Pourquoi les taux de crédits immobiliers pourraient être plus bas

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L'adaptation progressive des banques aux futures normes de Bâle 3 les contraint à maintenir leur niveau de marge. Et donc à limiter la baisse de leurs taux de crédits.

Les taux de crédits immobilier n'ont jamais été certes aussi bas, mais ils pourraient l'être davantage. À 3,16% en moyenne en janvier 2013, selon l'Observatoire Crédit/Logement, les taux sont pour le deuxième mois consécutif en dessous du niveau historiquement bas de novembre 2010 (3.25%). Ce qui représente depuis mars 2012, un recul de près de 80 points de base. La chute aurait pourtant pu être davantage prononcée.

Les nouvelles normes de Bâle 3 contraignantes

La faute à l'accélération des exigences des régulateurs financiers en matière de réserves bancaires. Les autorités financières européennes ont en quelque sorte demandé aux banques de respecter avant l'heure les futures normes de Bâle 3. Avec à la clé un impact non négligeable sur leurs marges, les contraignant à prêter plus cher.
L'autorité bancaire européenne a concrètement demandé aux banques de présenter un niveau de fonds propres sensiblement plus important qu'auparavant à la date du 30 juin 2012.  Toutes rentrées dans les clous et dans les temps, les grandes banques françaises ont dû, pour atteindre un tel objectif, mettre massivement en réserve une partie leurs bénéfices des trimestres précédents, ne les allouant ainsi ni aux actionnaires, ni aux investissements au sein de l'entreprise.

Limiter la baisse des taux

Pour maintenir un niveau d'investissement adéquat, elles sont du coup contraintes de limiter la baisse des taux de crédits qu'elles distribuent , notamment immobiliers, ceux qui pèsent le plus lourd dans leur bilan. Et ce, alors même que le secteur reste hyperconcurrentiel. Le Crédit Foncier l'a constaté dans une étude publiée mercredi. Il y montrait que l'écart entre le taux d'emprunt à dix ans sur les marchés d'un émetteur financier noté AAA et le taux moyen de crédits immobiliers qu'il accorde sur 20 ans, a crû de près de 75 points de base entre janvier 2012 et février 2013.

In fine, le consommateur paye

La répercussion des de ces réglementations se fait donc ressentir sur l'économie réelle. Inéluctable selon Thierry Dufour, directeur général délégué Finances au Crédit Foncier, au regard de l'ampleur de ces nouvelles exigences : "On demande aux banques d'au moins quadrupler leurs fonds propres pour une quantité de crédit donnée", déplore-t-il. Et in fine, ce sont "les consommateurs qui ont payé l'augmentation de ces réserves ", indique Thomas Rocafull, directeur Services Financiers de Sia Conseil.

Crainte sur l'avenir

Reste que pour l'instant, les consommateurs ne ressentent pas cet effet puisque les taux sont historiquement bas. Mais cela pourrait changer si le comité de Bâle revoyait le niveau de risque d'un crédit immobilier en France au regard de la solvabilité dégradée des ménages. Christophe Pinault, directeur général délégué développement commercial au Crédit Foncier, redoute ainsi une pondération plus élevée "de la prime de risque à l'habitat". Ce qui obligerait les banques à mettre plus de fonds propres en face des crédits immobiliers qu'elles accordent, entrainant un effet inflationniste sur les taux. Mais surtout une sélectivité encore plus accrue des emprunteurs. 

 

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Commentaires
a écrit le 04/03/2013 à 13:10 :
Pas d'accord, si le crédit est restreint qui achete ? Toujours les mêmes c'est a dire 10 a 20 % des foyers les + aisés.
Réponse de le 07/03/2013 à 9:36 :
Pas d'accord du tout avec cet article. Je trouve rassurant qu'il y ait enfin quelques mesures prises pour éviter la chute d'institutions (banques, compagnies d'assurance) qui visiblement sont incapables de jouer leur rôle de manière responsable. Rappelons que cette crise dont nous ne sommes pas prêts de sortir en Europe (les Etats Unis, eux sont déjà repartis) a réellement commencé par la débacle Lehman brothers et AIG...
a écrit le 04/03/2013 à 11:02 :
n importe quoi cet article. Le monsieur est il paye par les promoteurs ?
Les banques doivent reduire leurs prets immobiliers pour eviter de faire comme aux USA et d etre sauvee par le contribuable
Car preter a des gens peu/pas solvable pour acheter quelque chose de manifestement surrevalue, c est quand meme aller droit dans le mur!
a écrit le 04/03/2013 à 8:47 :
Il y en a qui raconte vraiment n'importe quoi : le premier métier d'une banque est d'analyser les risques financiers, alors si elles ont preté au dessus des moyens de certaines personnes, c'est à elles d'en supporter les conséquences, il y a des emprunts 110% qui fonctionnent très bien et les banques sont assurées 2 fois contre le risque de défaillance (réassurance et bien hypothéqué). les emprunts 110% ne sont pas plus risqués que d'autres, ce sont simplement des ménages qui n'avaient pas les moyens d'avoir un apport suffisant suite à l'envolée des prix du m² dans certaines villes (essentiellement en région parisienne)
Réponse de le 04/03/2013 à 9:26 :
la finalité de tout cela c'est que les banques doit se trouver un prétexte pour ne pas prêter
Réponse de le 04/03/2013 à 10:16 :
Les banques n'ont pas, en prêtant à 110%, nécessairement prêté au dessus des moyens de certaines personnes. En revanche, certaines personnes ont acheté à des prix déraisonnables, en empruntant à 110%, donc en prenant des risques, c'est différent. Ces personnes pourront payer (donc le prêt n'est pas au dessus de leurs moyens, le banquier a fait son travail) mais risquent une situation de "negative equity" si la bulle éclate. Ce n'est pas la responsabilité du banquier, c'est la responsabilité de celui qui fait un achat spéculatif, le banquier se contentant de financier si le client peut payer. Et aux prix où certains ont acheté, c'était vraiment du spéculatif.

Les prêts à 110% ont cela dit créé la bulle. Ce n'est pas la bulle qui a créé ces prêts. On peut jouer à l'oeuf ou la poule, mais si l'on restreignait l'accès au crédit, les prix diminueraient et c'est bien l'appétit pour du crédit peu cher et abondant qui a permis l'envolée des prix. Actuellement cela étant, les prix ont tellement monté que l'on a épuisé les ressources du crédit peu cher. Si les emprunteurs étaient plus raisonnables, il n'y aurait pas de bulle. Il n'y a aucune raison que les banquiers refusent de financer en raison des prix hauts, si l'emprunteur est solvable.

Vous évoquez l'absence de risque en raison des garanties. Effectivement. Mais ce n'est pas ce que vous croyez. Le risque est toujours pour l'acquéreur solvable. Qu'en est-il de la garantie hypothécaire quand la valeur du bien hypothéqué s'effrondre et que l'acheteur en dette nette ("negative equity") souhaite arrêter de payer ? La banque revendra le bien et continuera de faire payer la différence à l'emprunteur solvable. Et s'il peut payer, il ne sera pas surendetté. Donc la banque s'en sortira, mais pas l'emprunteur. Tant pis pour lui.
a écrit le 03/03/2013 à 16:51 :
J'ai achété un bel appart de 120 m2 vue mer en thailande pour 90000? du coté de phuket, en vue de ma retraite, et cash.... Je ne donne plus rien à ces voleurs de banquiers, à qui on a tellement donné depuis 2007 et pour lesquels on donne encore aujourd'hui.
a écrit le 03/03/2013 à 13:11 :
limiter ses marges avec des tres faibles taux quand on siat que le taux de defaillance va augmenter, c'est suicidaire ( sauf a demander 50% d'apport personnel...)
a écrit le 02/03/2013 à 18:23 :
La réforme Bâle aura des effets sur l'activité des prêts bancaires qui seront plus chers et plus difficiles à obtenir. Outre le ratio de solvabilité, les nouvelles exigences comportent des contraintes pour les banques en matières de liquidité. Elles doivent immobiliser des liquidités pour être autoriser à accorder des crédits. Elles ont joué avec le feu en accordant des prêts sur des durées de 30 , 40 ans sans apport, en période de bulle immobilière; à des ménages vulnérables, les dossiers de surendettement affluent.Honte aux banquiers qui sont responsables et coupables.
Réponse de le 03/03/2013 à 10:07 :
Le banquier propose, le client dispose. La bulle immobilière a été précisément créée par des ménages qui achetaient n'importe quoi, à crédit, sur des durées moindres que celles que vous indiquez mais tout de même très longue, en empruntant à 110%. Quand on est c... on est c... comme disait Brassens et on n'est pas vulnérable, juste c...
Tant pis pour eux. Il y a un moment où il faut arrêter de protéger les gens contre eux-mêmes. Ces gens-là qui ont acheté au dessus de leurs moyens ont précisément fait monter les prix de l'immobilier au dessus de sa valeur réelle et écarté des ménages plus raisonnables de l'accession à la propriété. Vraiment, tant pis pour eux. Maintenant il est certain qu'en cas d'éclatement de la bulle, les banquiers risquent d'avoir des problèmes. Ils ne l'auront, comme vous l'écrivez, pas volé.
Réponse de le 04/03/2013 à 8:59 :
Vous avez raison : tout çà, c'est de la faute des pauvres. Et tout ce qui peut déranger la belle harmonie de nos vies confortables est de la faute des pauvres.
Mais c'est aussi de la faute des banquiers, qui n'auraient pas dû leur prêter. Les banquiers qui ont oublié, ou trahi, le principe de base de leur métier : on ne prête qu'aux riches.
a écrit le 02/03/2013 à 17:36 :
On parle de crédit mais on oublie l'autre volet d'un crédit immobilier, l'escroquerie sur l'assurance car là quel jackpot pour les assureurs/banques. Certaines banques disent avec le sourire si vous prenez une assurance ailleurs nous ne pourrons pas vous garantir le taux. Il est impératif que l'assurance soit complétement déconnectée des banques.
a écrit le 02/03/2013 à 14:19 :
Bâle 3 les contraint à maintenir leur niveau de marge... ou la beauté de la communication ès spin-doctor!
a écrit le 02/03/2013 à 14:19 :
Les taux sont anormalement bas, ce qui finit par tout dérégler : les prix de l'immobilier sont anormalement hauts, et les français ne peuvent plus acheter leur résidence principale.
Les banques déclenchent des catastrophes quand elles prêtent trop : c'est pour éviter çà qu'on fait Bâle III.
C'est aussi simple que cela. A vous : journalistes, politiciens, économistes français, idéologues, lobbyistes, agitateurs, de gloser indéfiniment autour si çà vous chante.
a écrit le 02/03/2013 à 13:22 :
Un article qui essaie d'expliquer que les particuliers vont payer plus à cause de Bale III, sans expliquer que Bale III a été créé pour leur éviter de payer encore et encore pour sauver des banques en faillite car sous capitalisées et ayant pris trop de risques... Bale III a pour but de faire payer MOINS aux contribuables, ne confondez pas tout SVP.
a écrit le 02/03/2013 à 12:17 :
Le problème est de savoir qui veut préter à un taux aussi bas?
a écrit le 02/03/2013 à 8:34 :
Le titre est en totale contradiction avec l'article !
Une sélection encore plus drastique des particuliers pour les prêts immo... Moins d'offres de prêt ... Moins d'achat....baisse des prix de l'immobilier !
C'est pas très bon signe mais ça me semble inévitable.
Réponse de le 04/03/2013 à 11:01 :
au contraire, une baisse des prix immo est une bonne nouvelle pour la france
ca fait plus d argent a depenser dans autre chose que du parpaing et donc relancer la consommation et le marche interieur francais
Les seuls perdant sont les rentiers qui ont crus que le prix de leur tas de parpaing allait monter jusqu au ciel
a écrit le 01/03/2013 à 22:46 :
Soit le titre de cet article est faux, soit je ne comprends plus le français ! Si les banques doivent augmenter leur marge pour faire face aux exigences de B3 elles doivent donc prêter plus cher leur argent. In fine les taux de crédit immobilier vont augmenter...
Réponse de le 02/03/2013 à 8:17 :
effectivement, curieuse formulation pour le titre et manque de clarté pour le texte. sans doute
un ex. nouvel obs.
Réponse de le 02/03/2013 à 9:13 :
nouveau titre " sans la norme Bale III, les taux d'emprunt pourraient être plus bas"
en gros, si ma tante en avait, on l'appelerait tonton.
a écrit le 01/03/2013 à 22:26 :
Faire ces normes Bâle tous seuls est vraiment d'une idiotie complète ... Cela flingue l'économie au moins autant que la politique nullissime du gouvernement.
Réponse de le 02/03/2013 à 16:26 :
Les normes de bale III sont internationales.
Elles sont là pour éviter des Dexia, Lehmans,...

Et l'article est limite mensonger.
C'est aux actionnaires et aux dirigeants de payer pour avoir plus gros fond propre.

On devrait laisser les banques faire faillites, comme pour toutes les entreprises.

Au passage, n'oubliez pas que ce sont les banques françaises qui les respectent le moins bale III dans le monde.
D'ailleurs, credit agricole reste la banque systemique la plus risquée actullement
a écrit le 01/03/2013 à 20:06 :
Le niveau du taux a l'origine du pret est un indicateur, le taux reel inflation prise en compte ets bien plus important. Alors, avant de tirer des conclusions attives sur ce que serait les taux nominaux si ceci ou si cela, on ferait meiux de garder un oeil sur l'ensemble du systeme qui respire une sante disons precaire...
a écrit le 01/03/2013 à 19:07 :
On sacralise la mondialisation et la hiérarchie des taux est insensée. Prêter à taux infime et à long terme à un accédant à la propriété immobilière souvent à la limite du surendettement est rentable au banquier s'il dispose d'argent quasiment gratuit et il ne faut alors pas se plaindre d'épargnants non rémunérés frileux. Heureusement qu'il y a le poker de la Banque-Casino et des Instituts Monétaires qui inondent de liquidités le tourniquet de la Cavalerie Financière que protège le shadow banking si importants aux gouvernants.
Réponse de le 04/03/2013 à 8:26 :
Alors Yokikon, toujours adepte du verbiage pompeux pour faire savant et des melanges douteux. Savez-vous selement ce qu'est le shadow banking ? Je parie que vous en etes utilisateur sans meme le savoir eh eh ...
a écrit le 01/03/2013 à 18:50 :
Vous pouvez "bénéficier" de taux Zéro, si c'est pour financer des biens surévalués de 50%
ce sera toujours stupide !!!!!!!!!!!!!
Réponse de le 04/03/2013 à 11:50 :
Absolument.
a écrit le 01/03/2013 à 18:02 :
Les français ne sont jamais contents, les crédits n'ont jamais été aussi bas ! Taper sur les banques ferait-il vendre du papier ?
Réponse de le 02/03/2013 à 1:47 :
thierry est un employé de banque ?
Réponse de le 02/03/2013 à 18:32 :
Thierry sait combien il a donné en tant que contribuable aux banques??
Juste Dexia c'est au moins 50 000 millions d'?
Ca fait presque 1000? par francais.
Ou environ 3000? par foyer fiscal.

Et le scandale du Libor?
...

Taper sur les banques ne serait que justice. Et j'espere que bcp iront en prison.
Réponse de le 04/03/2013 à 8:30 :
Tycer sait il combien il a donne pour Alsthom, Air France, Renault, Peugeot, France Telecom, Usinor, etc etc... Quant a Dexia, il faudra vous documenter et le scandale du Libor n eme parait pas avoir implique nos banques a ce jour

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