Le coliving est-il la solution aux nombreux maux rencontrés par l'immobilier français ? « Le concept du coliving est né dans l'Ouest américain, s'est développé dans les pays anglosaxons, avant d'arriver en France il y a trois à cinq ans. Depuis six mois, le mouvement connaît un véritable essor », témoigne Sébastien Destouches, l'un des quatre cofondateurs de la société d'exploitation locative et de gestion de biens immobiliers Nonna, créée il y a deux ans à Nantes.
« C'est le fruit d'une réflexion post-Covid, où l'on a vu de jeunes actifs qui ont vraiment souffert d'être seuls en période d'isolement, raconte-t-il. Professionnellement, on constatait aussi des carences de logements dans les villes. Quand on a défini le concept que l'on souhaite mettre en œuvre, on s'est rendu compte que ça s'appelait du coliving ».
Pour les jeunes actifs et les jeunes seniors
Composé en moyenne d'une quinzaine d'unités, le concept repose sur des logements individuels d'une vingtaine de mètres carrés chacun. Ils comprennent tous une salle de bain, des toilettes, un espace bureau et un espace de nuit. A ces espaces individuels, viennent se greffer 60 à 80 m² d'espaces mutualisés, comme la cuisine, le salon et le séjour.
Tous ces espaces de vie commune sont situés au même niveau ou à l'étage inférieur, et un ensemble de services (laverie, etc) est mis à disposition, facturés selon l'utilisation. « C'est meublé, on fournit le linge de toilette et le linge de lit », précise Sébastien Destouches. Selon l'emplacement, les loyers peuvent varier de 500 à 800 euros, comprenant les charges de gaz, d'eau, d'électricité, de wifi, d'assurance habitation, de ménage des espaces communs et d'une offre numérique.
Une application dédiée, en cours de développement, est conçue pour éviter les blocages fastidieux généralement rencontrés par les locataires, en quête de flexibilité. En vue de faciliter l'accès au logement, Nonna proposera des baux de un à douze mois. Initialement pensé pour les jeunes actifs de 25 à 40 ans, le concept séduit aussi une population plus âgée.
« Nous sommes sollicités par de jeunes seniors ou des personnes en transitions professionnelles ou sentimentales, qui disent ne plus vouloir vivre seuls, et être intéressés par un habitat partagé pour pouvoir mener des activités avec des personnes habitant le même lieu. Il y a une volonté de rencontres sociales clairement exprimée, et en même temps, une urgence immobilière dans toutes les grandes métropoles. Toutes souffrent d'un déficit d'offres et notamment sur les offres aidées » , affirme Sébastien Destouches.
Les villes de l'Ouest s'intéressent et s'interrogent
Pour répondre à cette nouvelle tendance de l'habitat collectif, Nonna s'est rapprochée des promoteurs et des grandes métropoles de l'Ouest pour y déployer son concept.
« Le coliving est un terme est réducteur, car notre approche parle d'autre chose. Pour les collectivités, il s'agit de répondre aux enjeux du logement pour les dix prochaines années sur leur territoire », souligne le co-fondateur de Nonna, dont l'ambition est d'ouvrir six résidences à l'horizon 2025, et vingt-et-une d'ici à cinq ans.
La première d'entre-elles devrait entrer en service à Angers en 2024. Des contacts plus ou moins avancés ont lieu avec les villes de Vannes, Rennes, Saint-Nazaire, Nantes où une dizaine de projets (300 logements) seraient en cours de validation ou en d'attente d'un permis de construire. Les discussions avec les collectivités portent sur la volumétrie, l'emplacement et la part de logements aidées.
Nonna s'appuie sur des programmes soutenus par les promoteurs locaux, des aménageurs ou de sa société sœur, Cinque Immobilier, détenues par deux des quatre associés de Nonna. Si elle est réglementaire, l'obtention du permis de construire revêt un sous-jacent politique toujours très fort.
« Cela dit, les villes se sentent de plus en plus concernées pour offrir davantage de services à leur concitoyen, notamment en raison de l'évolution de la sociologie de territoires urbains », observe Sébastien Destouches.
Comme partout, les villes peinent à atteindre les objectifs de logements neufs définis par leur plan d'urbanisme. Face aux tensions immobilières et contraintes écologiques, les collectivités et les opérateurs cherchent à reconstruire les villes sur elle-même. « Malgré tout, il faudra densifier. C'est même nécessaire vis-à-vis de l'environnement pour éviter l'artificialisation des sols. Il n'y a donc pas trente-six solutions, il faut utiliser la hauteur », conçoit l'associé de Nonna.
Un bail de douze ans pour garantir les loyers
Pour contribuer à l'émergence de la ville de demain, Nonna a bâti son offre autour de trois modèles. L'un de dix à vingt unités d'habitations pensées pour être appliquées sur des immeubles en rénovation, d'anciens hôtels particuliers ou de petits collectifs. Un deuxième pouvant s'intégrer sur des surfaces de 1000 à 1500 m² et un troisième pour des lieux de 2000 à 2500 m², sur des programmes immobiliers de 8000 à 10.000 m².
« On peut intervenir sur tout ou partie de l'immeuble. Plus, il va être grand, plus on va agréger des services comme du coworking, une salle de restauration, une salle de fitness... en plus des espaces semi partagés », mentionne Sébastien Destouches.
Bâti par un promoteur ou un aménageur, les murs sont vendus à un tiers, à un investisseur institutionnel, voire à des Family Office sur de petites opérations, ou à l'extrême à des groupes. A la livraison, Nonna signe un bail, pour une durée moyenne de douze ans.
Objectif affiché, garantir le montant des loyers sur cette période. En parallèle, l'entreprise verse un loyer à l'investisseur, à moins que dernier préfère un mandat de gestion, avec le risque pour les locataires de voir grimper les loyers. Enfin, Nonna loue et gère les biens et les services qui sont facturés aux colivers, « dans le cadre d'une prestation complète, clés en main ». D'ici à cinq ans, Nonna estime pouvoir générer un chiffre d'affaires de 4,5 millions d'euros.
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