ou partie du loyer pour les catégories de populations les plus défavorisées. Une bonne politique du logement passe par un soutien au revenu des locataires, tout en assurant la flexibilité des prix.

Les affirmations publiées ce jour par une association bien connue dans le domaine du logement révèlent que 30% des loyers proposés à la location à Paris seraient supérieurs aux « plafonds ». Hier, selon Le Figaro, 200.000 euros auraient été restitués aux locataires lyonnais grâce à l'encadrement des loyers dans cette ville. En revanche, silence total sur l'extrême difficulté de se loger à Paris et à Lyon. Selon les professionnels du logement lyonnais, cités encore par Le Figaro, la première année de mise en place de l'encadrement des loyers aurait conduit à un effritement de 10% des appartements de petite surface.

Il est éclairant de mettre en perspective ce planisme à la française avec la radicalité libérale mise en œuvre par le Président Javier Milei en Argentine. Il a supprimé le contrôle des loyers en Argentine et particulièrement à Buenos Aires, sachant que ce pays connaissait un des contrôles des loyers les plus stricts de la planète, héritage des années Kirchner et de l'idéologie Péroniste. Selon le Wall Street Journal, l'offre de logement dans la capitale argentine connaît actuellement un véritable boom, avec une offre locative en hausse de 170%. En termes réels, les loyers ont baissé de 40% depuis le mois d'octobre 2023. Avant l'arrivée au pouvoir de Javier Milei, il y avait 200.000 propriétés laissées vides à Buenos Aires, en hausse de 45% sur 5 ans. La forte hausse des loyers initiales après l'abolition du contrôle des loyers a été surcompensée par la hausse de l'offre, conduisant à une baisse en termes réels des loyers. D'une façon plus générale, Milei a supprimé le contrôle sur plus de 50.000 biens. L'objectif du gouvernement est d'atteindre une inflation de 18% en 2025 contre 237% en 2022.

Sans prendre fait et cause pour Javier Milei, cet aspect de sa thérapie de choc semble fonctionner et devrait être une source d'inspiration pour nos politiques. Le Maire de Nice, Christian Estrosi, a renoncé à contrôler les loyers fin 2023 et il a bien fait étant donné la pénurie de logement dans sa ville. De son côté, Joe Biden veut plafonner la hausse des loyers à 5%, mais on comprend que Monsieur « inflation à 10% pendant mon mandat » gesticule pour trouver des coupables.