La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, les prix immobiliers en 2019
Il est très tentant de placer 2019 dans le prolongement de deux années extraordinaires pour l'immobilier. La déception risque néanmoins d'être au bout du chemin. Ce n'est pas une histoire d'un manque d'appétence des Français pour la pierre : devenir propriétaire reste une priorité pour la majorité et le placement immobilier passe pour le plus sûrs et le plus rentable malgré les coups de canifs fiscaux. Cela ne sera pas non plus une histoire de taux d'intérêt qui resteront collés à leur plancher.
Taux bas
Beaucoup anticipent pourtant une hausse à partir du second semestre de cette année et se basent 1- Sur l'écart de plus en plus important des taux directeurs des deux côtés de l'Atlantique. Depuis 2015, la Fed américaine a procédé à 9 hausses, dont 4 l'année dernière alors que la banque centrale européenne n'a pas bougé depuis près de trois ans. 2- Sur les déclarations officielles de la BCE qui s'est engagée à laisser inchangés ses taux jusqu'à l'été pas plus. Or, si la BCE ne s'est pas mis dans les pas de la Fed, comme elle le fait habituellement, c'est que les situations économiques en Europe et aux États-Unis ne sont pas les mêmes. De même, jusqu'à l'été 2019 ne signifie pas une hausse mécanique à partir de septembre, d'autant plus que l'inflation devrait retomber et que les doutes sur la capacité de l'économie européenne à accélérer sont de plus en plus nombreux. Bref, pour la majeure partie de l'année, les taux immobiliers ne s'écarteront pas des taux moyens de 2018 qui sont historiquement bas. Le seul bémol, c'est que la séquence historique qui s'est ouverte en avril dernier avec une inflation devenue supérieure aux taux pour la première fois depuis 1974 va se refermer avec le reflux de l'inflation, dans le sillage du recul du prix du pétrole. Mais cette remontée des taux réels n'est pas susceptible de faire déraper le marché immobilier.
Durcissement des conditions d'octroi des prêts
Des taux bas c'est bien, mais ce n'est pas suffisant, faut-il encore que les conditions d'octroi restent favorables tout comme la durée. Or les banques ont déjà considérablement augmenté la maturité des prêts octroyés : la part des emprunts de plus de 25 ans accordés est ainsi passée de 15% en 2014 à près de 36% en 2018, et l'histoire s'est brutalement accélérée en cours d'année, la part des prêts de long terme sautant de 28% au 4e 2017 à 39% fin 2018.
Et si la durée s'allonge, c'est parce que les établissements financiers ont fait un effort particulier envers les primo-accédants et les emprunteurs les plus modestes, c'est-à-dire les plus faiblement dotés en apport personnel pour contrebalancer la suppression des aides personnelles et la hausse des prix. À près de 19 ans en moyenne, un record a été franchi et la question est bien de savoir s'il est possible d'aller beaucoup plus haut, ou si tout bonnement cela est prudent. Le Haut conseil de stabilité financière, la banque de France, ont en fait déjà tiré le signal d'alarme à plusieurs reprises sur les risques liés aux crédits à l'habitat, aussi bien pour les banques que pour les ménages, que crée cette situation de taux sont trop bas, et de durées trop longues. La demande est implicite : il faut freiner la production de crédits nouveaux et durcir les conditions d'octroi des prêts. Considéré comme un produit d'appel, la concurrence est très forte sur les prêts à l'habitat entre les établissements financiers, ce qui limitera les ajustements. Mais une chose est certaine, ou presque, il n'y aura pas le même type d'allongement de la durée en 2019 qu'en 2018 ni d'assouplissement des conditions d'octroi, ce qui dans un contexte de prix très élevé, va entamer la capacité d'achat de la partie la plus fragile de la demande, celle des primo-accédants et des ménages modestes. Les transactions qui plafonnent autour de 960 000 unités devraient ainsi reculer de 7% et revenir à 900 000 unités.
Quant aux prix, qui n'ont jamais étaient aussi élevés en moyenne sur le territoire, leur progression marquera nettement le pas, passant de près de 3% à 1,5. Une hausse trompeuse, car cela masque un recul des prix à partir du second semestre, les tensions constatées sur quelques grandes agglomérations ne suffisant plus à contrebalancer les baisses enregistrées ailleurs, notamment dans les villes ou les quartiers où ce sont les primo-accédants qui font le marché. Le cycle haussier de l'immobilier c'est terminé et dans de plus en plus de ville.
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