OPINION. Des professionnels du BTP jusqu'à ceux du financement, des consommateurs jusqu'aux parlementaires, tout le monde s'accorde à reconnaître que le logement traverse une crise historique en France. Par Didier Kling, Président du Groupe CNCEF ; Stéphane Fantuz, Président CNCEF Assurance et Patrimoine ; Côme Robet, Président CNCEF Crédit ; Jean-Paul Serrato, Président CNCEF Immobilier et Marc Sabate, Président CNCEF France M&A
La fermeture d'agences immobilières et d'études notariales est annoncée, et que la baisse des prix des biens ne changera pas la donne pour 2024. Location, achat, investissement...Tous les segments sont bloqués, marqués par l'attentisme et l'inflation. Mais surtout par une crise de confiance entre les Français et les pouvoirs publics, alimentée, s'agissant de l'offre et de la demande, par une ambivalence entre les déclarations et la réalité.
Rien qu'à l'Assemblée nationale, plus de huit propositions de loi sont en attente pour juguler les tensions du marché locatif, relancer la construction, ou encore faciliter la rénovation... Ces initiatives parlementaires sont louables, mais risquent d'être hors-sol, le temps du Parlement n'étant pas celui de la société.
Il n'est plus urgent d'attendre, il est urgent d'agir !
Alors que le marché de l'immobilier est bien malade, le gouvernement tarde à se pencher à son chevet. Pourtant, le diagnostic est grave : il n'y a plus de ministre de plein exercice dédié au Logement et le remaniement a emporté avec lui le projet de loi sur l'immobilier-logement pourtant promis pour ce printemps. Les Français comme les professionnels du secteur ne pourront plus se contenter d'une énième déclaration de bonne intention, ni attendre un retournement de conjoncture. Ils souhaitent une loi d'urgence, concertée et collective pour déclencher des actions salutaires.
Nous pouvons, pour justifier cette impérieuse nécessité, livrer une masse de données chiffrées, mais elles sont déjà connues de tous et n'ont pas suffi jusqu'ici à faire réagir la classe politique. Ce que nous constatons sur le terrain, en revanche, c'est que la volonté de nos compatriotes s'émousse. Nos intermédiaires en crédit, qui traitent la moitié des demandes de financement, confirment que les projets immobiliers sont reportés ou abandonnés par 1 Français sur 5 depuis deux ans, principalement pour des raisons économiques. Trouver un bien immobilier qui leur plaît, et surtout financer un achat, apparaît beaucoup plus difficile.
Trop d'antagonismes !
Les pouvoirs publics ont beau jeu de nous opposer que l'offre n'est pas en adéquation avec la conjoncture et que le nombre de biens disponibles n'est pas suffisant. Ce sont pourtant les mêmes qui, quelques mois en arrière, promettaient de construire "plus vite, plus facilement, plus simplement". Ou qui appelaient à la fois à financer l'immobilier tout en rappelant les règles de prudence. Ces antagonismes étouffent le marché !
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La réalité est que la pénurie de logements abordables dans les grandes villes est criante et que les normes énergétiques alourdissent, voire empêchent, la mise à disposition de biens sur le marché. Et surtout que la demande reste forte et qu'elle ne se concrétise pas.
Tout d'abord chez les primo-accédants qui ont des revenus et un reste à vivre suffisants, mais peu ou pas d'apport personnel et une épargne de précaution relativement modeste. Ils constituent la part la plus importante des dossiers de financement refusés par les banques.
Ensuite, chez les investisseurs privés qui souhaitent se constituer un patrimoine et le mettre en location (logements étudiants, revenus locatifs en prévision de la retraite, etc.) qui sont bloqués par le taux d'endettement. Pourtant, la pierre reste majoritairement perçue comme un bon investissement, même si l'accès à la propriété se durcit.
Parce que sans logement, nos concitoyens ne peuvent s'ancrer dans le quotidien, envisager l'avenir et concrétiser le projet d'une vie, notre pays mérite mieux qu'un énième « Grenelle », qu'une énième loi parcellaire sur l'immobilier. Nous n'en avons plus le temps. Convaincus que nous pouvons agir collectivement, nous demandons à dialoguer rapidement avec les responsables politiques pour trouver l'issue d'une crise qui réside dans la volonté du Gouvernement. Et non dans un empilement de discours, de normes et de règles. Il y a bien péril en la demeure !
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Les cinq propositions pour relancer le crédit et l'immobilier
Le Groupe CNCEF qui rassemble et représente les professionnels experts du Conseil en Gestion de Patrimoine et de l'investissement Financier, du Crédit, de l'Assurance, de l'Immobilier Patrimonial et de la Transmission d'entreprise appelle à une grande concertation nationale en ce début d'année 2024. Il adresse 5 propositions au Gouvernement pour restaurer la confiance des Français, acquéreurs d'une résidence principale et investisseurs, qui, à force d'entendre que les banques ne prêtent plus, n'osent même plus solliciter un crédit.
- Inciter le Haut Conseil de Stabilité Financière à supprimer le verrou des 35% de taux d'endettement maximal, qui a bloqué l'accession à la propriété de 240 000 ménages entre 2019 et 2023, et (re) prendre en compte la notion de reste à vivre.
- Redonner aux établissements financiers la liberté d'apprécier le risque d'octroi de crédit. Elles connaissent leurs clients et disposent de tous les outils pour se (et les) protéger.
- Relancer l'octroi de crédits retombé en novembre 2023 à un niveau comparable à celui d'avant 2015 : 8,7 milliards d'euros.
- Rendre transparent le taux de refus.
- Rétablir le calcul différentiel du taux d'endettement pour les investisseurs locatifs.
Didier Kling, Stéphane Fantuz, Côme Robet, Jean-Paul Serrato et Marc Sabate
