Copropriétés : la cacophonie des observatoires de charges. Qui a raison ?

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À peine sortie, l'enquête de la Fnaim est critiquée par une association de copropriétaires. De fait, les écarts sont considérables. Qui a raison ?

Il faut lutter contre les abus concernant les charges de copropriété ! Tel est l'esprit du nouvel outil mis en place par la chambre Fnaim Paris Ile-de-France. Pour Claude Chétrit, président adjoint de cette Chambre, cet observatoire doit aider le copropriétaire, mais aussi le professionnel « à disposer d'un outil de comparaison leur permettant de se situer et d'ajuster le coût des charges de copropriété sur une zone donnée et par type de biens comparables ».

L'effort est louable. Sauf qu'à peine dévoilé, cet observatoire fait déjà l'objet de fortes critiques. Comme lors de chaque annonce de l'Observatoire de l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier), l'Association des responsables de copropriété (ARC) a fait entendre son désaccord en contestant la méthodologie employée par la Fnaim. Selon l'ARC, « les chiffres des charges sont ramenés à un chiffre par mètre carré habitable. Or, la Fnaim a pris en compte non la surface habitable mais la surface ?développée? indiquée dans les contrats d'assurance ».

Écarts de 30 % à 50 %

De quoi s'agit-il ? De la surface évaluée à partir de l'extérieur des murs de façades. Les balcons, loggias, terrasses, combles, garages, etc.e sont pris en compte que pour 50 % de leur surface. Un mode de calcul qui pose plusieurs problèmes à l'ARC. D'une part, entre deux immeubles qui ont chacun 10.000 mètres carrés de surface habitable, l'un pourra avoir une surface développée de 12.000 mètres carrés, l'autre de 17.000. D'autre part, « chacun connaît la surface habitable de son logement, alors que la surface ?assurance? de son logement ne correspond à rien ». D'où, selon l'ARC, des écarts qui peuvent aller de 30 à 50 % sur les prix au mètre carré entre ses mesures et celles réalisées par la Fnaim.

Dernière différence de méthodologie : l'Observatoire de la Fnaim ne prendrait pas en compte dans la rubrique « autres » (voir illustration) les charges comme l'eau et la maintenance courante.

De fait, les quatre différents observatoires du marché affichent des niveaux allant du simple au double en Ile-de-France (voir le détail en illustration) : 20,7 euros par mètre carré en 2009 pour la Fnaim, 27,8 pour l'Unis, 45,5 euros pour l'ARC, et 45,6 pour « Le Particulier » (en 2010).

Comment savoir à quel observatoire se fier ? Une seule façon : tester chaque observatoire sur l'année 2009, voire 2008, et comparer le résultat délivré aux sommes réellement déboursées dans son immeuble. Il y a de fortes chances pour que l'Observatoire qui s'en rapproche le plus continue d'être fiable l'année suivante. Ce qui permet alors de voir chaque année si les charges ont, ou non, « anormalement » augmenté dans son immeuble.

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