Pas de redynamisation des centres-villes sans courage politique

Franck Gintrand, co-fondateur de l'Observatoire de Centres-Villes : La presse locale et nationale ne cesse de se faire l'écho d'un déclin des centres de villes moyennes. Annonces alarmistes ou constat d'une profonde crise des centres-villes ?

-Jean-Philippe Mouton, président d'Hammerson France (foncière spécialisée dans l'immobilier commercial): la crise des centres-villes est une réalité, c'est indéniable. Il faudrait être aveugle pour ne pas la voir. Pour vous donner quelques chiffres : selon une récente enquête de Procos, en 2001, plus de 80 villes moyennes avaient un taux de vacance commerciale en centre-ville inférieur à 5%. En 2012, seules 35 sont encore sous la barre des 5%. La chute est brutale et traduit une tendance de fond : depuis des années, on assiste à la paupérisation et à la désertification des centres de villes moyennes, et parallèlement à un développement exponentiel des zones commerciales périphériques. La redynamisation commerciale des centres-villes est devenue un enjeu de taille pour les habitants, pour les élus locaux et pour les acteurs économiques.

F. Gintrand : Vous parlez d'un développement considérable des zones commerciales périphériques. Considérez-vous qu'il s'agit là de la principale cause de la crise des centres-villes ?

J.-P. Mouton : Pas exactement. A mon sens, le développement excessif de la périphérie n'est pas la cause mais plutôt la conséquence d'un long processus de dévitalisation des centres-villes, dont les origines sont multiples : absence de foncier, baux commerciaux souvent trop élevés et surtout problème d'accessibilité. Pendant des années, on a fait de la voiture l'ennemi n°1 des centres-villes : piétonisation des grandes artères commerçantes, politiques tarifaires agressives en matière de stationnement, voire suppression pure et simple de parkings ... Or, l'accessibilité est la clé de voute du commerce. En rendant les centres-villes inaccessibles, on les a condamnés au déclin. Les consommateurs sont partis en périphérie, et la majorité des grandes enseignes les ont suivis. Néanmoins, si la périphérie n'est pas une cause du déclin des centres-villes, vous avez parfaitement raison de les opposer : le développement de l'un ne peut que se faire au détriment de l'autre. Or aujourd'hui, la tentation est très forte pour nombre d'élus locaux d'implanter des zones commerciales en périphérie de leur ville.

F. Gintrand : Si la périphérie nuit à la santé du centre-ville, ne serait-il pas logique que les maires privilégient avant tout la redynamisation de leur centre-ville ? Comment expliquer cette « tentation de la périphérie » ?

Frédéric Ebling, directeur des affaires publiques de Carrefour France, Direction exécutive : Disons les choses clairement : il est beaucoup plus facile d'implanter des commerces et des services publics en périphérie qu'en centre-ville. Sur le plan administratif, c'est assez simple : il suffit de modifier le PLU et d'injecter du foncier. Au contraire, implanter des grandes surfaces commerciales en centre-ville nécessite un nombre de démarches et d'autorisations considérables. Cela peut vite être décourageant...

F. Gintrand : Vous considérez donc que la redynamisation des centres-villes est devenue une véritable « mission impossible » ?

F.Ebling: La redynamisation des centres-villes nécessite aujourd'hui une ferme résolution politique. Cela suppose de lancer des grands travaux de rénovation, de repenser le stationnement et la circulation, d'amorcer une politique de préemption des locaux commerciaux, d'implanter des locomotives en centre-ville, de mettre en place un dialogue avec les opérateurs privés, les investisseurs, les commerçants... Autant de mesures dont les effets ne se ressentent pas sur le court terme et qui sont difficilement valorisables à l'échelle d'un mandat.

Bien au contraire, ce genre de projets suscite même de nombreuses oppositions : de la part des commerçants, des riverains ou encore des communes voisines qui profitent du développement de la périphérie... Un projet commercial en centre-ville provoque une pluie de recours couteux, qui retardent de plusieurs années la redynamisation effective d'un centre-ville. Et au bout de six ou sept ans de travaux, la population est exaspérée. Dans ce type de situation, le coût politique peut être élevé. Combien de maires ont perdu leur poste en voulant redynamiser leur centre-ville ? Pourtant, le jeu en vaut vraiment la chandelle. D'autant que plus la réaction est tardive, plus il est difficile de contrer le déclin d'un centre-ville. L'investissement le plus important, c'est donc clairement l'investissement politique.

F. Gintrand : A vos yeux, Frédéric Ebling, la réponse à apporter à la crise des centres-villes est avant tout d'ordre politique. Mme la sénateur-maire Caroline Cayeux, partagez-vous cette vision des choses ?

Caroline Cayeux : Absolument. Aujourd'hui, toutes les villes moyennes sont confrontées, à des degrés divers, à un déclin d'attractivité et d'activité de leur centre-ville. Cela appelle une réponse ferme et déterminée. Il faut remettre le centre-ville au cœur de l'action publique. C'est indispensable sur le plan économique, mais aussi pour la vie de la Cité. A Beauvais, nous avons engagé depuis de nombreuses années une politique volontariste de redynamisation de notre centre-ville. Elle correspond à un engagement fort auprès des commerces indépendants, à un travail de rénovation et d'aménagement du parcours marchand et à la création d'un pôle commercial en centre-ville, qui doit servir de locomotive pour les commerces alentours. Il va sans dire que ce projet implique un travail de pédagogie auprès de la population. Mais pour nous, l'enjeu est de taille : il s'agit de stopper une évasion commerciale estimée à 110 millions d'euros par an.

F. Gintrand : C'est donc en mesurant l'évasion commerciale que vous avez pris conscience de l'urgence de la situation à Beauvais. Les élus locaux disposent-ils d'autres instruments pour évaluer la santé commerciale de leur centre-ville ?

Fabien Portes, directeur de la franchise BUT : Il existe de nombreux indicateurs. Le premier d'entre eux, c'est évidemment le taux d'évasion commerciale, qui permet de mesurer la fuite des consommateurs hors d'un centre-ville. Mais il faut également regarder le taux de vacance, le taux de chômage ou encore l'évolution de la valeur des fonds de commerce. Avant de s'implanter dans un centre-ville, toutes les grandes enseignes recourent à des cabinets d'études afin d'analyser la situation commerciale d'un territoire. Une démarche que les élus locaux devraient imiter. Beaucoup s'apercevraient que leur centre, qu'ils considèrent en bonne santé, est déjà entré dans une spirale de paupérisation. Et lorsque les panneaux « à louer » commencent à se multiplier en centre-ville, il est souvent trop tard ...


F. Gintrand : Vous voulez dire que, faute d'expertise, la majorité des élus n'a pas conscience de l'état de leur centre-ville ?

F. Portes: On ne s'invente pas expert de l'aménagement commercial du jour au lendemain. Il faut donc que les élus apprennent à s'entourer d'experts extérieurs pour établir un diagnostic de leur centre-ville, mais aussi pour les accompagner dans leurs plans de revitalisation commerciale, pour élaborer leur plan de circulation et de stationnement ou encore pour faciliter la gestion des relations avec les commerçants. En plus du courage, cela demande beaucoup d'humilité, et la mise en place d'une vision globale (centre-ville et périphérie) de l'aménagement commercial.