Pourquoi l'immobilier parisien connaît une évolution singulière depuis 1980 ?

Au fil des ans, l'immobilier parisien démontre son incroyable capacité à résister aux lois du marché. Il a en effet réagi à sa manière aux différentes crises économiques depuis le début des années 1980.
Mathias Thépot
Le prix moyen au mètre carré à Paris est désormais de 8.140 euros.

A Paris plus qu'ailleurs, le marché immobilier présente des fluctuations de grande ampleur selon les périodes, la plupart du temps à la hausse. Ainsi en 2013, le prix moyen au mètre carré à Paris s'élève à 8.140 euros. Alors qu'en 1979, les prix corrigés de leur variation dans le temps s'établissaient à 2.460 euros du mètre carré, selon une étude des Notaires d'Ile-de-France. Les prix ont donc plus que triplé en 34 ans dans la Capitale.


La libéralisation financière fait flamber les prix

L'évolution des prix à Paris depuis la seconde crise pétrolière peut en fait s'analyser en plusieurs phases successives.
Après une première partie des années 80 où la faible hausse des prix ne compensera pas une inflation parfois à deux chiffres, des changements structurels profonds vont intervenir lors de la deuxième partie de la décennie.

S'intégrant dans la mouvance internationale libéralisant les transactions financières, le ministre de l'Économie et des finances de l'époque Pierre Bérégovoy va entre autres lever les règles de l'encadrement du crédit. Entre 1984 et 1990, le marché s'emballe, les prix flambent. "Les tensions atteignent leur maximum en fin de période et les notaires signalent les interventions spéculatives de marchands de biens", se souviennent les notaires. Mais déjà à l'époque "tout laisse à penser que le phénomène a pris une ampleur spécifique en Ile-de-France échappant à la rationalité économique comme à la loi de l'offre et de la demande". En euros constants, les prix de l'immobilier à Paris ont crû de … 123 % en seulement six ans !


Même en période morose, les prix résistent à Paris

S'en suivront sept années moroses pour l'immobilier en France. "La défiance vis-à-vis de l'immobilier domine toute la période, qui est aussi une période de très grande fragilité économique", confirment les notaires. Paris n'échappera pas à la crise mais là encore, la baisse des prix n'effacera pas complètement la hausse précédente. Au total lors de la période 2000-2007, les prix auront reculé de 34% en monnaie courante. 

Redevenu favorable à la fin des années 1990, le contexte économique va relancer les intentions spéculatives. Mature, l'ingénierie financière n'a plus de limite et les dirigeants politiques ont fini d'abattre le Glass-Steagall Act, qui interdisaient les liens entre banques de marchés et de banques de détail. En France, plusieurs fusions s'opèrent formants de grandes banques universelles.

Ces mouvements macro-financiers parfois complexes ont pour conséquence concrète de rendre le crédit bancaire facile et bon marché. Pour l'immobilier en France, c'est la "période de référence haute" d'après les notaires, qui se caractérise par "une longue période de croissance des prix accompagnée de forts volumes de ventes".

"Entre 1998 à 2007, les prix à Paris atteignent un nouveau record de 6 600 euros du mètre carré (en euros constants) au 3e trimestre 2008 : les prix ont été multipliés par 2,8 en 10 ans", constatent-ils.

 

>> Lire aussi : Pourquoi les prix de l'immobilier ne baissent-ils pas davantage ?


La crise affecte l'immobilier parisien... pendant seulement 9 mois

Arrive alors la crise financière systémique de 2008 qui, certes, n'a pas été provoquée par le secteur financier français, mais l'a tout de même affecté durement.
Et comme toujours, les effets de correction sur l'immobilier sont plus faibles à Paris, où l'offre limitée fait désormais face à une demande presque illimitée.
Si la crise des liquidités qui affecte le système bancaire mondial a fait chuter les prix dans la Capitale, cela n'a été le cas que pour une période très limitée. Soit "une baisse de près de 10% en 9 mois avec seulement 16 500 ventes pendant cette période", indiquent les notaires. 

Les politiques monétaires et budgétaires soutiennent artificiellement la demande

C'est à ce moment que l'intervention des pouvoirs publiques et des banques centrales va redresser le marché immobilier parisien de manière artificielle, alors même que le pouvoir d'achat des ménages est durement affecté.

"Il y a un retour à des taux d'intérêt bas et aides fiscales à l'immobilier qui amplifient l'effet de « valeur refuge » de ce secteur", détaillent les notaires. "A partir de 2009, l'activité repart et les prix augmentent à leur rythme le plus élevé jamais connu dans nos statistiques avec 30% de hausse en 2 ans du 1er trimestre 2009 au 4e trimestre 2011", ajoutent-ils.

Les prix atteignent des records

A 8.520 euros du mètre carré en monnaie courante, les prix atteignent des records. Depuis, ils semblent de stabiliser, "avec une très légère érosion des valeurs au fil du temps, mais une grande résistance à la baisse des volumes de ventes. Les ajustements semblent donc se faire sur les quantités alors que le manque structurel de logements disponibles et un niveau de prix élevé fige les évolutions sur les prix", constatent les notaires.

Une preuve de plus que le secteur de l'immobilier à Paris résiste aux lois du marché.

 

Mathias Thépot

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Commentaires 20
à écrit le 14/03/2014 à 13:16
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Le risque de déflation plane sur l’économie française. Avoir trop d’immobilier dans son patrimoine en période déflationniste n’est pas une bonne idée. Il est encore moins préférable d’être endetté. Découvrez pourquoi il faut surveiller cette tendance...

à écrit le 13/03/2014 à 14:15
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"Au total lors de la période 2000-2007, les prix auront reculé de 34% en monnaie courante." ?!? J'imagine que vous avez voulu écrire 1990-1997 ...

à écrit le 12/03/2014 à 20:10
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J'ai dépassé l'âge du pourquoi, j'en suis à me demander comment. Comment se loger avec des prix aussi élevés ?

à écrit le 12/03/2014 à 14:00
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Il faut aussi noter l'arrivée de fonds d'investissement à Paris avec des moyens collossaux qui rachètent des immeubles entiers pour les louer , gagner ainsi de l'argent pour le fond et puis revendre avec une belle plus value à distribuer aux actionna...

le 13/03/2014 à 16:50
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Faux. Les fonds achètent des immeubles de bureaux et marginalement des immeubles d'habitations. Les raisons ? trop de gestion (même travail pour gérer un 100 m² et pour gérer 3000 m² de bureaux), immeubles difficiles à trouver, locataires trop proté...

le 13/03/2014 à 22:16
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5% de rentabilité locative à Paris ? bon courage pour trouver !

à écrit le 12/03/2014 à 13:37
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Tout cela pour dire quoi ? Qu'il est toujours bon d'acheter si l'on est acheteur et qu'il est toujours bon de vendre quand on est vendeur ?? De qui se moque t'on ? Il faut arrêter avec ces inepties. L'immobilier résidentiel est surévalué dans toute l...

le 13/03/2014 à 21:40
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Pourquoi "surévalué" ? Par rapport à quoi ? Tant que ça s'achète et se vend, on peut tout au plus dire que c'est cher mais certainement pas "surévalué".

le 14/03/2014 à 0:13
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Par rapport à leur tendance longue, par rapport aux loyers et conséquemment par rapport aux revenus.

à écrit le 12/03/2014 à 12:01
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A lire les innombrables articles sur l'immobilier, ils sont toujours tendancieux dans un sens ou l'autre. La manipulation du marché par les taux et les placements exonérés fait que les prix actuels sont effectivements trop haut mais la pierre est un ...

le 12/03/2014 à 16:00
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Et dire que le commun des mortels n'est pas conscient de ça, et risque de refaire les mêmes choix politiques les ayant mis dans le mur.On connait la suite à l'avance si ça s'avère être le cas en 2017.

à écrit le 12/03/2014 à 11:37
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Arrive un moment où les salaires ne suivant plus, les prix ne peuvent plus grimper, et son corollaire : les autres placements deviennent nettement plus intéressants pour les investisseurs. Avec 1M€ on peut acheter un appart parisien qui au mieux rapp...

le 13/03/2014 à 21:44
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Si vous avez 1M€ cash, c'est sûr. Encore que ceux qui ont acheté les actions du Cac en 2001 lorsqu'ils était à plus de 6900 pts ne sont pas certain de retrouver leurs billes avant un moment... L'immobilier, à la différence des actions, répond à un be...

le 14/03/2014 à 0:10
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Et c'est la raison pour laquelle la spéculation immobilière devrait être limitée au maximum.

à écrit le 12/03/2014 à 10:14
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Vous omettez de dire concernant la période 90-97 que les prix ont chuté de 50% et ceci uniquement sur Paris. Alors en effet Paris est singulier, plus spéculatif... J'attend avec impatience un article de votre part sur le début de 20eme siècle, la c...

le 12/03/2014 à 11:02
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Ils ne font que relayer un article écrit par les notaires qui s'inquiètent de la baisse de leur chiffre d'affaires...

à écrit le 12/03/2014 à 9:43
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connaît une évolution singulière...

à écrit le 12/03/2014 à 8:01
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Vous les relisez vos articles ?

le 12/03/2014 à 9:15
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Manifestement pas ! Où sont les secrétaires de rédaction d'antan ? « Même en période morose, les prix résiste à Paris » et le sublime « Alors qu'en 1979, les prix corrigés de la variation des prix … ». Si l'on en vient à corriger les prix de...

le 12/03/2014 à 9:52
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L'accumulation de fautes (?) copié/collés (?) inattentions (?) rend l'article énigmatique : "Pierre Bérégovoy va entre autres levée de l'encadrement du crédit."

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