Les nouveaux bureaux de la BPI coûtent-ils trop chers ? Oui

À l'entrée, entre deux solides colonnes en marbre lisse, on peut distinguer une cour intérieure verdoyante qui laisse présager un agencement de bureaux des plus cossus. C'est dans cet immeuble emblématique parisien, situé au 6-8 boulevard Haussmann, que la Banque publique d'investissement (BPI) a décidé d'implanter une partie de ses effectifs sur une surface de 10.500 m². Les équipes strictement parisiennes d'OSEO, ainsi que des équipes du FSI et de CDC Entreprises, soit 350 salariés, vont ainsi être regroupées sous l'égide de la BPI dès septembre dans le neuvième arrondissement parisien.
L'intérêt pour l'institution, dont le siège social est établi à Maisons-Alfort, est de pouvoir rester à proximité des "clients, entrepreneurs et surtout investisseurs" avec qui elle traite, explique-t-elle dans un communiqué. Oui mais voilà : s'installer dans cet édifice qui, selon les dires d'un expert du secteur de l'immobilier, fait partie des "10 plus beaux immeubles de Paris", a un coût. Or, les administrations de l'État implantées sur le sol parisien ne peuvent pas dépasser un certain niveau de loyer, en l'occurrence 400 euros par m² et par mois hors taxes et hors charges (HT HC).

Un loyer facial élevé

Mais les porte-paroles de la BPI l'assurent, le loyer qui a été négocié est de 369 euros par m² et par an. Le Canard Enchaîné annonçait pourtant cette semaine un loyer annuel de 630 euros le m², ce qui a été confirmé par la BPI. Sauf que ce montant représente le loyer facial et non le loyer économique effectivement payé sur la durée du bail par le locataire.
En effet, un porte parole de la BPI indique que l'institution publique a réussi à obtenir de son bailleur, si les effectifs emménagent en septembre, une franchise de deux ans de loyer, ce qui veut dire que la BPI sera dispensée de payer les deux premières années.
Le bail signé est de 6 ans sous conditions, cependant la BPI a budgété les économies réalisées sur 5 ans. En outre, le propriétaire s'est engagé à prendre en charge un certain montant de travaux d'aménagement.
Voilà pourquoi de 630 euros de loyer facial, le loyer économique passe à 369 euros par mois et par an. Si la BPI dit vrai, elle aurait donc particulièrement bien négocié son loyer avec son bailleur ; car les franchises de loyer sont en général accordées par les propriétaires en contrepartie d'un engagement du locataire sur un bail de 9 ans ou plus. Une technique courante.
Reste que le marché est très favorable aux entreprises locataires. Toutes cherchent en effet à réduire le coût de leur immobilier, qui est désormais leur deuxième poste de dépenses après les salaires.

Rien n'empêchait la BPI de s'implanter sur un site moins cher

Certes, la négociation conduite par la direction de la BPI semble lui permettre d'être dans les clous de la loi. Mais ceci ne signifie pas qu'elle n'aurait pas pu trouver moins cher. La vice-présidente de la BPI, Ségolène Royal, ne s'est d'ailleurs pas gênée pour le faire savoir via Twitter. Elle y dit avoir "clairement demandé lors de l'avant dernier Conseil d'administration que toutes les équipes soient regroupées à Maisons-Alfort".  Sans aller si loin, "en restant dans Paris intramuros, à deux ou trois kilomètres à vol d'oiseau du boulevard Haussmann, il y a des immeubles de qualité qui sont beaucoup moins chers, sans parler des immeubles de l'autre côté du périphérique qui sont proches du métro", s'étonne un expert du secteur de l'immobilier.
L'immeuble choisi par la BPI appartient en fait à "un des segments les plus haut de gamme du marché, le quartier central des affaires (QCA), où le loyer moyen en valeur faciale d'un immeuble de bureaux est de 522 euros HT HC par m² par an", explique-t-il.  Mais à la décharge de la BPI, il n'y a "pas énormément de solutions pour trouver 10.000 m² de bureaux dans Paris", ajoute-t-il.

24 mètres carrés par personne

Mais la nouvelle banque publique était-elle vraiment obligée de viser de tels espaces ? La surface brute utile de ses bureaux est en réalité de 8.400 m², pour 350 collaborateurs, soit un ratio de 24 m² par personne, indique la BPI dans un communiqué.
Seulement "beaucoup d'entreprises font mieux que cela en matière d'occupation", indique l'expert en immobilier de bureaux interrogé par La Tribune. "Au regard du coût important des loyers, l'optimisation des espaces est un sérieux levier d'économies. Les entreprises cherchent aujourd'hui des espaces à 12 m² par personne plutôt que 20 m², sans pour autant aller jusqu'à "l'open space" plein à craquer", ajoute-t-il.

7,5 millions d'euros d'économies sur 5 ans

Au final, la BPI estime tout de même qu'elle réalisera 7,5 millions d'euros d'économies sur les 5 ans à venir "par rapport au coût prévisionnel des trois implantations antérieures de 29 millions d'euros".
Des charges importantes liées aux services disponibles dans l'immeuble Haussmanien, qui regroupe au total entre 25 et 30 000 m² de bureaux, viendront également s'ajouter à ce coût. Le Canard Enchaîné les chiffre à 800 000 euros par an.