Michel Santi
Le Premier ministre espagnol Pedro Sánchez.
Susana Vera
C'est en ces termes que s'est récemment exprimé le chef du gouvernement espagnol, Pedro Sánchez. Sous son impulsion, l'Espagne imposera prochainement à 100% toute propriété acquise par des non-résidents nationaux de pays n'étant pas membres de l'Union européenne. Ces acquéreurs, une trentaine de milliers l'an dernier, sont motivés par la spéculation et n'y vivent en majorité pas. C'est environ 15% de toutes les transactions immobilières en 2024 qui ont concerné les étrangers ayant ce profil, et qui ont de ce fait provoqué une flambée des prix de près de 50% du parc, dépassant les sommets observés lors de la bulle immobilière de 2007.
Cette taxation rédhibitoire de 100% sur l'immobilier des non-résidents suit de peu la décision de ce même gouvernement espagnol de supprimer le «golden visa» qui permettait aux non européens de pouvoir vivre et travailler pendant trois ans en Espagne, moyennant un investissement de 500'000 euros dans l'immobilier du pays. L'office de la statistique du pays indique que 94% de ces visas octroyés étaient corrélés à un placement immobilier, principalement à des investisseurs de nationalité britannique, clairement les premiers visés par cette batterie de mesures. Dans un contexte où 3'800'000 biens en Espagne se retrouvent aujourd'hui non habités par leur propriétaire, il va de soi que les autorités ont à cœur de favoriser leurs propres résidents qui souffrent considérablement de cette nouvelle bulle saisissant le marché immobilier de leur pays. Les abus se déclinent, par exemple, en des taxes payées par des propriétaires de 4 à 5 appartements en location de courte durée qui sont inférieures aux impôts acquittés par les hôtels. Il est actuellement quasiment impossible de se loger décemment à Barcelone, à Madrid ou à Malaga. Les habitants de ces villes, et de bien d'autres, qui y vivent, qui y travaillent et qui y paient leurs impôts en sont chassés, car la spéculation a évidemment contaminé le marché de la location qui s'est envolé de plus de 65% en 10 ans à Barcelone. Dans ces villes, le coût moyen de location d'une chambre atteint 520 euros par mois pour des espaces de 8 à 14 mètres carrés, en augmentation de 12% sur la seule année 2024 et de 43 % au cours des trois dernières années.
Cette problématique n'est bien sûr pas limitée à un pays comme l'Espagne, car de nombreuses autres nations, y compris européennes, pâtissent de ces prédateurs immobiliers exerçant d'intolérables nuisances aux résidents. Chaque pays réagit à sa manière, mais deux exemples sont particulièrement intéressants, car ayant réussi avec succès à endiguer la spéculation immobilière.
Souvent citée en exemple pour sa gestion rigoureuse, Singapour a graduellement mis en place une majoration de la taxation sur les transactions immobilières de 10 % en 2011 sur les achats immobiliers effectués par des étrangers, remontée à 15 % en 2018, puis à 20 % en 2023. Quant aux étrangers non-résidents, ils doivent s'acquitter de frais d'enregistrement de 60 % sur la valeur de la propriété convoitée.
Un autre cas pertinent de contrôle de l'investissement immobilier étranger est la Suisse qui, contrairement aux majoration de taxes adoptées par d'autres pays, restreint pour sa part très strictement l'accès même à la propriété. La « Lex Koller », adoptée en 1983, empêche littéralement les étrangers non-résidents d'acheter des biens immobiliers dans le pays, sauf rares exceptions. Interdiction générale pour les non-résidents d'acheter un bien immobilier, sauf en cas d'héritage ou d'intérêt économique particulier. Quota annuel par canton pour les acquisitions par des étrangers résidents. Revente bloquée pendant plusieurs années pour éviter la spéculation. Enfin, définition de zones touristiques définies et en nombre limité où les étrangers non résidents peuvent se porter acquéreurs. Au final, seules 1,5 % des acquisitions de logements en Suisse furent réalisées par des étrangers en 2024.
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Ces nouvelles mesures espagnoles ont donc pour but d'envoyer un signal clair aux investisseurs étrangers, car les autorités tentent ainsi de reprendre le contrôle sur leur marché immobilier et d'accorder la priorité aux besoins de leurs citoyens. Vous me pardonnerez d'invoquer une fois de plus Keynes qui avait beaucoup glosé sur ce phénomène de «pauvreté au milieu d'abondance», quand il n'est plus possible de se loger alors même qu'il y a un trop plein d'habitations.
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(*) Michel Santi est macro-économiste, spécialiste des marchés financiers et des banques centrales, écrivain. Il vient de publier un ouvrage critique sur la Banque centrale suisse : BNS : une banque centrale ne devrait pas faire ça. Son fil Twitter.
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