Mathias Thépot
«Une France de propriétaires »... C'était en 2007 la promesse de Nicolas Sarkozy. En 2012, François Hollande a seulement promis une France de « bien logés ». Avec la crise du logement, on se dirige plutôt vers une France de locataires. Et ce n'est pas forcément une mauvaise chose, d'un point de vue de l'efficacité économique. En effet, depuis une bonne quinzaine d'années, le poids du loge-ment dans le budget des ménages ne cesse de croître. Cette poussée a davantage aecté les propriétaires puisque entre 1998 et 2011, les prix de l'immobilier ont crû à un rythme presque deux fois plus rapide que les loyers. La location est devenue de plus en plus attractive. Pourtant, le nombre des propriétaires n'a cessé d'augmenter. De 55,9% en 2001, il a crû jusqu'à 58,2% en 2012. Une hausse qui s'explique par le niveau de plus en plus bas des taux d'intérêt des cré-dits immobiliers et la recherche par les ménages d'une protection contre les aléas de la crise et d'un toit pour leur retraite. L'État a bien joué son rôle d'incitateur. Depuis le milieu des années 1980, il prône l'accession à la propriété par le biais de dispositifs fiscalement avantageux.
L'achat n'est plus le placement idéal
Pour Étienne Wasmer, coauteur du rapport du Conseil d'analyse économique, il est nécessaire que ces mesures fiscales cessent. En effet, inciter massivement les ménages à acheter devient, selon lui, très risqué dans la période de crise actuelle. « Il est dangereux de rendre des ménages modestes prisonniers d'un achat immobilier. Si le marché de l'emploi se retourne dans leur secteur, ils seront alors très peu mobiles », pour retrouver un autre emploi dans une autre région. Et, en cas « d'accident de la vie », les ménages endettés seront les premiers touchés, car « ils auront payé cher un bien qui subira une décote en cas de revente très rapide liée, par exemple, à un divorce ou à une perte d'emploi », explique l'économiste. « L'État devrait en fait rester neutre dans ses incitations à l'accession », pour laisser le choix aux ménages d'opter pour la situation idoine entre location et accession, prône Étienne Wasmer. « Il n'est pas sûr que l'État soit plus intelligent que les ménages. »
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Si l'on se place du côté du rentier ou de l'investisseur, l'achat immobilier a perdu de sa superbe, car le potentiel de croissance des prix est désormais faible. En février, le courtier immobilier Meilleurtaux.com estimait qu'un ménage achetant aujourd'hui ne dégagerait pas de plus-value sur son logement pendant quinze ans. Le contraste est saisissant avec la période 2000-2010, durant laquelle les prix ont bondi de 117%, permettant à des propriétaires de dégager une plus-value en moins de quatre ans. Si l'on prend l'exemple extrême de Paris, le courtier estime qu'il vaut mieux louer qu'acheter, sauf à rester plus de vingt et un ans dans son logement! L'époque où l'achat de sa résidence principale faisait figure de placement idéal est révolue
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Mathias Thépot
