Inflation à 5%, taux à 1,5% : il n'y a jamais eu de meilleur moment pour investir dans le locatif

Si par malheur l'inflation venait à durer, imaginez ce que deviendra votre euro dans cinq ans ! Il y a deux options pour vous protéger de l'inflation :

• Augmenter vos revenus au même rythme que l'inflation.

Pour l'instant, aucune augmentation généralisée en France n'est prévu mais vous pouvez quand même tenter d'en demander une à votre patron, on sait jamais.

• Placer votre argent afin d'obtenir un rendement supérieur à 5%.

Mais ce ne sera pas avec les livrets réglementés et protégés (livret A, LDD, PEL, fonds en euros...) qui vous rapporteront moins d'1%. Ni grâce à la bourse qui traverse une période compliquée, déjà que les Français n'en sont pas historiquement fans (moins de 10% seulement y sont exposés).  Et encore moins du côté des cryptomonnaies ou des NFT. Peu d'investisseurs s'y sont lancés quand ça montait, beaucoup moins oseront maintenant que certaines valeurs s'effondrent.

Seule une option ne nous appauvrit pas et résiste toujours à l'inflation : l'investissement locatif à crédit. Cinq raisons à ça :

• 1- Les taux fixes

On ne s'en rend même plus compte, mais emprunter à un taux fixé à l'avance sur des longues durées est une vraie chance. Et même une exception française. En Angleterre par exemple, vous pouvez fixer le taux sur cinq ans maximum. Et les taux sont supérieurs à 4% !

Voici comment la magie opère : vous empruntez 200.000 euros et remboursez à la banque 1.000 euros/mois. En percevant un loyer net de 900 euros/mois en supposant qu'il ne change pas, vous sortez donc 100 euros/mois de votre épargne, un montant fixe ne bougera pas. Or, grâce à l'inflation, 100 euros aujourd'hui valent beaucoup plus que 100 euros demain ! Même si le montant reste le même, la valeur de ce que vous remboursez diminue chaque année.

• 2- L'IRL

En France, la seule raison juridiquement valable et simple d'augmenter un loyer c'est : l'inflation. En effet, chaque année, l'INSEE publie l'Indice de Référence des Loyers (IRL) qui permet aux bailleurs d'ajuster (c'est-à-dire augmenter) le loyer en fonction de l'inflation.

Avec l'exemple ci-dessus, en 2022 vous gagnez 900 euros par mois, avec 5% d'inflation en 2023 vous gagnerez 945 euros chaque mois. Donc ce ne sont plus 100 euros de votre épargne que vous sortirez mais seulement 55 euros (qui eux-mêmes valent moins que 55 euros l'année d'avant).

• 3- L'augmentation des prix de l'immobilier

Rien ne garantit que l'inflation fera augmenter ou baisser le prix des logements. En revanche, il est clair que l'augmentation des loyers (IRL) et l'augmentation des coûts de la construction ont une tendance à faire augmenter les prix de l'immobilier, ce qui signifie que l'actif dans lequel vous avez placé votre argent prend de la valeur et vous protège encore un peu plus de l'inflation.

• 4- Les taux bas

Après vingt ans de baisse continue, les taux semblent amorcer leur remontée. Depuis six ans, les taux sont inférieurs à 2%, une anomalie historique dont il faut profiter. Jamais l'argent n'avait été aussi peu cher, et personne ne peut garantir que ça va durer étant donnée la situation actuelle. La Banque Centrale Européenne s'apprêterait à les augmenter d'ici la fin de l'année. Profitez-en avant qu'il ne soit trop tard.

• 5- Le financement à 100%

Alors qu'aux Etats-Unis ou en Belgique les banques demandent 20% d'apport, en Angleterre, 25% et en Espagne 35%, les banques françaises permettent bien souvent d'emprunter 100% du projet. Un véritable effet de levier, parce que pour une rentabilité locative nette à 5%, le retour réel sur investissement dépasse les 10%.

Pour résumer, des emprunts à 100% à taux fixes inférieurs à 2% sur vingt ans, c'est une opportunité historique et unique au monde. En outre, pouvoir légalement augmenter chaque année les loyers en fonction de l'inflation, alors que le remboursement de crédit ne bouge pas est une vraie chance. Les rendements réels de l'immobilier à crédit tournent autour de 10%. C'est bien plus rentable que les livrets, bien moins volatile que la bourse ou les cryptomonnaies, et bien supérieur à l'inflation.