Immobilier 2018 : les taux resteront bas, les prix en hausse

Les meilleures histoires ont toujours une fin. Celle de la baisse des taux immobiliers semble à son épilogue. Selon la Banque de France, le point bas du taux effectif des crédits immobiliers, soit le taux moyen qui donne une vision d'ensemble du marché, a été atteint fin 2016 - début 2017, à 1,5%.

C'est son plus bas niveau depuis la création de cette statistique sous cette forme en janvier 2003. Un taux divisé par plus de 3,5 depuis décembre 2008, mais qui remonte petit à petit pour se rapprocher de 1,7%. Faut-il pour autant prolonger cette nouvelle tendance tout au long de 2018 ? Ce n'est pas notre scénario à Xerfi.

Appétit pour les valeurs refuges et faiblesse de l'inflation maintiennent les taux bas

Les crédits étant essentiellement à taux fixes, le niveau des taux des crédits immobiliers dépend en grande partie de celui des obligations d'État à dix ans. Ces OAT ont commencé à remonter fin 2016, passant d'un point bas en octobre (inférieur à 0,1%) à 1% en moyenne au 1er trimestre 2017. Mais le mouvement s'est interrompu depuis et les taux évoluent dans une bande étroite comprise entre 0,6 et 0,8%.

Il faut y voir d'abord les effets du quantitative easing de la BCE. Celle-ci est restée très active l'année dernière avec des achats d'actifs de 60 milliards d'euros par mois entre avril et décembre (après 80 précédemment). Ensuite, dans un contexte de fortes incertitudes (élection de Donal Trump, Brexit, montée des tensions géopolitiques), l'appétit des investisseurs pour les valeurs refuges n'a pas diminué, bien au contraire, ce qui a notamment été favorable aux Bunds allemands mais aussi aux OAT françaises. Enfin, l'inflation a fait du rase-motte un peu partout en zone euro, poussant la BCE à laisser inchangée sa politique de taux zéro.

La poursuite du QE pose une chape de plomb sur les taux

Du reste, il faut prendre un peu de hauteur. Une vision trop microscopique masque la tendance de fond. Même en hausse pendant une très courte parenthèse, le rendement de l'OAT à 10 ans a toujours été exceptionnellement bas. Et l'on perçoit mal ce qui pourrait mettre le feu aux poudres en 2018.

Coté incertitudes, les tensions géopolitiques sont à un pic : instabilités au Moyen-Orient, tensions extrêmes dans la péninsule coréenne, différend entre l'Ukraine et la Russie... Le monde reste très risqué et l'appétit des investisseurs pour les valeurs refuges demeure intact.

Côté pilotage des taux, la BCE n'est pas prête non-plus à changer son fusil d'épaule. L'inflation a disparu ou presque, comme le montre l'évolution de l'inflation sous-jacente. En se concentrant uniquement sur les seuls composants permanents, l'évolution des prix stagne autour de 1% malgré la reprise. C'est un fait, l'une des grandes originalités du cycle économique actuel est qu'il se déroule sans inflation. Dans une économie de plus en plus concurrentielle, les entreprises, pour maintenir leur part de marché, préfèrent les gains de productivité à la hausse des prix.

Enfin, la perfusion du quantitative easing ne sera pas débranchée avant septembre 2018. Les montants mensuels des achats d'actifs ont certes été réduits de moitié à 30 milliards d'euros, mais la BCE a gardé ouverte l'option d'une augmentation du montant et/ou d'une prolongation de la durée de son programme en cas de besoin. Pour les banques, c'est la certitude que leur matière première, le coût de l'argent sur les marchés, ne se renchérira pas. C'est une chape de plomb pour éviter que les taux immobiliers ne s'échappent.

A cela s'ajoute, le comportement même des opérateurs. Sur un marché du crédit extrêmement concurrentiel où les courtiers et les sites de comparaison jouent un rôle central en mettant sous pression les établissements bancaires, remonter brutalement ses tarifs serait un jeu très dangereux. Le taux effectif des crédits immobilier devrait donc rester coincé entre 1,5 et 2% cette année, pas plus. Les bonnes affaires ne sont donc pas terminées et le marché de l'immobilier semble bien parti pour battre de nouveaux records.

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