LA TRIBUNE - Pourquoi avez-vous décidé de briguer la présidence de la FNAIM ?

LOÏC CANTIN - Je suis adhérent à la Fnaim depuis 1980, syndicaliste engagé dans cette fédération, date depuis laquelle j'ai occupé diverses fonctions départementale, régionale et nationale en occupant le poste de président adjoint depuis 4 ans. J'avais déjà été candidat en 2012. À l'époque, je ne me reflétais pas dans la dynamique enclenchée. Je n'ai pas été élu. Dix ans après, j'ai souhaité imprimer une nouvelle vision, une nouvelle dynamique...  sur la politique du logement et la défense de la profession, qui risquent d'entrer dans une zone de turbulences sérieuses, où il va falloir être imaginatif, force de propositions, pour accompagner les entreprises et répondre au parcours résidentiel des Français. La période va être compliquée, à tous les niveaux...

Vous dites que votre mandat va être impacté de plein fouet par l'actualité internationale, climatique, de la rénovation énergétique... quelles vont être vos priorités et quels défis entendez-vous relever ?

Aujourd'hui, tous les indicateurs sont au rouge. Que ce soit sur le plan international, économique, avec l'inflation, la hausse des taux d'intérêt, le pouvoir d'achat en berne... Dans ce contexte, il va falloir répondre à l'urgence règlementaire de la loi Climat et Résilience qui va impacter le parc immobilier français dans sa totalité. En France, les propriétaires bailleurs sont mis devant l'urgence climatique et contraints de devoir engager des travaux de rénovation énergétique, s'ils envisagent de maintenir leur appartement ou logements à la location pour tous ceux qui sont classés G et F en 2023 et 2025. Le calendrier devra être aménagé car, 2025, c'est demain. Nous avons deux ans pour atteindre cet objectif. Un délai insuffisant, et je crains fort que nous assistions à une évaporation d'une partie du parc locatif, avec le retrait de certains propriétaires qui souhaiteront vendre dans un délai aussi court. On considère que la rénovation d'un appartement représente 40.000 euros. Or, les Français propriétaires de leur logement n'ont pas forcément la capacité financière nécessaire. La plupart des bailleurs sont de petits propriétaires avec des petits revenus. Quand un marché est déjà tendu en matière d'offres locatives, il ne faut pas rajouter une couche de tension complémentaire. Donc, politiquement, il faut faire en sorte que ce calendrier soit différé ou aménagé.

Que proposez-vous ?

Qu'on puisse apporter de la sécurité et de la visibilité pour rassurer les propriétaires dans l'avenir. Cela peut passer aussi par des mesures incitatives, législatives ou financières. Je propose un dispositif simple qui consisterait à engager les travaux maintenant et à défiscaliser demain, au moment de la retraite. Pourquoi ce moment ? parce que c'est souvent une période d'inquiétudes pour les Français. C'est-à-dire, vous investissez dans la rénovation à 55 ans, et quand vous prendrez votre retraite, à 62 ans, les loyers que vous toucherez ne seront pas fiscalisés. L'intérêt, c'est de créer un mouvement d'ampleur sur la rénovation énergétique. Je propose une mesure simple, lisible, avec une prise en charge différée pour l'État, qui permet d'enclencher un mouvement important. De donner de la visibilité à des investisseurs, là où des gens perdent confiance dans l'investissement immobilier. En tout cas, ce sera, pour nous, une urgence car la rénovation énergétique est un problème qui concerne à la fois les transactionnaires concernés par la valeur verte d'un logement, les administrateurs de biens pour arbitrer le patrimoine dont ils sont chargés, et les syndics de copropriétés qui vont devoir enclencher des décisions collectives.

Comment pouvez-vous atténuer la hausse des taux d'intérêt sur le marché de l'immobilier ?

La hausse des taux d'intérêt, qui n'est rien d'autre qu'un réducteur du pouvoir d'achat, nous inquiète beaucoup. Ce que j'ai proposé pendant ma campagne, c'est de permettre le transfert des prêts en cours. Il y a quelques années, les prêts bancaires étaient cessibles à un acheteur. Cette faculté existait dans les contrats de prêt bancaires. Pourquoi ne pas imaginer qu'un vendeur qui décide de vendre son bien puisse conserver cet emprunt pour une autre acquisition. Le banquier n'est pas démuni du rendement escompté. Il calcule le risque, et accompagne son client sur cette nouvelle acquisition et n'impacte pas son pouvoir d'achat. S'il ne prévoit pas d'effectuer une nouvelle acquisition, il dispose aussi de la faculté de transférer les mêmes conditions à son acheteur. Cette mesure serait de nature à soutenir le pouvoir d'achat des ménages dans le contexte actuel. C'est une simple question de courage politique. Il faut légiférer pour obliger les établissements bancaires à assurer la portabilité des prêts souscrits et les maintenir à l'actuel propriétaire ou à l'acquéreur. Bien entendu sous réserve de l'éligibilité du prêt, en fonction du revenu du ménage. C'est une petite mesure politique simple, qui ne coûte rien, mais qui est importante dans la situation actuelle d'un pouvoir d'achat des ménages en berne, face à l'inflation et à l'accession, et qui peut avoir un bel écho.

Quelles solutions imaginez-vous pour soutenir le marché du neuf dont les volumes de construction ont plongé de -27% ?

En 2021, on a connu le moment le plus dynamique de l'histoire de l'immobilier avec 1,2 million transactions contractées. 2022 sera encore une année forte avec des volumes importants, mais l'on risque de connaître à l'avenir des volumes de négociation beaucoup plus faibles. Pour mémoire, en 2008, nous en étions à 580.000 ventes par an. Les Français ont connu une augmentation régulière des prix depuis 1998 favorisée et permise par des taux d'intérêt à la baisse. Malheureusement, il est à craindre que les périodes à venir risquent de s'accompagner d'une augmentation des taux d'intérêt et des prix qui ne seront plus du tout orientés à la hausse, du moins pas dans les mêmes proportions que l'on a connues, tout cela risque d'entraîner des difficultés pour les ménages, d'accéder à la propriété et de revendre. S'il est difficile de prévoir, il est aussi difficile de ne pas entrevoir... C'est pourquoi, j'ai fait une proposition relative au dispositif de défiscalisation (Pinel...) qui, habituellement, s'adresse à des investisseurs déjà propriétaires de leur logement qui bénéficient d'une réduction d'impôts non négligeable puisque, lorsque vous investissez 300.000 euros dans un appartement à vocation locative, vous avez droit à un maximum de 21% de réduction d'impôt, soit 63.000 euros ! C'est-à-dire que vous payez votre appartement 237.000 euros. Or, un jeune ménage qui veut acheter son appartement pour l'habiter lui-même va le payer, lui, 300.000 euros. Dans une période compliquée où l'investissement locatif est moins sollicité par les Français où les promoteurs commencent à faire grise mine en ayant du mal à écouler leurs produits, il faut soutenir la construction neuve parce qu'elle est indispensable, mais il faut permettre et offrir ce même dispositif à de jeunes ménages de primo-accédants. C'est tout le problème du neuf aujourd'hui. Les programmes ne se vendent pas parce que les investisseurs ne voient plus d'intérêt à acheter de l'immobilier aujourd'hui avec des taux de rendements trop bas. D'où la décélération du marché et la pénurie de logements rencontrés dans les grandes métropoles. Le problème, c'est l'effet ciseaux qui risque de freiner cette dynamique. Là aussi il faudra, un jour, recomposer l'équation de la formation du prix de l'immobilier neuf. Et il y a beaucoup à faire...

Certains courtiers plaident pour une réforme des taux d'usure (taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer, fixé tous les trimestres) : quelle est votre position ?

Une trop grande libération du taux d'usure permettrait trop de liberté d'un coup, à un moment où les marchés s'envolent. Le simple fait que le taux d'usure soit revu tous les trimestres est un gage de sécurité pour les ménages français, permet de ne pas les exposer à un renchérissement des conditions de financement qui pourraient leur être proposées. À la limite, ça peut ralentir le délai de mise en œuvre d'un crédit, mais ça ne contraint pas la délivrance du crédit. Les libérer complètement pourrait exposer les Français à des difficultés ou à un dérapage trop rapide des taux d'intérêt contractés offerts par les banques. Un taux d'usure contraignant est aussi une contrainte nécessaire.

Le paysage immobilier français a vu émerger des néo-agences et des néo-syndics. Pour vous, c'est un facteur d'innovation, ou un dévoiement du métier d'agent immobilier ?

L'immobilier est un métier. J'entends relever les conditions d'aptitude à l'entrée dans cette profession. Et je veux aussi favoriser la restauration d'une commission de contrôle, de sanction, et de discipline. Elle n'existe pas au sein de la loi Hoguet, qui régit les conditions d'exercice de la profession, mais j'aimerais qu'elle y soit intégrée. Ça fait partie de ma vision des choses, que l'on puisse mettre de l'ordre à l'intérieur, avec une commission qui contrôle les professionnels qui ne sont pas professionnels au regard du respect que l'on doit au public et aux consommateurs. La loi Hoguet existe depuis 52 ans. Elle est libérale et permissive, et a permis à de nouveaux modèles de s'infiltrer, de développer une nouvelle vision pour permettre - ou promettre - des services qui semblaient efficace pour des rémunérations moindres. Or, ces modèles, que l'on a du mal à qualifier, n'ont pas réussi à démontrer leur efficacité ou leur supériorité, voire, au contraire, ont montré leur inefficacité. Si la conjoncture les a portés, si une vague de croissance les a emportés, les lendemains ne sont pas assurés ! L'immobilier n'est pas un Eldorado où tout est possible ! La période que l'on va devoir affronter, va être déterminante et va remettre en cause des modèles qui se sont crus arrivés ou qui ont pensé développer une nouvelle forme d'immédiateté. Or, ce n'est pas ça, l'immobilier, c'est le long terme, la pérennité, on résiste parce que l'on a des valeurs, des compétences, des conseils à prodiguer... Nos clients nous reconnaissent dans ces valeurs-là. Le service est indispensable, certes. Le service est utile, mais le service peut être galvaudé, simplifié, et ça, c'est tout sauf ma vision.

Propos recueillis par Frédéric Thual