Les centres commerciaux se multiplient en périphérie des villes. Une tendance que la crise, loin de ralentir, aggrave au nom d'une logique spéculative mêlant intérêts publics et privés. Par Franck Gintrand, co-fondateur de l'Institut des Centres-Villes.
Contre toute attente, la crise ne ralentit pas la multiplication des mètres carrés commerciaux. Il semblerait même que ce soit le contraire. Non seulement l'explosion de la bulle spéculative prédite par des nombreux experts ne s'est pas réalisée mais rien ne semble devoir décourager les projets de nouvelles implantations ou d'extensions. Au contraire.
Carrefour prévoit 40 extensions d'ici 2018!
A titre d'exemple, Unibail a en projet un centre de près de cent mille mètres carrés à Toulouse dont la livraison est prévue en 2017, Carrefour planifie plus de quarante extensions d'ici 2018 et Ikea prévoit huit nouveaux magasins d'ici 2020. Après avoir cédé les centres commerciaux les plus petits et les moins rentables, les foncières telles qu'Unibail ou Klépierre se recentrent sur les méga centres avec, à la clé, encore plus de mètres carrés et d'enseignes. La grande distribution n'est pas en reste. Les enseignes comme Carrefour, Auchan, Casino ou Ikea font plus que jamais de la maîtrise et du développement des boutiques jouxtant leurs magasins un élément central de leur stratégie. Pour ces mastodontes l'ouverture de commerces traditionnels - et le plus souvent concurrents des commerces de centres-villes - est une façon de pallier la baisse d'attractivité des très grandes surfaces. Une façon aussi de diversifier les sources de profit grâce à la location de locaux commerciaux à d'autres enseignes.
Une solution pour des villes en mal de ressources
Mais le marché des zones commerciales ne se porterait pas si bien s'il n'y avait pas des vendeurs de terrains. Et de ce côté-là encore, la crise ne refroidit pas le marché, elle l'emballe. En dépit d'une forte augmentation des prix dans les années 2000, la terre reste une denrée bon marché et abondante. Elle peut donc être achetée facilement et revendue à prix d'or pour des opérations immobilières privées.
Les marges sont potentiellement énormes et intéressent les grands opérateurs publics que sont les villes. Il est vrai que dans une période où leurs recettes fondent comme neige au soleil, cette perspective a de quoi les séduire : elle est simple à mettre en œuvre et peut rapporter très gros. Aujourd'hui un mètre carré de terre agricole vaut moins de un euro. Quand une ville se propose de la racheter pour dix euros il est rare que le propriétaire refuse, a fortiori s'il rencontre des difficultés ou si l'exploitant n'est plus très loin de la retraite.
Une fois passé dans l'escarcelle de la ville, le terrain devient constructible, un changement de statut qui augmente considérablement sa valeur. Acheté à dix euros, le mètre carré peut être vendu à cent euros, généralement plus s'il s'agit de construire un centre commercial. Dans ce cas, le mètre carré construit aura de nouveau multiplié sa valeur par dix pour atteindre une valorisation de mille euros ! Autant dire qu'avec des marges aussi confortables les villes ne sont pas toujours très regardantes sur la nature et l'impact environnemental des projets. Quant à leur impact commercial sur le commerce du centre-ville, n'en parlons pas ! L'essentiel c'est de vendre vite et si possible le plus cher possible.
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Une bonne affaire pour les franchises
C'est ainsi qu'en deux temps, trois mouvements, la valeur d'un foncier qui ne valait rien aura été multipliée par mille permettant à un agriculteur de faire la culbute, à une ville de renflouer temporairement ses caisses et à une foncière de valoriser son patrimoine immobilier pour lever de nouveau fonds et financer de nouvelles opérations.
Et cela ne s'arrête pas la : non seulement ce type d'opération permet à la ville d'engranger de nouvelles recettes dans un contexte de pénurie budgétaire mais l'ouverture d'un nouveau centre commercial lui offre la possibilité de se prévaloir de nouveaux emplois et d'une nouvelle réalisation qui non seulement ne lui coûte rien mais lui apportera de la taxe supplémentaire chaque année. Un argent rapidement gagné quand il est si difficile de convaincre des entreprises de s'implanter. Et un projet facilement réalisé et financé quand il est si difficile et si cher de transformer le tissu urbain existant...
Une bonne affaire, aussi, pour les enseignes. Bien sur les locomotives commerciales que sont Cultura, Saturn, Primark ou H&M y regardent à deux fois avant de s'implanter et, quand elles le font, elles négocient toujours des conditions particulièrement avantageuses au regard de leur capacité à générer du flux sur une zone de chalandise importante. Mais pour les autres enseignes la logique est différente. Chaque ouverture de centre permet aux franchises d'améliorer leur implantation nationale sachant que le risque financier est supporté par le franchisé. Un business particulièrement rentable puisque le nombre de franchises continue d'augmenter (plus de trois mille points de vente supplémentaires en 2014).
Les franchisés, les autres zones commerciales, le paysage défiguré, vrais perdants
Alors qui perd si tout le monde gagne ? Les franchisés à qui on a beaucoup promis. Les autres zones commerciales qui voient leur chiffre amputé. Le paysage qui est un peu plus défiguré. Les centres villes qui perdent chaque année des parts de marché. Et les villes qui verront un jour ou l'autre la poule aux œufs d'or se tarir brutalement sans avoir anticipé ce moment inéluctable... En attendant une prise de conscience ou une inversion de tendance, la cash machine des zones commerciales continue de fonctionner comme si de rien n'était.
