C'est dans un contexte tout à fait inédit, marqué par l'accélération de la prise de conscience environnementale et les conséquences du choc planétaire provoqué par la crise sanitaire de la Covid que le bâtiment fait face à de grands défis. Les réglementations s'enchaînent à une vitesse jamais observée, notamment en France avec la RE2020, le Décret Tertiaire, le Décret BACS et la Loi Climat et Résilience. De leur côté, les entreprises ne peuvent plus ignorer, lors des stratégies d'acquisition ou de prises à bail, la qualité environnementale des bâtiments, le respect de leurs objectifs RSE, et la demande accrue des utilisateurs pour des bâtiments responsables. Alors à quoi doit ressembler le bâtiment de demain et comment y parvenir ?
Placer la conception technique environnementale et digitale au centre des préoccupations
Premier point essentiel : mettre la performance digitale des immeubles au service de la performance environnementale, du bien-être des occupants et de l'offre de services. « Le smart building peut en effet favoriser la qualité de l'interface entre le bâtiment et son environnement permettant de répondre à la nécessité d'économiser l'énergie, de réduire l'empreinte carbone, mais aussi celle de l'interface entre les utilisateurs et l'immeuble, pour mieux répondre aux différents usages et besoins des locataires : qualité de l'air, réservation d'espaces, connectivité..., explique Jean-Philippe Buti, Directeur de la Performance Digitale et Environnementale. JLL a d'ailleurs fait le choix de fusionner les pôles Performance Environnementale et Performance Digitale, pour mieux adresser ces sujets connexes à haute valeur ajoutée pour ses clients. »
Encourager la collaboration entre le bailleur et le locataire pour un bâtiment à la hauteur des enjeux
La stratégie pour réduire les consommations énergétiques et vivre mieux dans un immeuble vertueux doit s'appuyer sur un nouveau type de dialogue entre les parties prenantes et être formalisée dans les baux (annexe environnementale) et dans la vie quotidienne de l'immeuble. « Un rééquilibrage des rapports de force entre les bailleurs et les preneurs est indispensable, annonce Maxime Michaux, Directeur JLL Ingénierie. Un modèle de partenariat doit être instauré pour définir les objectifs et mettre en place les bons systèmes et les bons outils de mesure pour s'engager tous ensemble dans une logique d'amélioration continue de la performance environnementale du bâtiment.».
« Les obligations réglementaires sont des obligations de résultats, qui s'appliquent aux bailleurs et aux preneurs, rappelle Jean-Philippe Buti. La performance énergétique d'un bâtiment dépend en effet de ses qualités intrinsèques mais aussi de la façon dont il est utilisé. Fixer des stratégies communes se révèle alors essentiel. ».
Avoir une vision globale de la performance du bâtiment et des usages finaux
Autres points clés : mobiliser les bonnes compétences dès le début d'un projet de construction ou de rénovation pour travailler en équipe mais aussi traduire la stratégie au niveau opérationnel. Cela permettra de définir le bon niveau d'ambition et de le maintenir tout au long du projet. « Aujourd'hui, il faut aussi intégrer tout le cycle de vie de l'immobilier et du bâtiment, de sa conception à sa déconstruction sélective en passant par son exploitation, rappelle Jean-Philippe Buti. Les arbitrages financiers ne doivent pas être les seuls, des arbitrages environnementaux doivent également être pris, de façon à bien concevoir et délivrer un produit qui corresponde aux besoins des investisseurs et des futurs preneurs ». L'idée étant de lutter contre le changement climatique mais aussi d'adapter le bâtiment aux futures conditions climatiques. « Il faut également de plus en plus inclure la notion de multi-usages durant l'exploitation, avec une ouverture des bâtiments de bureaux sur les besoins de la ville à des périodes creuses par exemple, comme le soir ou le week-end, ajoute Maxime Michaux. Et dans 20 ans, 30 ans, peut-être la ville aura-t-elle muté et les bureaux seront-ils transformés en résidence pour personnes âgées ? Anticiper tous ces sujets nous permettra demain d'avoir un meilleur bilan carbone sur l'ensemble de la vie de l'actif, mais aussi un impact social positif pour la société. »
Bénéficier d'un choc de simplification de la réglementation
Pour bâtir ce bâtiment durable, où la question de l'intensité d'usage se révèle centrale, un choc de simplification s'avère néanmoins nécessaire. « Si la densité réglementaire est un grand moteur de l'évolution de l'immobilier, notamment sur le volet environnemental, il serait préférable de simplifier les règles d'urbanisme, notamment afin de faciliter la mixité ou les changements de destination, résume Jean-Philippe Buti. Avec une implication plus large de L'Etat sur ces sujets, les acteurs du bâtiment pourront ainsi prendre les meilleures décisions, adaptées aux défis d'aujourd'hui et de demain. »
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